Kauflust bei Großanlegern gedämpft

20.07.2012 | 18:24 |  BEATE LAMMER (Die Presse)

Immobilienfirmen und Fonds würden gern voll vermietete Bürohäuser mit langjährigen Mietverträgen erwerben. Doch so etwas kommt derzeit nur selten auf den Markt.

Kann man mit Gewerbeimmobilien gutes Geld verdienen? Die Investoren schienen in den vergangenen Monaten Zweifel zu hegen. Europaweit flossen im zweiten Quartal 24,6 Milliarden Euro in Immobilien, um sieben Prozent weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das geht aus dem jüngsten Büromarktbericht des Maklerunternehmens CBRE hervor. Dabei hielten sich die Geldgeber vor allem in Osteuropa und in den krisengebeutelten südeuropäischen Ländern zurück, aber auch in Wien, wo um ein Viertel weniger investiert wurde als vor einem Jahr. Mehr Geld floss in große Märkte wie Großbritannien und Frankreich.

In das kleine Österreich steckten die Investoren laut dem jüngsten Marktbericht von EHL im ersten Halbjahr 575 Millionen Euro. Die Marktentwicklung sei hinter den Erwartungen zurückgeblieben, meint EHL-Experte Franz Pöltl. Als positiv sieht er immerhin die Tatsache, dass auch wieder Objekte außerhalb des Topsegments nachgefragt würden. Die Investoren seien auch wieder bereit, Immobilien noch während der Bauphase zu kaufen. „Aber nur, wenn die Vermietung gesichert ist“, schränkt Pöltl ein.

Bei der Bank Austria stellt man hingegen fest, dass der Risikoappetit kommerzieller Investoren derzeit gering ist. „Dies stützt die Nachfrage nach als krisenresistent eingeschätzten Core-Immobilien (Immobilien in sehr guten Lagen mit Mietern hoher Bonität)“, heißt es in den „Real Estate Country Facts“ der Bank. Doch sei in diesem Bereich das Angebot gering, sodass nur wenige Transaktionen stattfänden.

Kaum langfristige Mietverträge

Drei Viertel des investierten Geldes– CBRE kommt auf einen etwas geringeren Wert als EHL, nämlich 550 Millionen Euro– kamen aus dem Inland, ein Viertel aus Deutschland. Internationale Investoren sind dagegen fast zur Gänze verschwunden. Viele Großinvestoren haben es schwer, eine Bankfinanzierung zu bekommen. Und jene, die genug Eigenkapital haben wie etwa offene Immobilienfonds, fänden keine geeigneten Objekte, sagt CBRE-Österreich-Chef Andreas Ridder. Diese Fonds– sie sammeln Geld bei Anlegern ein, kaufen Immobilien und erzielen durch die Vermietung Erträge– suchen vor allem Häuser mit langen, sicheren Mietverträgen. Ähnlich ergeht es den geschlossenen Fonds. Diese haben eine mehrjährige Laufzeit, während der die Anleger Ausschüttungen erhalten, danach soll die Immobilie gewinnbringend verkauft werden– was leichter möglich ist, wenn sie vermietet ist. Diese Fonds bevorzugen daher Häuser mit Verträgen, die länger als zehn Jahre laufen. „Es werden aber kaum noch Mietverträge für so lange Zeit abgeschlossen“, sagt Ridder. „Deswegen kaufen diese Fonds fast nichts mehr.“

Unter denen, die im ersten Halbjahr kauften, findet sich das deutsche Immobilienunternehmen ECE, das zwei Einkaufszentren in Innsbruck und Spittal an der Drau erwarb. Der Finanzinvestor Michael Tojner kaufte zusammen mit JP Immobilien das Hotel InterContinental. Das Kaufhaus LaStafa in der Mariahilfer Straße ging an die MH120 Immobilienanlage GmbH, das Autohaus Peugeot in Leonding an einen privaten Investor. Ridder rechnet damit, dass im Gesamtjahr (ähnlich wie im Vorjahr) 1,5 Milliarden Euro investiert werden. Das zweite Quartal sei traditionell stärker als das erste. Das glauben auch die EHL-Experten.

Wohnungen lassen sich teurer verkaufen

In der Wiener Innenstadt seien indes die Immobilienpreise so stark angestiegen, dass sich für die Investoren derzeit nur noch Wohnprojekte und kaum noch Büros auszahlten, berichtet Ridder. Die Projektentwickler können Luxuswohnungen nach der Fertigstellung um 8000 bis 10.000, in Einzelfällen um bis zu 30.000 Euro pro Quadratmeter verkaufen. Errichten sie ein Büro, können sie im besten Fall 25Euro/m2 Miete verlangen. Das entspricht unter der Annahme einer vierprozentigen Rendite einem Kaufpreis von 7500 Euro, rechnet der Experte vor. Diese Entwicklung werde nicht ewig so weitergehen, momentan sei sie aber im Gange. „Ich sage nicht, dass es keine Blase ist.“

("Die Presse", Print-Ausgabe, 21.07.2012)