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Die Königsklasse: Wenn's eine Villa sein darf

25.01.2013 | 16:23 |   (Die Presse)

In und um Wien. Ob Jahrhundertwendejuwel oder moderne Architektenvilla: Es muss alles vom Feinsten sein. Das Drumherum sollte grün und vor allem großzügig angelegt sein.

Das Geschäft mit Villen ist ein diskretes. Im Gegensatz zu anderen Objekten, die auf den Websites der Makler beworben und bebildert werden, wechseln Villen den Besitzer eher leise. Wer eine solche Liegenschaft veräußern will, erwartet Verschwiegenheit. „Solche Kunden sind oft bekannte Menschen, die nicht darauf angeredet werden wollen, für wie viele Millionen sie ihre Villa verkaufen“, sagt Evelyn Hendrich, selbstständige Maklerin und behördlich konzessionierte Immobilientreuhänderin. Und auch die Käufer sind eher öffentlichkeitsscheu: „Ein Kunde, der sich für ein solches Objekt interessiert, ruft in den meisten Fällen nicht selbst an, sondern lässt zunächst einmal seinen Anwalt oder Steuerberater vorfühlen“, berichtet Christoph Petermann, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung, aus seiner Praxis.

Wann ist eine Villa eine Villa?

Doch was ist eigentlich im strengen Sinn eine Villa? Wo hört das großzügige Einfamilienhaus auf, und wo fängt die Villa an? Ein baumbestandener Grund, die Balustrade oder die geschwungene Stiege reichen jedenfalls nicht aus, vielmehr „geht es da um ein gewisses Flair“, meint Otto-Immobilien-Prokurist Richard Buxbaum.

Für Elisabeth Huber, Wiener Büroleiterin von Dr. Max Huber Immobilien, muss eine Villa einen repräsentativen Charakter aufweisen, eine gewisse Großzügigkeit, und Evelyn Hendrich fasst es in dem schlichten Satz zusammen: „Ob es eine Villa ist, merken Sie, wenn Sie davorstehen.“ Sie muss es wissen, denn sie hat dem Thema eine ganze Masterthesis gewidmet und darin unter anderem auch eine umfangreiche Definition des Begriffs geliefert, der „repräsentative und edle Anmutung, außergewöhnlich viel Raum, verschwenderische Großzügigkeit, höchsten Komfort und Gediegenheit“ beinhaltet.

Damit das gelingt, braucht es eine gewisse Mindestgröße: „Unter 200 Quadratmetern Wohnfläche kann's keine Villa sein“, bringt es Petermann auf den Punkt. 300 bis 500 Quadratmeter ist eine gängige Größenordnung, mehr als 500 Quadratmeter Wohnfläche werden eher von Botschaften, Unternehmen oder internationalen Kunden mit sehr großen Familien gesucht. Und auch das Drumherum muss stimmen. „Unter 1000 Quadratmetern kann man schwer von einem Garten sprechen“, definiert Buxbaum die Untergrenze, „und die Grundstücksgröße wächst natürlich mit der Wohnfläche.“

Ausnahmen bestätigen aber auch hier die Regel, denn natürlich gibt es „sehr repräsentative, hübsche kleine Villen“, so Huber, meist ist aber ein zu kleines Grundstück ein Hindernis beim Verkauf. „Ich hatte den Fall einer Liegenschaft, deren Besitzer früher rund um das Haus Grund verkauft hat und nun das Objekt nicht mehr loswird, weil die verbliebene Fläche einfach zu klein ist“, beschreibt Hendrich das Problem. Und auch Petermann unterstreicht den Wert eines großen Grundstücks, „mit dem man sich den Nachbarn vom Hals halten kann“.

Ein Anliegen, das in den innerstädtischen Lagen traditionell etwas schwerer zu verwirklichen ist als im Speckgürtel Wiens. Besonders begehrt sind entsprechende Liegenschaften nach wie vor in den Bezirken 13, 18 und 19, außerhalb der Stadtgrenzen in Mödling, Baden, Bad Vöslau und Klosterneuburg. Wer auf weniger hochpreisige Lagen ausweichen will, wird laut Hendrich auch in den Bezirken 16, 14 sowie in einigen Mikrolagen des 23. Bezirkes fündig. Für Huber hat auch der 17. Bezirk mit dem Heuberg an Bedeutung gewonnen. Grundsätzlich orten die Experten eine Entwicklung in Richtung Stadt, die Villa am Semmering ist definitiv zu weit draußen.

„Nicht unter zwei Millionen“

Und was kostet das alles? „Eine Villa, die ihren Namen verdient, findet man im 19. unter zwei Millionen nicht“, so Hendrich. „In diesen Lagen liegt die größte Gruppe im Preisbereich von zwei bis sechs Millionen Euro, man ist aber auch ganz schnell bei zehn Millionen. Im Speckgürtel findet man dagegen durchaus etwas Repräsentatives für eine bis drei Millionen.“ Gefragt ist laut Huber vor allem das sehr hochpreisige oder das „brauchbare, finanzierbare Segment“. Letzteres liegt laut Buxbaum bei einem Budget von 1,5 Millionen und wird häufig von Kunden mit Familie, zwei Kindern und einem Flächenbedarf von 250 Quadratmetern nachgefragt. In der nächsthöheren Kategorie unter zehn Millionen gehören dann häufig Botschaften oder Firmen auf der Suche nach einem repräsentativen Sitz zu den Interessenten. „Und wenn eine Villa ein Alleinstellungsmerkmal wie beispielsweise einen besonders spektakulären Blick bietet, kann sich der Preis noch einmal um 30 Prozent erhöhen“, erklärt Petermann.

Raum für Personal

Das gilt auch für die Innenausstattung, hier wird an nichts gespart, um die Liegenschaft nach den eigenen Wünschen zu perfektionieren. Ganz wichtig dabei: „Eine Konfiguration, die es ermöglicht, eigene Wohnräume für das Personal bereitzustellen“, betont der Makler, „und zwar so, dass die Eigentümer ungestört sind.“

Ein weiteres Muss vor allem für internationale Kunden sind Bäder und Ankleideräume zu jedem Schlafzimmer. „Auch wenn das in Österreich nicht so eng gesehen wird – für ausländische Kunden ist es undenkbar, dass Mama, Papa, die Kids und Oma sich ein Bad teilen“, erzählt Hendrich. Darüber hinaus gilt: Erlaubt ist, was gefällt und von höchster Qualität ist. „Massivparkett oder Mosaikfliesen in den Bädern gehören in diesem Segment zum absoluten Standard“, so Huber, unabhängig davon, ob es sich um ein Jahrhundertwendehaus oder moderne Architektur handelt.

Und auch in den konservativst eingerichteten Häusern hat die Technik heute bis in das kleinste Detail alle Stückerln zu spielen. Hendrich: „Da muss sich auf möglichst komfortable Weise alles von überall steuern lassen – bis zum Licht im Kosmetikspiegel.“ Ganz diskret, versteht sich. (SMA)

("Die Presse", Print-Ausgabe, 26.01.2013)