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Lage, Licht und wenig Lärm: Dafür zahlt man hohe Preise

06.12.2012 | 18:52 |  BEATE LAMMER (Die Presse)

Verfügt eine Wohnung über eine Terrasse oder einen guten Balkon und wurde sie nicht gerade in den Sechziger- und Siebzigerjahren errichtet, können sich Verkäufer über deutliche Preisaufschläge freuen.

Wien. Lage, Lage, Lage: So hießen noch vor zwanzig Jahren die drei wichtigsten Kriterien für Wohnungen. Das, so stellte Alexander Ertler von Immobilien.net bei der Präsentation der aktuellen Marktdaten des Onlineportals fest, habe sich geändert: Die drei Kriterien hießen nunmehr Lage, Licht und Lärm. Je zentraler eine Wohnung ist und je ruhiger, je höher gelegen, je besser die Aussicht, desto eher sind potenzielle Käufer bereit, tief in die Tasche zu greifen.

Die Preisunterschiede zwischen guter und moderater Lage sind beträchtlich: Während in der Wiener Innenstadt Wohnungen um 8500 Euro pro Quadratmeter angeboten werden, gibt es in Simmering noch solche um weniger als 2000 Euro pro Quadratmeter, also um nicht einmal ein Viertel des innerstädtischen Preises. Wer im Dachgeschoß wohnen will, muss um 30 Prozent mehr hinlegen als für eine vergleichbare Wohnung in einem unteren Stockwerk– Voraussetzung ist freilich weite Aussicht. Für eine Terrasse zahlt man im Schnitt 26 Prozent, für einen Balkon 16 Prozent mehr.

Aber nicht überall. Die City ist etwa schon so teuer, dass sich die Aufschläge für Dachgeschoßwohnungen, Terrassen und Balkone im einstelligen Bereich bewegen. Doch auch auf der anderen Seite des Spektrums ist der Aufpreis für Dachgeschoßwohnungen gering. In Simmering sind Wohnungen in der obersten Etage überhaupt nicht teurer als solche darunter, in Floridsdorf sind sie sogar etwas billiger. „Das hängt mit der Nachfrage zusammen“, stellt Ertler fest.

 

Balkons in Josefstadt oft zu klein

„Wer typischerweise eine Dachgeschoßwohnung sucht, sucht nicht im elften Bezirk.“ Der Aufschlag, den man für eine Terrasse zahlt, ist vor allem dort hoch, wo es wenig Grünflächen und Parks gibt, etwa in der Josefstadt. Im grünen Hietzing ist er mit 17 Prozent relativ gering, auch in Floridsdorf, Donaustadt und Liesing ist er niedrig.

Für Balkone sind die Käufer nur dann bereit, mehr zu zahlen, wenn es sich um gute Balkone handelt. In der Josefstadt beträgt der Aufpreis nur drei Prozent, weil die Balkone dort meist sehr klein sind. „Wenn es sich um einen 1,5mal zwei Meter großen Balkon handelt, der noch dazu hinaus auf eine befahrene Straße geht, ist kaum jemand bereit, dafür mehr zu zahlen.“ Ob Käufer 2000 oder 4000 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung zahlen, hängt schließlich auch vom Baujahr ab.

Dabei gilt: Guter Altbau (bis 1919) ist teuer, ebenso Neubau. Am günstigsten erhält man Wohnungen, die in den Sechziger- und Siebzigerjahren errichtet worden sind. Ursache ist, dass man dort kaum nachträgliche Verbesserungen durchführen kann. Zwar sind häufig thermische Sanierungen möglich. Die nachträgliche Anbringung eines Bus-Systems (das alle elektrischen Anlagen im Haus von Beleuchtung über Jalousien bis hin zur Alarmanlage zentral steuert) sei in Häusern aus den 1970er-Jahren besonders schwierig, sagt Ertler. Solche Systeme würden aber in Zukunft zum Standard werden. Die Folge für den Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren: Objekte von guter Bausubstanz, die ökologisch und technisch alle Stückerln spielen, werden sich besonders stark verteuern. Bei Wohnungen, die diese Vorzüge nicht bieten, dürften die Preissteigerungen moderat bleiben.

Bei Eigentumswohnungen gilt zudem: Je größer das Objekt, desto eher sind die Käufer bereit, auch pro Quadratmeter tiefer in die Tasche zu greifen. Bei Mietwohnungen sei das genau umgekehrt, sagt Ertler. Das sollten auch Erwerber von Vorsorgewohnungen beachten: Die Wohnung sollte weniger ihrem eigenen Geschmack entsprechen als vielmehr den Bedürfnissen von potenziellen Mietern. Und Mieter beziehen im Schnitt um einen Raum weniger als Eigentümer. Die Ursache: Sehr große Wohnungen seien so teuer, dass die potenziellen Mieter lieber gleich einen Kauf in Betracht zögen.

 

Zuschläge „marktgerecht“?

Die Daten von Immobilien.net wurden zu einem brisanten Zeitpunkt veröffentlicht: Grüne und Arbeiterkammer forderten kürzlich, die Zuschläge zur Richtwertmiete (diese beträgt in Wien 5,16Euro pro Monat und Quadratmeter) zu begrenzen. Zuschläge solle es nur noch für Ausstattung, nicht mehr für Lage geben. „Der Markt spricht eine andere Sprache“, sagt Ertler. Eine Begrenzung von Zuschlägen mit 25 Prozent sei in guten Lagen und bei gefragter Ausstattung nicht marktgerecht.

Auf einen Blick

Das treibt die Preise hoch. Liegt eine Wohnung im Dachgeschoß, können sich Verkäufer über einen Aufpreis von 30 Prozent gegenüber vergleichbaren Wohnungen, die nicht in der obersten Etage liegen, freuen. Bei Terrassen gibt es einen Aufschlag von 26, bei Balkonen von 16 Prozent. Auch für große Wohnungen, sehr alte und neue Objekte greifen die Käufer pro Quadratmeter gern tief in die Tasche. Wohnungen aus den Siebzigerjahren sind billiger.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 07.12.2012)