"Nach dem Umbau ist vor dem Umbau"

07.09.2012 | 18:48 |  PATRICK BALDIA (Die Presse)

Alte Retailflächen werden refurbished, neue entstehen, doch ihr Lebenszyklus wird immer kürzer. Welche Erfolgsfaktoren in Einkaufstempeln heute zählen.

So sieht ein österreichischer Shoppingriese aus: 192.500 Quadratmeter Verkaufsfläche, 4500 Mitarbeiter und jährlich 22,3 Millionen Besucher – das sind die Eckdaten, die die Shopping City Süd (SCS) beschreiben. Doch Einkaufswilligen wird in den letzten Jahren aufgefallen sein, dass das im Süden von Wien gelegene Retail-Center in die Jahre gekommen ist. Auch bei Unibail-Rodamco, die 2008 die SCS übernahm und in Österreich auch das Donau Zentrum betreibt, war man sich bewusst, dass ein Modernisierungsprogramm dringend notwendig ist. „Und zwar ein großes – sowohl in technischer Hinsicht als auch, was das Design und die Architektur betreffen“, erklärt Markus Pichler, Managing Director Österreich.

Rund 100 Millionen Euro lässt sich Unibail-Rodamco die Umbauarbeiten kosten, die Mitte 2013 vollständig abgeschlossen sein werden. Ein Bild können sich die Besucher Ende September machen, wenn die erste Phase des Umbaus abgeschlossen sein wird. „Hell, grün und organisch“, umschreibt Pichler das Konzept des Refurbishments. So wird etwa an vielen Stellen – wie über dem Paradeplatz – das Dach aufgebrochen und Kuppeln werden eingesetzt. Dazu kommen unter anderem Wasservorhänge und Baumgruppen, Wohlfühlzonen sowie ein modernes Parkplatzmanagementsystem. Außerdem soll der Energieverbrauch um 20 bis 25 Prozent reduziert werden.

Keine reine Verkaufsmaschine

Mit dem G3 Shopping Resort Gerasdorf erhalten SCS und Donau Zentrum ab dem 18. Oktober einen neuen, ernst zu nehmenden Konkurrenten. Die Bezeichnung „Resort“ kommt nicht von ungefähr, wie Kurt Schneider, Geschäftsführer des Betreibers Ekazent, erklärt: „Wir wollten keine reine Verkaufsmaschine entwickeln, sondern einen Ort mit Aufenthaltsqualität schaffen, an dem sich die Besucher wohlfühlen.“ Dementsprechend wurde bereits in der Planungsphase ein Feng-Shui-Berater konsultiert. Das Resultat: viel Tageslicht und angenehme Farben. Das Dach des eingeschoßigen Gebäudes ist wie eine große Welle geschwungen und fügt sich, laut Schneider, in die umgebende Weinviertler Landschaft ein. Umwelttechnisch soll eine intelligente Energiemanagement-Software Ressourcen sparen helfen.

Aus drei Gebäudeteilen setzt sich das G3 Shopping Resort zusammen. Neben dem Shoppingcenter mit vermietbaren Flächen im Ausmaß von 58.000 Quadratmetern gehören dazu auch ein Fachmarktzentrum, das 12.000 Quadratmeter an vermietbaren Flächen aufweist, und ein Hornbach Baumarkt. Die 180 Shops im Einkaufszentrum sind vollständig vermietet. Schneider räumt ein, dass es schwierig sei, sich heute über den Branchenmix von der Konkurrenz abzusetzen – viele Mieter wären hier wie da vertreten. In Österreich neue Marken einzuführen, sei da ein aussichtsreicher Weg.

Hohe Umsatzziele, organische Gebilde

In der SCS erwartet man sich durch das Refurbishment einiges. So soll der Umsatz in den ersten drei Jahren nach der Fertigstellung um mindestens 20 Prozent steigen. „Wenn wir dieses Ziel nicht erreichen, wären wir enttäuscht“, so Pichler. Was alles möglich ist, zeigt das Beispiel Donau Zentrum in Wien. Denn dass die Donaustadt kein einfaches Pflaster darstellt, ist ein offenes Geheimnis. Nichtsdestotrotz konnte der Umsatz im ersten Halbjahr 2012 – 18 Monate nach dem Umbau – um 13,5 Prozent gesteigert werden. Flächenbereinigt bedeutet das ein Umsatzplus von fünf Prozent.

Was ein erfolgreiches Shoppingcenter ausmacht? Für Immofinanz-Vorstand Manfred Wiltschnigg sind die wichtigsten Erfolgsparameter gute Erreichbarkeit, Parkmöglichkeiten, der richtige Mietermix und nicht zuletzt entsprechendes Branding. Die Immofinanz ist seit 1990 auf dem Markt für Retail-Immobilien tätig und hat seitdem etliche Objekte entwickelt – unter anderem in Österreich, Polen, Rumänien und Russland. Wiltschnigg räumt allerdings ein, dass Retail kein einfaches Segment sei. „Das ist eine Tatsache, die unabhängig von der Größe des einzelnen Assets Gültigkeit hat“, sagt er.

Schwierig sei laut Experten, dass Retail-Konzepte heute eine immer geringere Lebensdauer aufweisen. So müsse etwa der Branchenmix laufend aktualisiert werden. „Im Zyklus von fünf Jahren sollten auch kleinere gestalterische Änderungen vorgenommen werden, alle zehn Jahre umfassendere“, so Schneider. In die gleiche Kerbe schlägt auch Pichler: „Shoppingcenter sind lebende organische Gebilde. In diesem Sinn kann man sagen, dass nach dem Umbau vor dem Umbau ist.“ Dementsprechend werde man weiterhin in die SCS investieren und sich neue Konzepte überlegen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 08.09.2012)