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Kleiner in der Stadt, ganz groß im Umland

12.05.2017 | 20:47 |   (Die Presse)

Die Zweizimmerklassiker erobern die Speckgürtel.

Neuer Wohnraum: Auch in Wiens Umgebung boomt der Vorsorgegedanke.
Neuer Wohnraum: Auch in Wiens Umgebung boomt der Vorsorgegedanke. / Bild: (c) Remax 

Sie sind die Verstandeskäufe unter den Wohnimmobilien: Bei Vorsorgewohnungen geht es nicht um Baugefühl und Grünblick, sondern um die durchgängige Vermietbarkeit und einen guten Preis pro Quadratmeter. Weshalb die klassischen Empfehlungen für eine Vorsorgewohnung lauten: ein bis zwei Zimmer, zwischen 40 und allerhöchstens 60 Quadratmeter und eine solide, aber keine Luxusausstattung. „Es spricht sicher nichts gegen einen guten Parkettboden, aber eine Vorsorgewohnung mit Marmor auszulegen ist nicht sinnvoll, denn dadurch ändert sich die Miete nicht“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von Remax Austria. Eine große Rolle spielt bei den Vorsorgewohnungen dagegen die Lage, aber auch hier sind die Vorzeichen anders als bei der Suche nach dem eigenen Heim: Zu den guten Lagen zählen hier die mittleren, in der Vergangenheit vielleicht gar nicht so gefragten Lagen wie der 11., 12., 15., 21. und 22., wie Martina Hirsch, Leiterin des Bauträgervertriebs bei S-Real, erklärt. Aber in vergangener Zeit haben die Investmentobjekte auch das grüne Umland von Wien erobert.

Neuer Markt im Umland

„Es gibt momentan zwei große Märkte für Vorsorgewohnungen“, so Hirsch. „Einen in den Städten wie Wien und Graz, den anderen in kleineren Bezirkshauptstädten, wo eine rege Bautätigkeit stattfindet.“ Dazu gehören beispielsweise Stockerau, Korneuburg, Tulln oder Wiener Neustadt, die die Vorsorgekäufer gerade für sich entdeckt haben. Früher, so erinnert sich Hirsch, habe man in Wien gesagt: „11., 12., 21. und 22. – sicher nicht.“ Jetzt heiße es höchstens „St. Pölten glaub ich nicht“, auch wenn der Markt etwas anderes sagt. Denn er definiert sich eben nach dem Kriterium der Vermietbarkeit, und die ist inzwischen auch weit jenseits der Wiener Stadtgrenzen gegeben. „Das hat einfach damit zu tun, dass sich in diesen Gebieten ein ständig wachsender Mietmarkt etabliert hat“, erklärt Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien, die Entwicklung. „Vor ein paar Jahren hat man dort im eigenen Haus gewohnt, und es gab so gut wie keine Mietobjekte, weil es auch keine Mieter gab.“ Durch die bessere Verkehrsanbindung und die ständig steigenden Preise in Wien zieht es inzwischen aber immer mehr Pendler hinaus.
„So komisch es klingt, es sind wirklich Bahnhofslagen, die hier besonders gefragt sind“, weiß Hirsch um die Bedeutung der Verkehrsanbindung nach Wien. Auch Reikersdorfer betont, dass die gestiegene Nachfrage in Niederösterreich der im Gegensatz zu Wien sehr regen Bautätigkeit und vor allem der besseren Verkehrsanbindung geschuldet ist, was sich beispielsweise in Mistelbach oder entlang der Westbahn zeige.
Die Infrastruktur spielt auch bei den gefragten Lagen in der Stadt nach wie vor eine große Rolle, hier ist eine U-Bahn-Station in der Nähe das Um und Auf. An der Frage nach der Sinnhaftigkeit eines Garagenplatzes scheiden sich die Geister. „Das zahlt sich schon aus, weil ein Stellplatz gegenüber anderen Wohnungen einen Mehrwert darstellt und damit die Vermietbarkeit steigt“, so Reikersdorfer.
Allerdings wissen nicht alle Mieter diese Möglichkeit zu schätzen, so Hirsch: „Gerade bei kleinen Wohnungen kann das auch ein Nachtteil sein. Denn wer eine 45-Quadratmeter-Wohnung mieten will und vielleicht gar kein Auto hat, ist nicht bereit, noch 80 Euro plus Steuer für einen Garagenplatz zu zahlen.“ Diese Mieter werden im Verhältnis derzeit in der Stadt immer mehr, da die Entwickler aus Kosten- und Platzgründen immer kleinere Einheiten anbieten. So sind unter 50 Quadratmeter die Regel in Wien, „viele Bauträger bauen inzwischen auch nur noch 35-Quadratmeter-Wohnungen“, so Hirsch. Zumindest in der Stadt – wer mehr möchte, muss eben hinaus: Denn dort sind es wieder 55 bis 60 Quadratmeter große Objekte – ganz wie einst in Wien. (SMA)

Was Sie beachten sollten beim Kauf einer Vorsorgewohnung

Tipp 1

Finanzieren. Als Empfehlung für den Kauf einer Vorsorgewohnung gilt ein Eigenkapitalanteil von rund 30 Prozent. Wofür aber nicht der letzte Groschen Bargeld zusammengekratzt werden, sondern genügend Puffer übrig bleiben sollte, um im Ernstfall auch einen mehrmonatigen Mietausfall überstehen zu können, ohne in eine finanzielle Schieflage zu geraten.

Tipp 2

Steuerberater. Neben der inflationsgesicherten Anlage ist das Steuersparen ein Hauptanreiz für eine Vorsorgewohnung. Weshalb die Makler dazu raten, sich noch vor dem Kauf einen Steuerberater zu suchen – um beispielsweise schon bei der Frage, auf wessen Namen diese eingetragen wird, keine steuerlich relevanten Fehler zu machen.

Tipp 3

Auswahl. Bei der Wahl des passenden Objektes kann small durchaus beautiful sein. Denn wer in eine Anlage mit 300 Wohnungen investiert, muss sich darüber im Klaren sein, dass dort mit der Fertigstellung möglicherweise noch 150 ähnliche Wohnungen um Mieter rittern. Was nicht zwangsläufig ein Problem ist, aber in die Entscheidung miteinfließen sollte.

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