Spanien: Hotspots können sich behaupten

10.08.2012 | 21:49 |  KARL-HEINZ GOEDECKEMEYER (Die Presse)

Zuerst der Boom, dann der Absturz: Spaniens Immobilienmarkt liegt am Boden. Doch inzwischen beginnen risikobereite Investoren, sich wieder zu positionieren.

Spanien ist seit geraumer Zeit im Visier der Finanzmärkte. Die Wurzel allen Übels ist der Immobilienmarkt, der in den Jahren 2000 bis 2007 einen unglaublichen Boom erlebte. In diesem Zeitraum haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen mehr als verdoppelt. Auf seinem Höhepunkt im Jahr 2007 wurden laut einer Analyse des Vermögensverwalters Bantleon 650.000 Häuser gebaut – vor Beginn der Währungsunion waren es nicht einmal 250.000. Mit dem Beginn der Finanzkrise schlug das Pendel um, Bauinvestitionen und Baugenehmigungen gingen zurück, die Preise für Wohnimmobilien sanken seit 2008 bis zum Frühjahr 2012 um rund 30 Prozent. Anfang Juli meldete die Regierung, dass die spanischen Häuserpreise im zweiten Quartal mit 8,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr so stark gefallen sind wie noch nie seit Beginn der Immobilienkrise. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis ging in den ersten drei Monaten dieses Jahres auf 1606 Euro zurück. Anfang 2008 waren es noch 2330 Euro.

Erholung erst 2014/2015 erwartet

Gleichwohl sind die Preise nicht in allen Regionen gleichmäßig gefallen. So sind die Hauspreise in Metropolen wie Madrid oder Barcelona weniger zurückgegangen als in Städten wie Murcia oder Castellón, sagt Silke Dittrich vom Maklerhaus Engels & Völkers. Vor allem in der „In-Metropole“ Barcelona sehe die Lage weiterhin recht gut aus – dort habe es im Vergleich zu 2011 sogar eine Verkaufsvolumensteigerung gegeben.

Prinzipiell geht Engel & Völkers davon aus, dass die Preise von Top-Objekten in Toplagen weiterhin stabil bleiben, in gefragten Zonen könnten die Preise sogar wieder langsam steigen. Schlechter sieht es hingegen in 2-B-Lagen aus: Hier sollte man abwarten. Vieles hängt auch mit der momentanen Bankensituation zusammen. Wenn diese ihr Produkt an den Mann bringen müssen, so das Maklerhaus, könne man sicherlich noch mit der ein oder anderen Preissenkung rechnen. Das beträfe aber hauptsächlich die Neubauten in den wenig nachgefragten Erst- und Zweitwohnsitzlagen.

Unter der konjunkturellen Talfahrt und der Staatsschuldenkrise in Europa hat auch der Büroimmobilienmarkt gelitten. „Eine Erholung des Marktes ist mittelfristig ganz klar von einer Entspannung an den Finanzmärkten abhängig“, sagt Matthias Naumann von Invesco Real Estate Deutschland. Invesco geht in ihrem gegenwärtigen Basisszenario von einer nachhaltigen Erholung des Gesamtmarktes im Zeitraum 2014/2015 aus. Sobald die spanische Volkswirtschaft wieder Wachstum verspricht, sollten die Immobilienmärkte relativ schnell reagieren. Zwar haben laut Invesco die Preise in allen Regionen nachgegeben. Allerdings gebe es wie im Häusermarkt auch hier deutliche Divergenzen. Nordspanische Regionen wie Madrid, Barcelona oder die baskischen Märkte Bilbao und San Sebastian hätten sich als deutlich robuster gezeigt als die südlichen Gebiete der Extremadura, Andalusien oder Murcia. Bezüglich der Nutzungsarten habe sich bislang der gehobene Einzelhandel als stabilstes Segment erwiesen. Vor allem die Geschäftshäuser auf den Prachtstraßen von Madrid und Barcelona gelten insbesondere bei lokalen Investoren als bevorzugtes Anlageobjekt, sagt Naumann. Nach einer Untersuchung von CB Richard Ellis gilt Spanien nach Großbritannien als der attraktivste Markt für führende Einzelhändler in Europa, weltweit nahm das Land im ersten Quartal 2012 den vierten Rang ein.

US-Fonds mit Hang zum Risiko

Wenngleich auf dem Markt noch keine größeren Transaktionen zu vernehmen waren, scheinen sich neben den lokalen Investoren vor allem Anleger aus den USA frühzeitig zu positionieren. Laut Invesco haben US-Fonds bereits kleine Büros eröffnet bzw. lokales Know-how eingekauft und stehen in Verhandlungen mit spanischen Banken. Investoren aus Europa hingegen würden den Markt aufgrund der derzeitig hohen Risikoaversion nur beobachten. Eine ähnliche Einschätzung vertritt auch Luis Espadas, Capital Markets Director von Savills in Spanien. Trotz des schwierigen Konjunkturumfelds und der unsicheren Finanzierung seien derzeit viele internationale Investoren auf der Suche nach guten Opportunitäten, wobei nationale Investoren am Markt stärker zu vernehmen seien.