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Aussteller haften für Angaben

14.12.2012 | 18:44 |  WOLFGANG POZSOGAR (Die Presse)

Energieausweis. Bei falschen Zahlen kann sich der Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie eine Klage einhandeln. Letztlich liegt die Verantwortung aber beim Ersteller oder Planer. Gerichtliche Streitigkeiten sind programmiert.

Eine gute Sache, die einige Schwächen hat – so urteilen Experten über den Energieausweis, den seit 1. Dezember Verkäufer oder Vermieter von Wohnungen und Häusern ihren Kunden vorlegen müssen. Ähnlich wie beim Anhänger auf Kühlschrank oder Waschmaschine bewertet der Ausweis mit roten, gelben und grünen Balken sowie Bezeichnungen von A++ bis G Heizwärmebedarf, Primärenergiebedarf, Kohlendioxidemissionen sowie den Gesamtenergieeffizienzfaktor einer Wohnung oder eines Hauses.

Die Zahlen im Energieausweis werden allerdings nur rechnerisch und in den meisten Fällen ohne Besichtigung des Objektes allein aufgrund von Bau- oder Einreichplänen beziehungsweise einer Baubeschreibung ermittelt. Grund für dieses relativ einfache Verfahren sind die Kosten. Beim Besuch eines Experten und einer genauen Analyse des Hauses würde der verpflichtende kleine Ausweis einige tausend Euro kosten. So gibt es ihn schon – etwa bei Energieversorgern wie Wien Energie – ab 420 Euro für das Einfamilienhaus oder die einzelne Wohnung.

 

Wärmer als mit 20 Grad wohnen

Aus diesem Verfahren resultieren allerdings einige „Unschärfen“, wie Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft, nobel formuliert: „Bei einem mehrgeschoßigen Gebäude liefert der Energieausweis nur einen Näherungswert, der bei den meisten Wohnung falsch sein wird. Eine nordseitige Wohnung, noch dazu über einer Hofeinfahrt, wird beispielsweise einen höheren, eine südseitige ohne Einfahrt darunter einen niedrigeren Heizwärmebedarf haben, als im Energieausweis angegeben“, erläutert Holzapfel.

Dazu kommt ein nicht messbarer Faktor, der sich aus den individuellen Lebensgewohnheiten ergibt: Der Energieausweis geht von einer Raumtemperatur von 20 Grad Celsius aus. Die meisten wollen es behaglicher in ihrem Heim, und jedes Grad mehr erhöht den Energieverbrauch um rund sechs Prozent.

 

Automatismus ohne Schärfen

Baumeister und Bauphysiker Helmut Schöberl ortet neben solchen Faktoren auch noch die Gefahr von Berechnungsfehlern in dem weitgehend automatisierten Verfahren. Viele für die Ausstellung eines Energieausweises zertifizierte Techniker kommen nämlich nicht aus dem Baubereich. Als Beispiel nennt Schöberl Fenster, für deren energietechnische Bewertung Daten aus dem Prüfzeugnis des Herstellers eingegeben werden: „Die stimmen bei vertikalem Einbau, aber wenn die Fenster geneigt eingebaut sind, ist der Wert abzuändern und das muss der Mann oder die Frau vor dem PC wissen“, erläutert er.

Der Gesetzgeber hat sich, so erzählt er weiter, elegant aus der Affäre gezogen: „Es wurde nicht der Zugang zur Erstellung des Ausweises eingeschränkt, sondern der Aussteller haftet jetzt für die dort stehenden Angaben.“ Das wird in Zukunft einiges an Arbeit für die Gerichte bringen. Der Ausweis mit den roten, gelben und grünen Balken ist nämlich rechtlich ein Bestandteil des Kauf- oder Mietvertrages. Wer im Glauben an die Richtigkeit dieses Papier beispielsweise ein A+-Einfamilienhaus erwirbt und es sich nachträglich herausstellt, dass das Objekt nur der Klasse D entspricht, kann den Verkäufer auf Schadenersatz klagen. Auch Mietern steht dieses Recht prinzipiell zu.

