Die häufigsten Querelen ums Wohnen

30.08.2012 | 17:16 |  BEATE LAMMER (Die Presse)

Zankäpfel. Mieter, die nicht zahlen, Mängel in der Wohnung oder zu hohe Zuschläge zur Richtwertmiete zählen zu den häufigsten Streitfällen zwischen Mietern und Vermietern.

Mietverhältnisse verlaufen nicht immer reibungsfrei. Streitigkeiten um Miethöhe oder Kaution landen oft vor der Schlichtungsstelle oder dem Gericht. „Die Presse“ hat Experten befragt, welche die häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern sind – und wie die Rechtslage aussieht.
•Der Mieter zahlt nicht. Das ist ein Kündigungsgrund. In der Praxis vergehen zwischen Zahlungsverzug und Räumung oft Monate, sagt Stefan Artner, Rechtsanwalt bei Dorda Brugger Jordis. Denn einige Mieter erheben dann Einwände gegen die Miethöhe und verzögern das Verfahren. Die Kaution ist meist nach drei Monaten aufgebraucht. Artner rät Vermietern, vom Mieter ein Empfehlungsschreiben des früheren Vermieters zu fordern. Auch der „erheblich nachteilige Gebrauch“ ist ein Kündigungsgrund: Artner berichtet von einem Mieter, der 30 Katzen hielt, sodass der Gestank nach außen drang. Dieser Mieter wurde gekündigt.
•Der Mieter vermietet die Wohnung weiter.Bisweilen ziehen Mieter aus und vermieten die Wohnung teurer an Dritte weiter, berichtet Artner. Auch das ist ein Kündigungsgrund, man muss es aber beweisen, etwa durch Aussagen von Nachbarn. Solche benötige man auch, wenn nach dem Tod eines Mieters etwa der Enkel ein Eintrittsrecht beansprucht. Dann muss man belegen, dass dieser längst nicht mehr in der Wohnung wohnt und daher nicht eintrittsberechtigt ist.
•Ein Geschäftsraummieter zahlt einen günstigen Altmietzins. Der Vermieter eines Geschäftslokals kann die Miete auf marktübliches Niveau anheben, wenn ein neuer Mieter einzieht. Bei Gewerbebetrieben handle es sich häufig um juristische Personen, etwa Aktiengesellschaften, sagt Wolfgang Louzek vom Verband der Institutionellen Immobilieninvestoren. Dann müsse der Vermieter beweisen, dass sich der Einfluss im Unternehmen geändert habe, was schwierig sei. Louzek rät Vermietern, nur befristete Mietverhältnisse mit Geschäftsleuten abzuschließen. Wer schon lange einen unbefristeten Mieter beherberge, dem bleibe nur abzuwarten.
•Der Vermieter verlangt zu viel Miete. Unterliegt die Wohnung dem Mietrechtsgesetz wie etwa im Altbau, kann der Vermieter neben dem Richtwert Zuschläge für Lage, Ausstattung etc. verlangen. Diese muss er bei Bedarf vor der Schlichtungsstelle begründen. Glaubt ein Mieter mit unbefristetem Vertrag, dass seine Miete zu hoch ist, kann er das bis zu drei Jahre nach Abschluss des Vertrags anfechten. Unterliegt die Wohnung dem „freien“ Mietzins, sei es schwierig, eine Herabsetzung durchzusetzen, sagt Georg Niedermühlbichler von der Mietervereinigung.
•Der Vermieter verlangt zu hohe Betriebskosten. Mitunter bürden Vermieter dem Mieter Kosten auf, die sich nicht im Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes finden, etwa Erhaltungskosten. Hier hilft ein Blick in die Abrechnung. Das zu viel bezahlte Geld kann man drei Jahre lang zurückfordern.
•Die Wohnung hat Mängel. Ist die Wohnung im Winter kalt oder ist es zu laut, kann man weniger Miete zahlen. Um wie viel weniger zulässig ist, klären im Einzelfall die Gerichte. Wer viel zu wenig zahlt, riskiert aber eine Räumungsklage. Die Experten raten daher, den Vermieter in Kenntnis zu setzen, dass man nur unter Vorbehalt bezahle, solange die Mängel nicht behoben sind. Wer den Vermieter nicht informiert, hat es schwer, im Nachhinein Geld zurückzufordern.
•Der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück. Mitunter ziehen Vermieter die Kaution heran, um die Wohnung nach dem Auszug des Mieters zu renovieren. Das sei nur zulässig, wenn der Mieter etwa Teile des Bodens herausgerissen oder Wände schwarz bemalt habe, so Niedermühlbichler. Abnützungen wie Kratzer auf dem Parkett oder Flecken an der Wand, wo Bilder hingen, müsse der Vermieter hinnehmen und die Kaution zurückzahlen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 25.08.2012)