Auf der Suche nach Geldquellen

14.09.2012 | 18:50 |  PATRICK BALDIA (Die Presse)

Immobilienentwickler gründen Projektgesellschaften, um Investoren an Bord zu holen - oder platzieren Immobilienanleihen an der Börse.

Keine guten Zeiten für Immobilienentwickler: Angesichts der strengen Regulierungsvorschriften der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (EBA) und der dadurch bedingten immer restriktiveren Kreditvergabe der Banken können viele Projekte nicht realisiert werden. Eine Besserung der Lage ist nicht in Sicht. Laut einer Analyse des Internationalen Währungsfonds (IWF) führen die neuen EBA-Eigenkapitalvorschriften dazu, dass das Kreditvolumen in den nächsten zwei Jahren um sechs bis zehn Prozent zurückgehen wird. Daraus schließen die Experten des Immobiliendienstleisters DTZ, dass die Finanzierungsmittel für gewerbliche Immobilien über denselben Zeitraum um sieben Prozent schrumpfen werden.

Daher suchen Entwickler nach anderen Geldquellen – etwa durch Gründung von Projektgesellschaften, an denen sich Investoren beteiligen können. Konstruiert werden solche Gesellschaften oft als GmbH oder GmbH & Co KG – bei beiden Gesellschaftsformen haften die Investoren nur mit ihrer Einlage gegenüber Gesellschaftsgläubigern. „Dabei erlauben Projekt-Kommanditgesellschaften eine spezifischere Risikofestlegung“, erklärt Christian Thaler, Partner bei der Rechtsanwaltskanzlei Fellner Wratzfeld. Gute Erfahrungen damit hat man bei der JP Immobiliengruppe gemacht. Konkret kam das Modell beim Palais Principe in Wien zum Einsatz. „Mit den Investoren wurde eine fixe Verzinsung über eine bestimmte Laufzeit sowie eine Gewinnbeteiligung beim Verkauf vereinbart“, erklärt Geschäftsführer Daniel Jelitzka.

Pro Projekt ein Club

Auch bei 6b47 Real Estate Investors habe man sich Gedanken über neue Finanzierungsmöglichkeiten gemacht und schließlich den „Investmentclub“ entwickelt, bei dem es sich ebenfalls um eine Projekt-Kommanditgesellschaft handelt. „Wenn man früher bei einem Bankkredit zehn Prozent Eigenkapital einbringen musste, hat man heute ohne 30 bis 35 Prozent echtem Eigenkapital keine Chancen, seine Finanzierungen zu strukturieren“, erklärt Peter Ulm, CEO 6b47 Real Estate Investors, den Hintergrund. Nun wird für jedes Projekt – sämtliche Immobilien werden entwickelt, gebaut und verkauft – ein eigener Investmentclub gebildet. Gleichzeitig wird für jedes eine eigene GmbH & Co KG gegründet, an der die Clubmitglieder mindestens 50 Prozent der Anteile halten, wodurch sie letztlich auch ihren Einfluss sichern. „Grundsätzlich sind unsere Projekte zu 65 Prozent mit Fremdkapital und zu 35 Prozent mit Eigenkapital finanziert“, erklärt Ulm. Die genaue Aufteilung des Eigenkapitalanteils zwischen Club und 6b47 variiere von Projekt zu Projekt. Maximal könne jener der Investoren 75 Prozent ausmachen, jener von 6b47 müsse mindestens 25 Prozent betragen.

Kleinanleger sollen jedenfalls nicht angesprochen werden – die Mindestveranlagungssumme liegt bei 250.000 Euro. Ulm spricht von „erwachsenen Anlegern, die nicht zum ersten Mal in Immobilien investieren“. Mit regelmäßigen Ausschüttungen können die Kapitalgeber vor der Projektabwicklung jedoch nicht rechnen. Die in Aussicht gestellte jährliche Eigenkapitalrendite von zehn bis 15 Prozent wird erst nach einem erfolgreichen Verkauf ausgeschüttet. Das Kapital der Investoren ist insgesamt zwischen 24 und 48 Monaten gebunden. „Innerhalb dieser Frist sollte die Immobilie an den Endinvestor verkauft werden“, so Ulm. Abgewickelt und verkauft wurden fünf durch 6b47-Investmentclubs mitfinanzierte Projekte. Sechs weitere werden derzeit gerade realisiert, drei befinden sich in der Platzierungsphase.

Trotz aller Vorteile für beide Seiten sollten sich Investoren des Risikos bewusst sein, dass sie nicht ihr gesamtes Kapital zurückbekommen könnten, weshalb auch nur in gut durchdachte Projekte von Entwicklern mit entsprechendem Track Record investiert werden sollte. Laut Thaler ist es für Investoren wichtig, wo sie konkret in der Finanzierungsstruktur angesiedelt sind. Eigenkapitalgeber hätten gegenüber Fremdkapitalgebern höhere Ertragschancen, da sie neben einer Verzinsung auch am Gewinn beteiligt sind. „Im Fall des Scheiterns eines Projekts tragen sie aber höhere Risken, weil sich die finanzierende Bank als Fremdkapitalgeber im Regelfall ein Pfandrecht an der Liegenschaft einräumen lässt und so vorrangig am Verwertungserlös partizipiert“, so der Experte.

Immobilienanleihe wird platziert

Bei der JP Immobiliengruppe setzt man auch auf andere Finanzierungsquellen. Noch im zweiten Halbjahr 2012 – der Termin im ersten Halbjahr musste verschoben werden – wird auf dem Dritten Markt der Wiener Börse eine Anleihe platziert. Dabei handle es sich nicht um eine Unternehmensanleihe, sondern um eine echte Immobilienanleihe. „Besichert ist das Wertpapier mit fertigen Wohnimmobilien hoher Qualität, die alle über ein ausgezeichnetes Loan-to-Value-Verhältnis verfügen“, sagt Jelitzka. Die Anleihe sei nur „ein erster Schritt zum Kapitalmarkt als konventionelles Finanzierungsmodell für Projekte“.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 15.09.2012)