Top: City, Euro Plaza, Viertel Zwei

05.10.2012 | 20:26 |  CHRISTINE KARY (Die Presse)

Manche Bürostandorte haben großen Zulauf, andere entwickeln sich langsamer als gedacht.

Wien steht als Bürostandort im internationalen Vergleich recht gut da: Trotz nun schon jahrelanger Wirtschaftsflaute stiegen die Leerstände nur leicht an, Durchschnittsmieten und Flächenumsätze blieben weitgehend stabil („Die Presse“ berichtete). Als Pluspunkte werden immer wieder die zentrale Lage in Europa, die Beliebtheit als Tagungsort sowie Infrastruktur, Sicherheit und Lebensqualität genannt – so auch im aktuellen Büromarktbericht von Otto Immobilien.

Innerhalb Wiens gibt es aber starke Unterschiede zwischen attraktiven und weniger gefragten Lagen, was sich auch deutlich im Preisniveau niederschlägt. Teuerstes Pflaster ist laut dem Bericht das Stadtzentrum mit Spitzenmieten über 24 Euro pro Quadratmeter. Die billigsten Büros finden sich in Wien West, dort kostet der Quadratmeter ab neun Euro monatlich.

City am attraktivsten

Die Innere Stadt hat als Bürostandort eine Sonderstellung: Bei jenen, die es sich leisten könnten, sei sie am beliebtesten, konstatiert Andreas Polak-Evans, Partner und Geschäftsführer beim Gewerbeimmobilien-Büro Dr. Max Huber. Denn: „Sie hat beste Infrastruktur, ist repräsentativ. Vor allem Anwälte, Banken, Consulter leisten sich diesen Luxus gerne.“

Zur Infrastruktur, die Bürostandorte brauchen, gehört einerseits die Verkehrsanbindung, andererseits eine gute Nahversorgung mit Kantinen oder Restaurants für den Mittagstisch und Einkaufsmöglichkeiten. In letzterer Hinsicht ist das Zentrum schwer zu überbieten, verkehrstechnisch passt dort die U-Bahn-Nähe meist perfekt. Dafür – und für das angenehme Umfeld und den Imagewert – nehmen die Mieter sogar etwas in Kauf, was anderswo bekrittelt würde: den Mangel an Parkplätzen. „Das wird in der Innenstadt eher akzeptiert“, sagt Harald Rank, Spezialist für Büro- und Gewerbeimmobilien bei Spiegelfeld. An Standorten außerhalb des Zentrums ist das nach seiner Erfahrung anders: „Dort kann eine U-Bahn-Station in der Nähe ein gutes Parkplatzangebot nie schlagen.“

Polak-Evans teilt diese Ansicht nicht ganz: Die U-Bahn in unmittelbarer Nähe müsse jedenfalls sein, Parkplätze seien dagegen nur für Unternehmen mit vielen Außendienstmitarbeitern wichtig. Alexander Fenzl von Otto Immobilien hält dagegen Parkmöglichkeiten ebenfalls für ein wesentliches Kriterium. Ein Stellplatz pro 80 Quadratmeter Bürofläche sei ein guter Richtwert, meint er. Das entspricht auch der rechtlichen Norm für Neubauten, von der es allerdings Ausnahmen gibt.

Kritische Größe: 100.000 Quadratmeter

Noch etwas, was anderswo ein Standortnachteil wäre, beeinträchtigt die Attraktivität der City nicht: die Tatsache, dass es dort kaum größere, geschlossene Bürozentren gibt. Üblicherweise liege, so Fenzl, die „kritische Größe“, ab der ein Standort attraktiv wird, bei 100.000 Quadratmeter Bürofläche. Denn erst dann entwickelt sich dort auch die nötige Infrastruktur. Mit diesem Problem kämpft etwa die Region Wien West. Fenzl: „Durch das U4-Center-Bürohaus sollte es aber besser werden.“ Auch der Bereich Muthgasse-Heiligenstädter Straße habe die kritische Größe noch nicht erreicht, ergänzt Fenzls für Investment und Research zuständige Kollegin Martina Paukner. Zwar gebe es dort insgesamt mehr als 100.000 Quadratmeter an Büros, aber stark zersplittert. „Eine Erfolgsgeschichte“ sei dagegen das Euro Plaza – trotz der kleinen Schwäche, dass es „nur“ an der U6 und damit an einer U-Bahn-Linie liegt, die nicht direkt ins Zentrum führt. Andere Teile des Bürozentrums am Wienerberg sind nur durch einen Shuttle-Bus ans öffentliche Verkehrsnetz angebunden, das ist definitiv ein Nachteil.

Und wie steht es um den Standort Gasometer? Hier werde der künftige Zulauf „stark davon abhängen, wie es mit der Gasometer Mall weitergeht“, sagt Rank. Als Vorreiter-Projekt für Firmen, „die erkannt haben, dass ihre Mitarbeiter ihr wichtigstes Kapital sind“, nennt er das Viertel Zwei nahe Prater und Messe Wien. Hier passe alles: U-Bahn-Anbindung, Parkplätze, Naherholungswert mit viel Grün und eigenem See. Projekte in Praternähe seien beliebt, meint auch Polak-Evans. Und zwar „bei allen Unternehmen jeder Größe“.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 06.10.2012)