 

An wem schadlos halten?

Die Kosten für eine neue Fassadendämmung wird der Einfamilienhausbesitzer wahrscheinlich nicht ersetzt bekommen, meint Richard Köhler, Rechtsanwalt und Baurechtsexperte in Wien: „Es wird sich noch zeigen, wie in solchen Fällen die Urteile lauten. Aber der Käufer muss seinen Schaden nachweisen, und das werden in der Regel lediglich erhöhte Heizkosten sein.“ Die muss ihm der Verkäufer natürlich ersetzen und er hat dann wieder die Möglichkeit, sich am Verursacher der falschen Werte des Energieausweises schadlos zu halten. Das kann neben dem Aussteller des Papiers allerdings auch der Verfasser jener Pläne sein, die die Grundlage für die Berechnung darstellten.

 

Aussagekraft von Plänen

Bei den großen Anbietern von Energieausweisen ist man überzeugt, dass grundsätzlich richtig gerechnet wird. Anita Schernhammer, Energieberaterin bei Wien Energie: „Wir verwenden zugelassene und zertifizierte Berechnungsprogramme und machen darauf aufmerksam, dass der Ausweis ausschließlich aufgrund der Angaben des Bauherrn oder Planers mithilfe von Einreich- oder Bestandsplänen sowie Baubeschreibungen erstellt wird. Der gesamte Berechnungsvorgang wird außerdem dokumentiert.“ Falls der Kunde es wünscht und er bereit ist, die notwendigen Kosten dafür zu übernehmen, besichtigt ein Energiefachmann von Wien Energie natürlich das Objekt vor Ort, sagt Schernhammer.

Bei Vorliegen aktueller und korrekter Pläne des Objektes und fachgerechter Ausführung der Berechnung ist aber nach Meinung von Baumeister Schöberl das „Sparverfahren“ für den Energieausweis durchaus zielführend: „Das ist in so einem Fall ganz eindeutig sinnvoll“, sagt er. Allerdings weist er darauf hin, dass der Energieausweis immer nur eine energetische Bewertung eines Hauses darstellt und nichts über die Bausubstanz oder eventuelle Bauschäden aussagt: „Wer um mehrere hunderttausend Euro etwa ein Einfamilienhaus erwirbt, sollte den Zustand des Objektes auf jeden Fall von einem Baumeister beurteilen lassen“, empfiehlt er den Käufern.

 

Richtwerte und Ansatzpunkte

Das Resümee Schöberls zum Energieausweis: „Es ist grundsätzlich eine sinnvolle Sache, die Gebäude vergleichbar macht, aber wie der Normverbrauch bei einem Auto kann es lediglich ein Richtwert sein.“ Ähnlich sieht es Anton Holzapfel vom Verband der Immobilienwirtschaft: „Es ist ein Ansatzpunkt, ob ein Mieter oder Käufer mit hohen oder geringen Energiekosten zu rechnen hat. Und solche Kennzahlen werden meiner Meinung nach langfristig das Bewusstsein für den Einsatz von Energie in Gebäuden steigern.“ Genau das ist der Gedanke, der hinter dem Energieausweis steckt.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 15.12.2012)

1 Kommentare
seltenlacher
21.12.2012 09:24
0 0

Heizrechnung = Verbrauch

Da werden Daten erhoben, Programme gefüttert und Werte unter vielen Annahmen erstellt sogar unter Strafandrohung dabei ist es doch wirklich einfach:
Bei Wohnungen die Heizrechnungen der letzten Jahre ansehen (ev. mit Anzahl der Benutzer) - bzw. bei Häusern die Holz/Heizölrechnungen. Einfacher gehts wohl nicht. Und Abweichungen durch die Anzahl der Personen bzw. des subjektiven Wärmeempfinden wird es immer geben. Weil durch den Energieausweis spar ich mir kein Geld, ev. überleg ich mir eine Sanierung, aber oft steht die in keinem Verhältnis zur Ersparnis.