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Steiermark: Alleinlagen sind wenig gefragt

16.11.2012 | 18:34 |  ELKE JAUK-OFFNER (Die Presse)

Die Immobilienpreise in der Steiermark variieren gebietsweise stark. Während obersteirische Regionen leiden, werden Städte wie Graz oder der Großraum von Gleisdorf und Leibnitz teurer.

Graz

Der Blick auf den steirischen Immobilienmarkt offenbart eine geografische Achterbahnfahrt. Fast die Hälfte der Transaktionen spielt sich im Großraum Graz ab, die Preisentwicklung tendiert weiterhin nach oben – allerdings moderater als in den Jahren zuvor. Die Bezirksstädte wachsen kontinuierlich. „Der Zuzug in die Städte ist nach wie vor enorm. Sie haben dank guter Wirtschaftskraft, Jobangeboten und Autobahnanbindung einen starken Wohnungsmarkt“, konstatiert Roland Jagersbacher, Geschäftsführer von s Real Steiermark.

Vor allem der Großraum von Leibnitz und Gleisdorf boome. Allerdings gibt es auch die klassischen Problemzonen: „Die Unterschiede in der Steiermark sind gebietsweise sehr groß“, sagt Immobilienexperte Alois Marchel von Remax. In der Obersteiermark gibt es klare Abwanderungsgebiete. Die Bezirke Judenburg, Murau Leoben und Mürzzuschlag, aber auch die Südoststeiermark gehören nicht zu den Gewinnern.

 

Transaktionswert in Graz hoch

Laut Remax/Immounited wurden im ersten Halbjahr 2012 in der Steiermark 6091 Transaktionen mit einem Gesamtwert von 918,9 Millionen Euro durchgeführt. Der Transaktionswert ist mit Abstand in Graz und Umgebung am höchsten (zusammen fast 500 Millionen Euro) – Murau, Mürzzuschlag und Radkersburg finden sich auf den drei letzten Positionen. Bei der Anzahl der Immobilienkäufe liegt die Steiermark im Österreich-Vergleich an vierter Stelle.

Gesamt gesehen zeichnet sich der steirische Markt durch ein Volumen von 1,84 Milliarden Euro aus. Eine Immobilie wechselte für durchschnittlich rund 140.000 Euro den Besitzer, zitiert Geschäftsführer Nikolaus Lallitsch aktuelle Zahlen aus dem Haus Raiffeisen Immobilien Steiermark. Deutlich häufiger als Häuser werden laut Jagersbacher derzeit Wohnungen nachgefragt, er nennt beliebte Objekte: „Immobilien für Vorsorgezwecke in einer guten Lage – dafür gibt es eine große Nachfrage und gute Preise.“ Die potenziellen Anleger matchen sich mit jenen, die Wohnraum für sich selbst suchen, um die besten Objekte auf dem Markt. „Es sind einfach zwei Interessentengruppen, die das Gleiche wollen“, so Jagersbacher.

Für Vorsorgewohnungen in Graz empfiehlt Marchel Objekte auf der rechten Murseite rund um Schloss Eggenberg. Die Kategorisierung in linkes und rechtes Murufer ist vor allem für Zuzügler weniger relevant, „vielmehr geht es um die Qualität der Mikrolage“, betonen Marchel und Jagersbacher unisono. Die Quadratmeterpreise sind hier deutlich günstiger, die Mietpreise jedoch nahezu gleich wie in anderen Bezirken.

 

Nur niedrige Renditen möglich

Es werde zunehmend schwieriger, eine gute Rendite zu erzielen, erklärt Lallitsch. „Weniger die Ertragssteigerung als vielmehr Sicherheit und Wertbeständigkeit sind jetzt das große Thema. Eine Erhebung hat gezeigt, dass die Einkaufspreise für Vorsorgewohnungen in guter Lage seit 2004 um 42,6 Prozent gestiegen sind“, sagt Lallitsch. Ein Spagat tut sich auf, denn die Entwicklung der Mieten beläuft sich im selben Zeitraum auf ein Plus von 32 Prozent.

Jene, die Wohnraum für sich schaffen wollen, müssen auch tiefer in die Tasche greifen: 100 Quadratmeter kosten in Graz im Neubau schnell einmal 400.000 Euro. Während es im Neubau immer wieder Angebote gibt, herrscht bei gebrauchten Wohnungen Knappheit: „Was vor einiger Zeit im Gebrauchtwohnungsbereich noch um 1500 Euro pro Quadratmeter zu erwerben war, kostet jetzt 1900 bis 2000 Euro“, sagt Jagersbacher. Hat man im Vorjahr noch über vieles kompromissbereit hinweggesehen, „so ist man jetzt bei Wohnungen in einem schlechten Zustand und in einer schlechten Lage sehr vorsichtig geworden“.

In guten steirischen Regionen sind die Preise in den letzten zwei bis drei Jahren um bis zu 25 Prozent gestiegen, in Gebieten mit durchschnittlicher Qualität um zehn bis 15 Prozent, so Marchel. In Städten wie Leibnitz „ist eine weitere Preisentwicklung nach oben zu erwarten“. Die Quadratmeterpreise im Neubau bewegen sich hier zwischen 2100 und 2400 Euro. Weiz ist nach Graz übrigens die teuerste Bezirkshauptstadt – hier sind die Quadratmeterpreise zwar um ein Drittel günstiger als in der Murmetropole, in den anderen Bezirksstädten betragen sie aber nur die Hälfte, berichtet Lallitsch.

Von immer größerer Bedeutung werden aus Sicht der Käufer Infrastruktur und Verkehrsanbindung. Vieles sollte man zu Fuß erreichen können – auch auf dem Land. Das Häuschen in Alleinlage im Grünen scheint da nicht der Weisheit letzter Schluss. „Die Nachfrage nach Häusern in dezentralen Lagen ist stark gesunken“, sagt Jagersbacher. Gegenläufige Tendenzen zur Zersiedelung sind spürbar. Auch die Nachfrage nach Fertigteilhäusern gehe zurück.

 

Erhöhte Sensibilität

Der Kunde sei zudem im Vorfeld eines Immobilienkaufs bereits sehr informiert und wähle sorgfältig aus. Erhöhte Sensibilität für die Heiztechnik, alternative Energien, hochwertige und zeitgemäße Architektur, aber gegebenenfalls auch der Hochwasserschutz seien Themen, so die Experten. Grundstücke sind in Graz für durchschnittlich 120 bis 300 Euro zu haben, Spitzenwerte liegen bei 700 Euro, in den Bezirksstädten bezahlt man durchschnittlich 70 bis 120 Euro für den Quadratmeter. In wenig gefragten Regionen kann man Bauland bereits ab 15 Euro oder noch günstiger erwerben.

Die Preisentwicklung im Grundstücksbereich kann sich laut den Experten ebenfalls sehen lassen, sofern die Umgebung entspricht. Flächen in unmittelbarer Nähe zu Gewerbegebieten erweisen sich als absolute Ladenhüter.

Statistik

Der durchschnittliche Wohnungspreis in der Steiermark beträgt 110.372 Euro, so der Remax- Immospiegel für das erste Halbjahr 2012. Die typische Wohnungsgröße umfasst nur 69 Quadratmeter, für den Wohnungsquadratmeter bezahlt man im Schnitt 1740 Euro. Im Vergleich dazu liegt der Bundesdurchschnitt bei 75 Quadratmeter Größe bei 2178 Euro pro Quadratmeter.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 17.11.2012)