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Orientierung am Lebenszyklus

16.11.2012 | 18:34 |  WOLFGANG POZSOGAR (Die Presse)

Investitionen in Immobilien sowie die Kosten für Betrieb und Erhaltung fordern ein Management, das sich an der gesamten Lebensdauer eines Baus misst.

Orientierung am Lebenszyklus

Überzogene Bau- und zu hohe Betriebs- und Erhaltungskosten stellen in der Immobilienwirtschaft ein weit verbreitetes Problem dar. „Hinter Baukostenüberschreitungen, Fehlinvestitionen und mangelnder Planungssicherheit steht meist ein Managementproblem“, meint Karl Friedl, Sprecher des Vorstands der IG Lebenszyklus Hochbau. Seine Organisation – ein von Planern, Baumanagern, Finanzierungsexperten und Anwälten gegründeter Verein – hat sich zum Ziel gesetzt, mehr Bewusstsein für nachhaltiges Bauen zu schaffen. Am 13. November fand in Wien eine Konferenz statt, die als Plattform dient, um einerseits die wirtschaftlichen Vorteile nachhaltigen Agierens bei Bau und Betrieb von Immobilien zu demonstrieren und andererseits in Arbeitsgruppen neue Wege dafür zu entwickeln.

Letzteres sei ein langer Weg, wie Friedl erzählt, denn dazu müssen erst einmal Grenzen zwischen den verschiedenen beteiligten Gruppen abgebaut werden: „Bauherr, Planer, Errichter, Betreiber, Finanzierer – alle agieren in ihrer eigenen Welt. Wir müssen eine gemeinsame Sprache finden, verstehen, wie der jeweils andere denkt“, sagt Karl Friedl.

 

Der Bauherr entscheidet

Eine Schlüsselrolle bei prozessoptimiertem Bauen und Planen spielt nach seiner Ansicht der Bauherr: „Die Grundvoraussetzung für eine Lebenszyklusorientierung liegt bei der Bestellqualität.“ Der Bauherr muss sich im Klaren sein, was er will und was seine Wünsche kosten. Selbst bei kleineren Projekten ab einer Nutzfläche von etwa 2000 Quadratmetern lohnt sich nach Meinung von Friedl der Einsatz von Simulationen, in denen sich die baulichen Auswirkungen von Entscheidungen und die damit verbundenen Kosten realistisch darstellen lassen.

Was nachhaltiges Bauen, Planen und Betreiben von Immobilien in der Praxis bringt, wurde bei der Tagung an mehreren Beispielen demonstriert. So stellte etwa Zivilingenieur Wolfgang Vasko das Projekt Campus Nordbahnhof vor. In dem Wiener Stadtentwicklungsgebiet wurde im Rahmen eines Private-Public-Partnership-Projektes zwischen 2006 und 2009 eine Schule für über 600 Kinder geschaffen: Errichtung, Finanzierung und Betrieb lagen beziehungsweise liegen in den Händen privater Partner, die Gemeinde Wien konzentriert sich auf den operativen Schulbetrieb.

„Alle Beteiligten profitierten von dieser Abwicklung“, erzählte Vasko. Die Stadt Wien hat die mit dem Projekt verbundenen Risken auf den privaten Partner übertragen, für diesen wiederum brachte diese Konstruktion neue Geschäftsfelder. Und die Rechnung stimmte ebenfalls: Da die privaten Partner die Schule an die Gemeinde Wien zu einem Fixpreis vermieten, waren sie von Anfang an sowohl an einem effizienten Bau als auch an günstigen Lebenszykluskosten interessiert.

 

Beratung als Grundlage

Ein weiteres Best-Practice-Modell präsentierte Peter Darmstadt vom Landratsamt Sächsische Schweiz in Deutschland. Dabei wurde ein denkmalgeschütztes Schloss revitalisiert und mit einem Zubau in ein modernes Verwaltungsgebäude umgewandelt: „Eine wesentliche Voraussetzung war die Erstellung eines detaillierten Leistungsverzeichnisses. Alles, was dort nicht drinnen war, hätten wir gesondert bezahlen müssen“, erzählte Darmstadt über die Notwendigkeit präziser Bestellqualität. Als weitere Grundlage für den Erfolg in Form effizienter Baukosten und günstiger Betriebskosten nannte Darmstadt intensive technische und juristische Beratung sowie detaillierte Verträge mit allen Partnern: „Hier zu sparen wäre Sparen am falschen Platz“, sagte er auf der Tagung.

In einer anschließenden Diskussion meinte Darmstadt zur Frage, weshalb aber effizientes Planen und Bauen unter dem Fokus der Lebenszykluskosten heute noch die Ausnahme und nicht die Regel sei: „Wir müssen noch viel Überzeugungsarbeit leisten, um die Widerstände gegen dieses Konzept zu überwinden.“ Auch werde mit Nutzungszeiten zwischen 20 und 30Jahren gerechnet, was für manche zeitlich zu weit gesteckt scheine, aber sinnvoll sei.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 17.11.2012)

1 Kommentare
Anton Gsandtner
21.11.2012 04:13
0 0

NUTZUNGSDAUER statt "Lebens-"Zyklus !

.
Die ÖNORM B 8110 Teil 4 erlaubt den Vergleich von Alternativen für Bauteile und Bauvorhaben über die GESAMTE Projektdauer von "Grüner Wiese" bis zur "Grünen Wiese" nach dem Abbruch.

http://de.wikipedia.org/wiki/%C3%96NORM_B_8110

Bekanntlich übersteigen ja die Folgekosten eines Gebäudes (Heizen/Kühlen, Instandhaltung, Instandsetzung, Abbruch- und Entsorgungskosten) in der Regel die Baukosten um das Mehrfache. Aus diesem Grund kann auch neben der ÖNORM A 2050 auch nach der ÖNORM B 8110 Teil 4 ("Betriebswirtschaftliche Optimierung") ausgeschrieben werden, um die beste Planung und den Bestbieter zu ermitteln.