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Geschäftsflächen: Wege zu einem zweiten Leben

18.04.2017 | 16:43 |  von Patrick Baldia (Die Presse)

Immer mehr Lokale stehen leer. Es stellt sich die Frage, wie die brachen Flächen neu genutzt werden können. Viele Modelle sind möglich, ein Patentrezept gibt es nicht.

Grätzlhotel Karmelitermarkt: ein Beispiel gelungener Revitalisierung.
Grätzlhotel Karmelitermarkt: ein Beispiel gelungener Revitalisierung. / Bild: (c) Heidrun Henke 

Im österreichischen Einzelhandel macht sich seit geraumer Zeit eine einschneidende Entwicklung bemerkbar: Die Zahl der Flächen geht sukzessive zurück. Allein für den Zeitraum zwischen 2013 und 2016 haben die Experten von EHL ein Minus von fünf Prozent errechnet. Und daran wird sich so schnell nichts ändern, meint Jörg Bitzer, Head of Retail bei EHL. „Der Rückgang der Einzelhandelsflächen wird weiter zunehmen und zwar nicht nur in Wien, sondern auch in den Bundesländern.“ Das Angebot sei im Verhältnis zur nachgefragten Fläche einfach zu groß. „Tatsache ist, dass große Einzelhändler heute immer weniger Flächen benötigen. Und auch der Bedarf kleinerer geht stetig zurück“, weiß Bitzer.

 

Flächenkiller Online

Die Experten führen dies vor allem auf den boomenden Onlinehandel zurück, der sich bis 2020 noch einmal verdoppeln soll. Vor allem Nebenlagen sind betroffen, erläutert Walter Wölfler, Head of Retail Österreich & CEE bei CBRE. „Nicht der Fall ist das bei Highstreet-Lagen, wo die Nachfrage – vor allem seitens großer Handelsketten oder internationaler Retailer, die noch nicht in Österreich vertreten sind – stark ausgeprägt ist“, so Wölfler. Gerade in den Nebenlagen wird daher ein Thema immer virulenter: Die Nachnutzung der leer stehenden Lokale.

Ein „Klassiker“ ist für Bitzer die Nachnutzung als Hotel. „Das funktioniert aber nicht überall, sondern nur an toptouristischen Standorten sowie in guten Mikro-Lagen, wie etwa in Wohnvierteln.“ Als Beispiel nennt er das Wiener Grätzlhotel, ein Projekt der Urbanauts Hospitality Group, das mittlerweile an den drei Standorten Karmelitermarkt, Belvedere und Meidlinger Markt individuelle Suiten in ehemaligen Geschäftslokalen anbietet.

Eine gastronomische Nachnutzung sei eine weitere denkbare Variante, aber ebenfalls nicht überall adaptierbar. „Gut funktioniert hat das etwa auf der Mariahilfer Straße und in der Gumpendorferstraße in Wien, wo auch ein entsprechender Bedarf gegeben ist“, erläutert Bitzer. Auf eine 2000-Seelen-Gemeinde mit fehlender Laufkundschaft lasse sich das Konzept aber eher nicht umlegen. Zu den Vorteilen einer Nachnutzung durch Restaurants gehört nach Aussagen von Felix Neuwirther, Real Estate Counsel bei Freshfields Bruckhaus Deringer, unter anderem die gute Ausgangslage bei Verhandlungen über einen niedrigeren Mietzins. „Andererseits ist für gewöhnlich eine neue Betriebsanlagengenehmigung erforderlich“, sagt er.

 

Zahlreiche Möglichkeiten

Schwer umzusetzen sind für Wölfler Nachnutzungen als Pop Up Stores – vor allem in Nebenlagen. „Man darf nicht vergessen, dass diese ebenfalls auf eine gewisse Frequenz angewiesen sind“, meint er. Auch totale Umnutzungen – etwa in Parkpläte – seien mit großen Herausforderungen verbunden. Das sei nämlich eine Kostenfrage und von der Genehmigungsseite her oft schwer zu realisieren.

Zu den erfolgreicheren Verwertungsmöglichkeiten zählt der CBRE-Experte Nachnutzungen als Schauküchen oder Angebote zur Optimierung von Online-Lieferservices wie Pick-Up-Stores oder Zentrallager. Er verweist auf einen Trend, der sich in England seit etwa zehn Jahren zeigt und auch anderswo viel diskutiert wird. „In Österreich befinden wir uns hierbei aber erst am Anfang“, meint er. Damit es erst gar nicht soweit kommt, versuchen viele Einzelhandelsunternehmen mit verschiedensten Strategien und Konzepten dem Druck des Online-Handels entgegenzutreten.

„Um Umsatzeinbußen abzufedern, werden etwa Teile der angemieteten Flächen nicht für Handelszwecke, sondern für andere Nutzungsarten wie beispielsweiseweise gastronomische Einrichtungen verwendet“, erklärt Neuwirther. Für eine alternative Nutzungsart sollte allerdings im Mietvertrag eine entsprechende Grundlage geschaffen werden, rät er. Darüber hinaus müsse gewissen öffentlich-rechtlichen Erfordernissen Rechnung getragen werden. Dazu zählt der Experte neben dem Betriebsanlagenrecht brandschutzrechtliche Vorgaben sowie Emissions- und Nachbarschaftsschutz. Ein Modell, das sich in vielen Städten etabliert hat, ist die kurzfristige, temporäre Vermietung. Als Beispiel führt Neuwirther die Nachnutzung des Stilwerks an. „Damit lassen sich die Leerstände zweifellos erheblich verringern“, meint der Experte.
Bitzer kann sich auch gut vorstellen, dass die brach liegenden Flächen künftig verstärkt in Wohnraum umgewandelt werden. „In großen Städten mit Engpässen wie in Wien wäre ein Bedarf jedenfalls da.“

 

Kreativität gefragt

Einig sind sich die Experten in einer Hinsicht: Das Patentrezept für jede aufgegebene Einzelhandelsfläche gibt es nicht. „Man muss sich das jeweilige Objekt standortbezogen einzeln anschauen und sich fragen, welche alternativen Nutzungsmöglichkeiten funktionieren könnten“, erläutert Bitzer.

In diesem Zusammenhang würden letztlich auch juristische, bautechnische sowie genehmigungstechnische Restriktionen – wie Bauordnung, Widmung oder Denkmalschutz – eine Rolle spielen. In die gleiche Kerbe schlägt Wölfler, der außerdem an die Kreativität und Flexibilität seitens der Vermieter appelliert. „Jedes Nachnutzungs-Projekt ist mit einem Aufwand verbunden. Es gibt aber auch genügend erfolgreiche Beispiele.“

Veranstaltung

Das Thema „Umnutzung“ beziehungsweise „alternative Nutzungen“ wird auch beim 17. Europäischen Shopping-Center-Symposium am 27. April im Palais Ferstl in Wien thematisiert werden. Ian Hanlon, Associate Director, Foodservice Consulting JLL referiert in diesem Zusammenhang am Nachmittag etwa über die Welt der Gastronomie in Shopping Centern.

www.shoppingcentersymposium.eu

("Die Presse", Print-Ausgabe, 18.04.2017)