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Das „gehackte“ Bürohaus

23.01.2018 | 17:42 |  von Walter Senk (Die Presse)

Wenn sich spießige Flächen in Green-Areas verwandeln: Aus den USA schwappt langsam ein neuer Bürotrend nach Europa, „Hackability“ genannt. Wichtig dabei: Das Innen und Außen geschickt zu verknüpfen und so unattraktive Gebäude wiederzubeleben.

In der ehemaligen Ankerbrotfabrik gibt es nun Galerien, Ateliers, Coworking-Spaces: ein Wiener Beispiel für ein „gehacktes“ Gebäude.
In der ehemaligen Ankerbrotfabrik gibt es nun Galerien, Ateliers, Coworking-Spaces: ein Wiener Beispiel für ein „gehacktes“ Gebäude. / Bild: (c) Klaus Pichler/Anzenberger/Brotfabrik Wien 

Bei ,Hackability‘ geht es in erster Linie um die Nutzbarkeit des Gebäudes und das Zusammenspiel von Innen und Außen“, erklärt der deutsche Architekt Caspar Schmitz-Morkramer den Gestaltungsansatz, der es aus den USA stammend mittlerweile bis zu uns geschafft hat. Schmitz-Morkramer hat mit dem Projekt Hammerwerk in Stuttgart ein „gehacktes“ Bürogebäude geschaffen. „Eigentlich eine unattraktive Lage, aber mit enormem Angebot. Ein begrünter Hof mit Anbau, alter Villa, Restaurant, Ateliers, Cafés, Shops.“ Wichtig sei es bei „Hackability“ für Überraschung zu sorgen, zum Beispiel durch die Verbindung von Etagen oder durch Freitreppen, die mehrere Geschoße zusammenfügen. Oder mittels verwunschener Gärten samt hochwertiger Außenmöblierung. Kurz: Abenteuerlich und spannend sollen diese Büros und vor allem die dazugehörigen Freiflächen sein.

Auch in Österreich zeichnet sich der Trend schon ab, wobei das Abenteuerliche der „Hacks“ hauptsächlich der Notwendigkeit geschuldet ist, wie Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult, konstatiert: „In der Nachnutzung alter Bürogebäude zwingen meist Grundrisse, Gebäudetiefen und andere ,Sünden‘ aus der Vergangenheit zur kreativen Gestaltung, da es meist schwierig ist, die aktuellen Nutzungen in den alten Objekten umzusetzen.“ Das bedeutet: Durch außergewöhnliche Gestaltungsformen werden Defizite in der bestehenden Struktur so behoben, dass für einen bestimmten Nutzerkreis attraktive neue Büroformen oder Arbeitsräume entstehen. Ein Beispiel aus Wien: die ehemalige Ankerbrotfabrik in Favoriten, in der sich nun Galerien, Coworking-Spaces, Ateliers angesiedelt haben.

 

Stiegenhäuser nutzbar machen

„Aus der Not eine Tugend machen“, nennt es auch Ewald Stückler, Geschäftsführer von Tecno Office Consult, pragmatisch. „Früher wurden die Flucht-Stiegenhäuser als notwendiges Übel gesehen. Keine Qualität, in Beton gegossen. Heute werden sie bewusst attraktiviert.“ Verbindungen zum eigentlichen Gebäude werden hergestellt und optisch so umgestaltet, dass sie zum Büroraum gehören. Damit werden Leerflächen genutzt und die Geschoße fließen ineinander.
Den Nutzerkreis solcher Immobilien sieht Bondi eher in der Start-up-Szene oder bei kreativen Berufen, wenn die vielleicht mangelnde Funktionalität durch die Kombination von Dienstleistungen und kostengünstige Flächen aufgewogen wird. Aber auch etablierte Unternehmen setzen nicht mehr nur auf Kennzahlen wie „Mitarbeiter pro Quadratmeter“ oder „Gesamtkosten zu Mitarbeitern“. „Der internationale Kundenkreis, dem es wichtig ist, dass in ihrem Unternehmen auch ein Spirit spürbar ist, wird immer größer“, meint Stückler. Damit hofft man die richtigen Mitarbeiter anzuziehen und die geschaffene Gesamtkonzeption „kann extrem dazu beitragen.“

Bei Projektentwicklungen wird es daher immer wichtiger, dass die Außenbereiche mehr Qualität bekommen. Früher war nur das Gebäude an sich entscheidend, die Außenraumqualität war nicht ausschlaggebend und existierte daher auch kaum. Jetzt wird Wert darauf gelegt, dass der Büroraum mit dem Außen verschmilzt. Schmitz-Morkramer: „In San Francisco gibt es den Trend, dass die Häuser geöffnet werden.“ Zu bestimmten Zeiten kann man in die „Public Open Spaces“, trinkt einen Kaffee oder loggt sich in das WLAN ein. Ziel dahinter: Durch mehr Aufenthaltsqualität die Häuser von außen zu beleben. Die Firmen wollen gute Verbindungen zu ihren Geschäftspartnern, Lifestyle und ein positives Lebensgefühl vermitteln.

 

Herausforderung für die Bewertung

Diese Verschiebung der Flächenfunktionen wirft allerdings für die Bewertung einer Immobilie neue Aspekte auf. Astrid Grantner, Geschäftsführerin von EHL Immobilien Bewertung: „Die Frage ist, wie man die vermietbare Fläche definiert. Was sind Arbeitsflächen, was sind Aufenthaltsflächen und in welchem Zusammenhang stehen sie?“ Der Mehrwert von Begegnungszonen etwa sei nicht unmittelbar greifbar. Als Beispiel nennt Grantner das Thema Feng Shui, das vor einiger Zeit en vogue war: „Hier kann man ebenfalls den Mehrwert nicht monetär nachweisen – und genauso schwer kann man den in Euro gemessenen Nachweis erbringen, dass solche extravaganten Büroflächen die Arbeitskraft oder Innovation der Mitarbeiter fördern.“ Vermutlich wird sich die Effizienz und langfristige Akzeptanz solcher Bürolandschaften erst in den kommenden Jahren zeigen. Aber eines ist für den US-Architekten Arthur Gensler Jr., einen Spezialisten für „Hackability“, klar: „Bevor man das nächste coole Gebäude baut, sollte man sich überlegen, wie man das alte am besten hackt.“