Artikel drucken Drucken Artikel kommentieren Kommentare Artikel senden Senden

Hotelmärkte: Prall gefüllte Entwicklungspipeline

28.09.2017 | 18:34 |  von Patrick Baldia (DiePresse.com)

Das Investitionsvolumen im CEE-Kernraum hat sich im Vorjahr auf 1, 2 Milliarden Euro fast verdoppelt. Am größten ist das Interesse an Polen, Tschechien und Ungarn. Österreichische Player mischen maßgeblich mit.

Warimpex
Warimpex /  

Der Investorenappetit auf den CEE-Hotelmärkten hat zuletzt merklich zugenommen. Dass sich das so bald ändern wird, erwarten Experten nicht – im Gegenteil: „Mit den jüngsten starken Tourismuszahlen und dem steigenden Wirtschaftswachstum ist die Region wieder interessant geworden“, sagt Lukas Hochedlinger, Managing Director Central & Northern Europe bei Christie & Co. Die Folge: Hotelbetreiber expandieren, Developer bauen und Investoren schauen sich nach Gelegenheiten um.

 

Hohe Steigerungsraten

Vor allem die Hotels in den Hauptstädten der CEE-Region profitieren derzeit von einem Tourismus-Boom, der von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung getragen wird. „Die Übernachtungszahlen sind in den meisten Städten 2016 enorm gestiegen – um fünf bis sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr und teilweise sogar um mehr“, weiß Martin Schaffer, Managing Partner beim Hotelimmobilienspezialisten MRP Hotels. Der durchschnittliche Zimmerertrag (RevPar) – neben der Auslastung und den Nettozimmerpreisen (ADR) die wichtigste Kennzahl in der Hotellerie – ist im CEE-Durchschnitt 2016 um mehr als zehn Prozent gestiegen. „Insgesamt weisen die CEE-Städte deutlich höhere Wachstumsraten auf als die westeuropäischen“, sagt Hochedlinger. Man dürfe aber nicht vergessen, dass das Wachstum von einem niedrigen Niveau ausgehe.

Laut Daten von Cushman & Wakefield ist in den CEE-Kernmärkten zuletzt stetig mehr Investorenkapital in die Assetklasse Hotels geflossen. Nachdem 2015 mehr als 700 Millionen Euro investiert wurden, waren es im Vorjahr knapp 1,2 Milliarden Euro. Ende des ersten Halbjahres 2017 belief sich das Transaktionsvolumen bereits auf 700 Millionen Euro und damit um elf Prozent mehr als in den ersten sechs Monaten des Vorjahres. Angesichts dieser starken Dynamik gehen die Experten des Immobilienberaters davon aus, dass das starke Ergebnis von 2016 heuer übertroffen werden wird.

Am größten ist das Investoreninteresse in Polen, Tschechien und Ungarn, die zu den wichtigsten Hotelmärkten der Region gehören. „Auf diese Märkte beschränkt sich auch internationales beziehungsweise westeuropäisches Kapital“, erläutert Schaffer. In Polen gingen etwa im ersten heurigen Halbjahr 16 Hotel-Deals mit einem Transaktionsvolumen von 350 Millionen Euro über die Bühne. In Tschechien und Ungarn flossen innerhalb desselben Zeitraums 165,5 beziehungsweise 99,3 Millionen Euro in diese Assetklasse. Der Abstand zu den wichtigsten westeuropäischen Hotelmärkten ist dennoch augenscheinlich: Allein in Deutschland wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 5,1 Milliarden Euro in Hotels investiert, ein neuer Rekordwert.

Zufrieden gibt man sich wenig überraschend auch bei Warimpex. Der heimische Hotelspezialist hat im Mai den Verkauf eines Portfolios von acht Hotels an einen thailändischen Investor abgeschlossen, die überwiegend in Tschechien und Polen liegen und einen Wert von 180 Millionen Euro haben. „Die Entwicklung und der erfolgreiche Betrieb der acht Hotels – darunter das prämierte andel's Hotel in Lodz – trägt jetzt Früchte“, freut sich CEO Franz Jurkowitsch, der bis 2018 neue Hotelprojekte in der Region vorstellen möchte.

 

Aufsteiger Polen

Was Developments und Investitionen betrifft, gilt Polen als der stärkste und interessanteste Markt. Aufgrund der Vielzahl an relevanten Sekundärstädten – im Übrigen ein entscheidender Unterschied zu Tschechien und Ungarn, wo nahezu ausschließlich die Hauptstädte im Investorenfokus stehen – sei die Nachfrage nicht nur vom Tourismus, sondern auch vom Geschäftsreise-Segment geprägt. Hier sehen Experten auch das größte Entwicklungspotenzial. „Die Development-Pipeline ist derzeit prall gefüllt – egal, ob in Danzig, Krakau oder Warschau“, berichtet Hochedlinger.

Hotel-Investments in der CEE-Region sind im Vergleich zu den westeuropäischen Schlüsselstädten nach Ansicht der Experten vor allem aus zwei Gründen attraktiv: Wegen der höheren Renditen und der geringeren Personalkosten – bekanntlich der größte Kostenblock in der Hotellerie. „Cashflow und Erträge sind also höher für die Betreiber“, erläutert Schaffer. Allerdings würden auch die Einkaufskosten für die Liegenschaften steigen.

Bei aller Euphorie über das attraktive Marktumfeld und die positiven Aussichten ist dennoch Vorsicht angebracht. Die Hotellerie im CEE-Raum hat nämlich immer schon Höhen und Tiefen erlebt. Nachdem etwa während der Boomphase zwischen 2005 und 2007 Osteuropa heiß begehrt war, wurde die Region mit dem Einsetzen der Finanzkrise zum sprichwörtlichen „hässlichen Entlein“. „Wie auch in der Vergangenheit werden externe Faktoren und Ereignisse die Märkte prägen beziehungsweise für ein Auf und Ab sorgen“, bringt es Schaffer auf den Punkt.

AUF EINEN BLICK

Die Übernachtungszahlen sind in den meisten CEE-Städten im Vorjahr um bis zu sechs Prozent gestiegen, der durchschnittliche Zimmerertrag um bis zu zehn Prozent. In Polen wurde im ersten Halbjahr 2017 ein Transaktionsvolumen von rund 350 Millionen Euro erzielt, in den tschechischen Markt flossen 165 Millionen Euro, in den ungarischen mehr als 99 Millionen Euro.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 29.09.2017)