Rundblick: Stabilität in Zeiten der Sparsamkeit

17.09.2012 | 16:30 |  von Walter Senk (Die Presse)

Niedrige Leerstandsraten und konstante Mietpreise prägen den Büromarkt. Freilich gibt es nicht viele neue Flächen, teure werden kaum angemietet.

Positiv gestimmt ist man in das Jahr 2012 gestartet – zumindest, was den Wiener Büromarkt betrifft. Die Daten sahen gut aus, im Vergleich zu den Zahlen aus Resteuropa sogar bestens. In der internationalen Gegenüberstellung hat sich nichts geändert, der Wiener Markt befindet sich weiterhin in gutem Zustand. Die Hoffnungen vom Jahresanfang sind aber enttäuscht worden. Walter Huber, Geschäftsführer Danube Property Consulting, bestätigt: „Die Erwartungen, die wir Ende 2011, Anfang 2012 hatten, haben sich nicht erfüllt.“ Die positive Grundstimmung hat sich seiner Meinung nach sogar etwas verschlechtert.

Weniger Flächenzuwachs

Trotzdem ist die Stabilität des Wiener Marktes sein besonderes Kennzeichen – in der Entwicklung der Mietpreise und der Leerstände hat es keine großen Veränderungen gegeben. Alexandra Ehrenberger, Büromarktspezialistin bei EHL Immobilien, erklärt: „Insgesamt ist die Situation daher durchaus zufriedenstellend.“ Im internationalen Vergleich können wir weiterhin eine sehr niedrige Leerstandsrate und stabile Mietpreise verzeichnen.

Der Leerstand ist zwar seit Anfang des Jahres leicht gestiegen, aber im internationalen Vergleich mit 6,5 Prozent dennoch sehr niedrig, wofür auch das moderate Neuflächenangebot mitverantwortlich ist. Bis Ende des Jahres werden laut EHL-Büromarktbericht nur rund 180.000 Quadratmeter realisiert. Der Nettoflächenzuwachs ist aber sogar noch etwas geringer, da tendenziell immer öfter frei werdende Altbauobjekte als Wohnhäuser oder Hotels genutzt werden. „Bestes Beispiel dafür ist die ehemalige Länderbank Am Hof, die zu einem Luxushotel umgebaut wird“, so Ehrenberger.

Lieber nicht so teuer

„Die Marktlage ist gar nicht so schlecht, und die Flächenumsätze sind weiterhin vorhanden“, bestätigt Georg Fichtinger von CBRE. Er macht aber eine Einschränkung: „Es wird vor allem nach preiswerten Flächen gesucht.“

Hochpreisige Büroflächen haben es im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld schwer, wobei hier eine klare Trennung zwischen dem ersten Bezirk und dem Rest von Wien zu ziehen ist. Was die Flächen außerhalb des Ringes betrifft, so wird „bei etwa 15 Euro pro Quadratmeter und Monat die Nachfrage schon dünner“, so Fichtinger.

Bei den Innenstadtflächen liege die „Schmerzgrenze“ bei etwa 25 Euro pro Quadratmeter. Vermietungen im Hochpreissegment sind daher schwierig. „Die Unternehmen schauen auf die Kosten – das ist ein eindeutiger Trend der letzten Jahre“, so Huber. „Nachhaltige Objekte haben einen großen Vorteil in diesem Marktumfeld.“ Objekte mit hohen Betriebskosten seien relativ schwer zu vermieten.

Schwierige Entscheidungen

Was sich in diesem „Sparumfeld“ ebenfalls herauskristallisiert: Der Wunsch nach Veränderung wird bei vielen Unternehmen hintangestellt. Beziehungsweise „dauern die Entscheidungsprozesse länger“, so Stefan Brezovich, Vorstand der ÖRAG. Huber konkretisiert: „Früher gab es national und international oftmals sehr rasche Entscheidungen, das ist jetzt anders.“

Vor allem bei internationalen Unternehmen, bei denen vor einigen Jahren noch die Geschäftsführer in Österreich über einen Standortwechsel entscheiden konnten, haben jetzt hauptsächlich die Mutterkonzerne das Sagen. „Damit wurde eine weitere Ebene für die Entscheidung eingezogen“, so Huber. Entsprechend länger dauert die Wahl neuer Büroflächen. Ein Wiener Geschäftsführer einer internationalen Firma kennt den Markt und weiß, warum eine Fläche besser geeignet ist als eine andere und wo sich die Mitarbeiter wohlfühlen. Der ausländische Mutterkonzern aber kennt diese Kriterien nicht. Dann wird ohne den nötigen Background entschieden, so Huber. Mittelgroße oder kleine Unternehmen sind allerdings flexibler als große. Und die Vorlaufzeit ist dementsprechend kürzer.

Noch etwas hat sich verkürzt: die Bindungsdauer. Brezovich: „In der jetzigen Situation wollen die Mieter flexibel bleiben und eine möglichst kurzfristige Bindung eingehen.“ Das gilt für KMU ebenso wie für Großunternehmen, dennoch gibt es einen Unterschied: Während KMU sich nicht länger als drei Jahre binden wollen, sind es bei Großunternehmen circa fünf Jahre. „Man muss die Mieter verstehen“, so Brezovich: „Wenn man fünf Jahre zurückblickt, war die Welt eine ganz andere. Jetzt fragen sich viele Unternehmen: Was wird in weiteren fünf Jahren sein?“

Aber bitte flexibel!

Bindungsdauer hin oder her, „es heißt ja nicht, dass die Vermieter nach der offiziellen Bindungsdauer aus dem Vertrag aussteigen wollen“, so der ÖRAG-Vorstand. Viel wichtiger ist, dass Vermieter und Mieter den Umständen entsprechend die Verträge gestalten und von beiden Seiten Rücksicht auf die aktuelle Situation genommen wird. Flexibilität ist gefragt.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 14.09.2012)