Finanzierung: Ohne Sicherheiten keine Entwicklung

22.03.2013 | 15:22 |  Von Patrick Baldia (Die Presse)

Da die Eigenkapitalanforderungen bei Bankkrediten gestiegen sind, zapfen Investoren den Kapitalmarkt an. Man begibt Anleihen oder gründet einen Investment-Klub.

Wer heutzutage Gewerbeimmobilien entwickelt, der braucht vor allem eines: Sicherheiten. Denn ohne diese blitzt man bei den Banken, die mittlerweile Eigenkapitalquoten zwischen 30 und 40 Prozent verlangen, meist ab.

Eine Form davon ist die Belehnung. Für Bruno Ettenauer, Vorstandsvorsitzender der CA Immo, ist die Verfügbarkeit von Kreditmitteln im gedeckten Bereich – der Belehnungswert liegt hier bei rund 60 Prozent des Immobilienwertes – „gut gegeben“. Sehr schwierig sei es dagegen im teilweise ungedeckten Bereich, wo der Belehnungswert bei 70 bis 80 Prozent liege. Die Banken würden hier unter anderem Sicherheiten wie fixe Vorvermietungsquoten voraussetzen. Die insgesamt erschwerten Bedingungen haben für Ettenauer allerdings auch einen Vorteil: „Es werden nur Projekte umgesetzt, die einer umfassenden Marktprüfung unterzogen worden sind.“

Anleihenemission als Alternative

Bei der CA Immo setzt man auf einen Mix aus traditioneller Finanzierung – sprich Bankkredit – sowie einem Bondanteil, der der Höhe des unbelasteten Vermögens entspricht. „Bonds haben den Vorteil, dass sie endfällig sind und davor nur Zinsen anfallen“, so Ettenauer. Das Unternehmen hat laut eigenen Angaben in den vergangenen Jahren Anleihen mit einem Gesamtvolumen von 400 Millionen Euro emittiert. Eine davon – sie ist mit 6,125 Prozent pro Jahr verzinst – wird im Oktober 2014 auslaufen.

JP Immobilien hingegen bereitet nach der erfolgreichen Platzierung einer Anleihe im Vorjahr derzeit die Emission einer weiteren vor. Wie die erste, wird auch diese Anleihe mit vollständig fertiggestellten und gut vermieteten Bestandsimmobilien grundbücherlich abgesichert sein. Anders ist diesmal lediglich die gewerbliche Beimischung. „Der Hintergrund ist, dass sich Investoren eine etwas dynamischere Verzinsung wünschen“, so Geschäftsführer Daniel Jelitzka. Die Laufzeit soll zwölf Jahre betragen, mit einer Verzinsung von jährlich rund vier Prozent.

Besichert ist die JP-Immobilie-Anleihe mit einem Portfolio, das sich zu 40 Prozent aus gewerblichen und zu 60 Prozent aus Wohnliegenschaften zusammensetzt. Zum Gewerbeanteil gehören etwa das 25hours Hotel sowie ein Büroobjekt an der Linken Wienzeile. Laut Jelitzka soll mit der Anleihe der Zugang zum Kapitalmarkt weiter ausgebaut werden. „Gleichzeitig wollen wir diverse Kreditlinien freibekommen und zusammen mit Eigenmitteln die Expansion weiter fortsetzen“, sagt er.

CA Immo und JP Immobilien sind mit ihren Kapitalmarktfinanzierungen hierzulande aber eher die Ausnahme als die Regel. Zwar räumt Ettenauer ein, dass es auch für mittelständische Unternehmen sinnvoll sein kann, Anleihen zu platzieren, gleichzeitig glaubt er aber nicht, dass diese Finanzierungsform den traditionellen Bankkredit ersetzen kann. „Ich sehe hier keinen Strukturwandel“, meint er.

Vorteile haben auch Nachteile

Christian Thaler, Partner bei der Rechtsanwaltskanzlei Fellner Wratzfeld, sieht jedenfalls für Anleihenemittenten den Vorteil, dass die Verpflichtungen gegenüber den Investoren nicht so weitreichend sind wie bei Bankkrediten. Andererseits kann man in schwierigen Zeiten mit den Banken über eine Anpassung des Kreditvertrags verhandeln. Die Bedingungen von Schuldverschreibungen hingegen könnten in zentralen Punkten – dazu gehören Verzinsung oder Rückzahlung – nicht einseitig geändert werden, so Thaler. Eine Einigung mit einer Vielzahl von Investoren scheide dagegen schon aus praktischen Gründen aus. „Hier bleibt im Notfall nur der Weg einer Refinanzierung durch einen Bankkredit oder die Emission einer neuen Schuldverschreibung zu geänderten Konditionen“, so der Experte. Für einen neuen Weg hat sich 6b47 Real Estate Investors entschieden.
Das Unternehmen finanziert seine Entwicklungsprojekte zu zwei Dritteln mit Fremdkapital und zu einem Drittel mit Eigenkapital, wie CEO Peter Ulm erklärt. Der Eigenkapitalanteil wird mithilfe eines Investment-Klubs aufgebracht. Konkret handelt es sich dabei um eine Projekt-Kommanditgesellschaft, die für jeweils ein Projekt gegründet wird. Ein Beispiel hierfür ist das Bürohaus Kay 19 am Donaukanal im 19. Bezirk. „Wir haben das Objekt 2011 gekauft und seitdem saniert“, so Ulm. Bis zum Ende des Jahres soll das Gebäude wieder verkauft werden. Die Investoren bekommen dann ihr investiertes Kapital zurück und darüber hinaus eine Eigenkapitalrendite von zwölf Prozent.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 23.03.2013)