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Wiens Büromarkt belebt sich 2017/18

11.01.2017 | 13:34 |   (DiePresse.com)

EHL: Nachfrage nach Immo-Veranlagungen weiter auf Rekordhöhe.

Bild: (c) Die Presse (Clemens Fabry) 

Mehr neue Büroflächen werden den Wiener Büromarkt wieder deutlich beleben. Nach einem Tief 2016 rechnet EHL Immobilien für 2017 und 2018 mit deutlich mehr Neuflächenproduktion, die Vermietungsleistung dürfte heuer aber leicht unter Vorjahr bleiben. Investoren haben viel Geld, finden aber zu wenig Angebot, sollten jedoch laut Prognose heuer dennoch mehr kaufen.

2016 ist die Vermietungsleistung am Wiener Büromarkt um ein Drittel von 200.000 auf 300.000 Quadratmeter gestiegen - der bisher höchste Wert seit 2008. Mit 28.000 Quadratmetern entfiel davon fast ein Zehntel auf die neue BAWAG-Zentrale. Für 2017 sei mit 280.000 Quadratmetern Vermietungsleistung zu rechnen, wobei zahlreiche Vorvermietungen attraktiver Neuflächen den Markt deutlich belebten, sagte EHL-Büroexperte Stefan Wernhart am Dienstag vor Journalisten. Bei den Vermietungen belegte 2016 der öffentliche Sektor mit 23 Prozent Anteil den ersten Rang, gefolgt von Banken und Versicherungen (21 Prozent).

Durch fertig werdende Neubauprojekte soll es 2017 zu einer Trendwende bei der seit Jahren in Wien rückläufigen Neuflächenproduktion kommen. Nach dem Rekordtief von 60.000 Quadratmetern im Jahr 2016 würden 2017 mit 160.000 Quadratmetern fast dreimal so viel Büroflächen auf den Markt drängen - der Großteil davon sei aber erst nach dem Sommer bezugsfertig, sagte Wernhart in einer Pressekonferenz. 2018 werde die Neuflächenproduktion sogar auf etwa 330.000 Quadratmeter steigen, wovon allein rund 200.000 Quadratmeter auf den neuen "Austria Campus" nahe dem Praterstern entfallen werden.

Niedrige Leerstandsrate

2016 blieb durch die geringe Neuflächenproduktion die Büro-Gesamtfläche in Wien bei knapp unter 11 Mio. Quadratmetern, die Leerstandsrate fiel aber deutlich von 6,5 auf 5,8 Prozent und soll 2017 weiter auf 5,4 Prozent sinken. Damit weise Wien die fünftniedrigste Leerstandsrate unter den 15 wichtigsten Bürostandorten Europas auf. Die Durchschnittsmieten stiegen voriges Jahr auf 13,75 Euro/m2, 2017 sollen sie auf 14,25 Euro/m2 zulegen. Die Spitzenmieten blieben voriges Jahr stabil und sollen sich laut EHL 2017 bei 26 Euro/m2 einpendeln.

Den Immobilien-Investmentmarkt in Österreich, der sich zu drei Viertel auf Wien konzentriert, sieht EHL heuer fix auf wieder mehr als 3 Mrd. Euro wachsen, nachdem er voriges Jahr - wegen mangelnder Angebote - um ein Fünftel auf 2,7 Mrd. Euro geschrumpft ist. Große Projekte, die ursprünglich für 2016 geplant gewesen seien, seien zeitlich nach hinten gerutscht, sonst hätte es vielleicht schon im Vorjahr einen neuen Rekord gegeben, sagte Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting. Vor allem die großen Angebote in dreistelliger Millionen-Euro-Höhe hätten gefehlt.

Wichtige Motoren für die Nachfrage seien Investoren aus Ländern, die bisher in Österreich erst schwach oder noch gar nicht vertreten waren. Insbesondere Käufer aus Asien und Nordamerika hätten sich als Interessenten am Markt etabliert, vor allem bei den wirklich großen Deals jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke. Themen wie "Brexit" oder "Trump" würden sich da nicht auswirken, "die Nachfrage geht nicht zurück, auch aus Nordamerika sind Nachfragen da", so Pöltl.

Bei den Immo-Investments lag auch 2016 die Kategorie Büros vorn, gefolgt von Hotels, die von Platz drei auf auf vorrückten. Die Renditen fielen 2016 in fast allen Segmenten weiter, in nachgeordneten Qualitäten stärker als bei Top-Objekten. Die Spitzenrenditen für erstklassige Büro-Objekte gingen bis Ende 2016 im Jahresabstand von 4,25 auf 4 Prozent zurück, jene für Einkaufszentren blieben mit 4,25 Prozent stabil, bei Fachmarktzentren sanken sie um 0,25 auf 5,5 Prozent. Die Transaktionen mit Zinshäusern wuchsen von 1,35 auf 1,4 Mrd. Euro Volumen, die Preise dürften wegen der Angebotsenge weiter steigen.

Am Wiener Markt für Einzelhandelsimmobilien konzentriert sich die Nachfrage laut EHL auf Spitzenlagen. Wien sei als Einzelhandelsstandort auch 2016 ungebrochen hoch attraktiv gewesen, so Bereichsspezialist Jörg Bitzer. Wien nehme in der Liste jener Städte, in die Einzelhändler expandieren wollen, mit Platz fünf unter den europäischen Expansionszielen bzw. Platz 13 weltweit einen Spitzenplatz ein.

Die Spitzenmieten in den Top-Handelslagen seien weiter hoch, an dem unter den weltweiten Top-10-Lagen rangierenden Kohlmarkt in der Wiener Innenstadt seien es aktuell 210 bis 400 Euro/m2 pro Monat, am benachbarten Graben 180 bis 290 Euro/m2, in der Kärntner Straße 130 bis 250 Euro/m2. In der inneren Mariahilfer Straße reichen die Mieten von 40 bis 120 Euro, in Top-Einkaufszentren (A-Lagen) sind es 40 bis 125 Euro/m2.

Der Trend zur Konzentration auf die Spitzenlagen verstärke sich im Einzelhandel immer mehr "und dies führt konsequenterweise zu zunehmenden Problemen in sekundären B- und C-Lagen", so Bitzer. Mitunter seien das auch Lagen, die noch vor wenigen Jahren attraktive Standorte gewesen seien. In der Wiener Mariahilfer Straße gebe es im klassischen Einzelhandel Rückgänge bei Frequenzen und Umsätzen, in der Gastronomie aber ein Plus.

Auch Wien könne sich der international herausfordernden Lage für den stationären Einzelhandel mit dem Trend zur Verkaufsflächenreduktion, steigenden Leerständen in Nebenlagen und geringeren Mieten in der Nachvermietung nicht entziehen. Der Expansion und dem Markteintritt neuer Einzelhändler stehe eine Filial- und Flächenreduktion seitens etablierter Einzelhändler gegenüber. Die Flächennachfrage durch neue Einzelhändler könne den allgemeinen Flächenrückgang nicht kompensieren, so Bitzer: "Insgesamt sinken die Neuanmietungen, und Standortentscheidungen nehmen mehr Zeit in Anspruch." Abseits der absoluten Top-Standorte müssten Vermieter bei Nachvermietungen allenfalls auch eine geringere Miete akzeptieren.