Entscheidung: Neu bauen, sanieren oder umwidmen?

17.09.2012 | 16:35 |  von Patrick Baldia (Die Presse)

Ob Büroimmobilien refurbished werden, oder ob ein Unternehmen in einen Neubau übersiedelt, ist eine Frage des Brandings, der Technik und Energieeffizienz – aber auch des Marktwerts der Immobilie.

Refurbishment oder Neubau: Das ist die Frage, die sich jeder Besitzer einer Büroimmobilie früher oder später stellen muss. Denn altersbedingte Abnutzungserscheinungen sind bekanntlich unvermeidlich. Dazu kommen veränderte Arbeitsanforderungen, technische Entwicklungen oder umweltpolitische Überlegungen, die eine Erneuerung notwendig machen. „Vor allem bei Neubauten werden die Lebenszyklen immer kürzer“, sagt Resag-Geschäftsführer Stefan Linder. Welche Entscheidung letztlich getroffen wird, hängt laut dem Experten von den erzielbaren Preisen ab.

Energietechnische Vorteile

Mit Hinblick auf die Energieeffizienz haben Neubauten für Linder nahezu immer einen Vorteil gegenüber Sanierungsprojekten. Ein durchdachtes Refurbishment kann aber energietechnisch auch punkten, wie die Sanierung des Bürogebäudes von Kraft Foods Austria in der Auhofstraße in Wien-Penzing vor Augen geführt hat: durch den Einsatz von LED-Lampen, Heizung der Zuluft über eine Luftwärmepumpe und Wärmerückgewinnung aus der Abluft.

Martin Eckert, Head of Human Resources Austria & CEE HQ Kraft Foods, gibt zu, dass das Gebäude, das mehrere Jahrzehnte als Zentrale fungiert hat, etwas in die Jahre gekommen war. Um die weitere Vorgangsweise optimal vorzubereiten, habe man verschiedene Szenarien herausgearbeitet und miteinander verglichen. Oberstes Ziel sei es gewesen, moderne Büroflächen zu schaffen und gleichzeitig alle Mitarbeiter unter ein Dach zu bekommen – zuvor waren sie auf zwei Bürogebäude aufgeteilt. „Es wurde schnell klar, dass schon allein aus Kostengründen eine Übersiedelung in ein neues Gebäude kein Thema war“, so Eckert. Schließlich stehe das Gebäude im Besitz des Unternehmens und die Anmietung von neuen Flächen wäre schlichtweg zu teuer gekommen.

Gegebene Strukturen nutzen

„Klassische Bürohäuser werden in der Regel einem Refurbishment unterzogen, weil die Strukturen bereits gegeben sind“, so Martin Müller, geschäftsführender Gesellschafter JP Immobilien. Nur die Technik müsse entsprechend modernisiert werden. Diese Tatsache hat im Fall Kraft Foods auch dazu geführt, dass man sich für eine vollständige Entkernung und einen Anbau entschieden hat. Die alte Kleinbürostruktur wurde durch helle Großraumbüros ersetzt, was auch den informellen Kommunikationsfluss unter den Mitarbeitern verbessert habe.

Das Bürohaus Silbermöwe auf dem „Lände 3“-Areal in Erdberg wurde ebenfalls entkernt. Die Fassade des Objekts, das noch diesen Herbst fertig werden soll, wird rundum erneuert. Einen Block weiter hat im Vorjahr die Post auf 20.000 Quadratmetern ihre neue Zentrale bezogen – ebenfalls eine Revitalisierung.

Toplagen oft umgenutzt

Bei klassischen Bürolagen und bei in der jüngeren Vergangenheit errichteten Büroimmobilien halten Experten Sanierungen durchaus für sinnvoll. Das liege nicht zuletzt daran, dass bereits ein entsprechendes Branding gegeben sei. Bei Objekten in guten Lagen sei das hingegen nicht der Fall. Hier würden andere Parameter die Vorgangsweise beeinflussen – unter anderem etwa der Preis, den Entwickler mit einer anderen Nutzung erzielen könnten.

Seit einigen Jahren ist der Trend festzustellen, dass sanierungsbedürftige Bürogebäude in Wohnimmobilien umgewandelt werden. Vor allem Objekte aus den 1960er- und 1970-Jahren sind davon betroffen. „Bei einer komplett bestandsfreien Immobilie in einer guten innerstädtischen Lage stehen die nach einer Sanierung erzielbaren Mietpreise in keiner Relation zum Erlös, der bei einem Verkauf lukriert werden kann“, so Müller.

Die „Mörderpreise“, die Entwickler für Toplagen zahlen, würden den Entscheidungsfindungsprozess bei den Immobilienbesitzern verkürzen. „Die Nachfrage nach Eigentum und Miete ist ungebrochen hoch. Gleichzeitig ist der geförderte Wohnbau stark zurückgegangen“, nennt Linder die Ursache für die Entwicklung. Genügend Büroobjekte in der Pipeline gebe es ohnehin.

Alles nach Wunsch

Für die Option Neubau haben sich bekanntlich Erste Bank und UniCredit Bank Austria entschieden. Die beiden Großbanken werden voraussichtlich 2016 neue Unternehmenszentralen beziehen. Während es die Erste Group in den dritten Bezirk auf den „Erste Campus“ verschlägt, befindet sich das neue Headquarter der UniCredit-Tochter auf dem Gelände des ehemaligen Nordbahnhofs. „Neubauten haben den klaren Vorteil, dass man alles nach Wunsch bauen kann“, meint Müller.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 14.09.2012)