Höchstgericht billigt raschere Abschreibung

02.09.2012 | 18:24 |  LUKAS ANDREAUS (Die Presse)

Ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs zeigt, unter welchen Voraussetzungen die Abschreibung von Immobilien auf einen kürzeren Zeitraum als 67 Jahre verteilt - und damit erhöht - werden kann.

Linz. Unter welchen Voraussetzungen kann für ein gebraucht angeschafftes Gebäude steuerlich eine kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden? Der Verwaltungsgerichtshof macht den Praxistest.

Herr A erwirbt einen ehemaligen Hofermarkt und vermietet das Gebäude. Sein Interesse besteht darin, steuerlich eine möglichst hohe jährliche Abschreibung vorzunehmen, also eine kurze steuerliche (Rest-)Nutzungsdauer anzusetzen. Dadurch kann er seine laufenden steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte und seine Steuerbelastung reduzieren, und zwar ohne Abfluss zusätzlicher liquider Mittel. Mit diesem Begehren hat Herr A aber ein zu jenem des Finanzamtes diametrales Interesse.

Wird im Privatvermögen ein Gebäude gekauft und vermietet, kann gesetzlich (nur) ein fixer Prozentsatz von 1,5% als Abschreibung jährlich geltend gemacht werden. Unter den Begriff „Gebäude“ fallen steuerlich etwa auch Eigentumswohnungen, Dachgeschoßausbauten oder Wohnungseigentum.

Bemessungsgrundlage für den Abschreibungssatz von 1,5% sind im Wesentlichen die Anschaffungskosten (Kaufpreis). Die Anschaffungskosten sind für Zwecke der Gebäudeabschreibung um Grund und Boden zu kürzen, welcher in der Regel nicht abgeschrieben werden kann. Der gesetzlich vorgegebene, 1,5-prozentige Abschreibungssatz entspricht einer (gesetzlich angenommenen) Nutzungsdauer von 67 Jahren (exakt 66,66 Jahre). Nur wenn der Nachweis gelingt, dass die Nutzungsdauer kürzer als 67 Jahre ist, kann als Sonderfall eine kürzere Nutzungsdauer berücksichtigt werden.

Zu betonen ist: Die Abschreibungsdauer von 67 Jahren gilt dem Grunde nach nicht nur für neu errichtete, sondern auch für gebraucht angeschaffte und vom Vorgänger bereits abgeschriebene Gebäude! Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes hängt nämlich vornehmlich vom Bauzustand zum Zeitpunkt des Erwerbs und nicht vom Alter des Gebäudes ab. Dadurch kann im Lebenszyklus eines vermieteten Gebäudes bei mehrmaligem Kauf und Verkauf die Nutzungsdauer deutlich länger ausfallen als 67 Jahre.

Sachverständigengutachten nötig

Die Beweispflicht einer kürzeren als der gesetzlichen (Rest-)Nutzungsdauer trifft den Steuerpflichtigen. Dass der von Herrn A erworbene Markt bereits 1988 errichtet worden war und zum Erwerbszeitpunkt schon über 20 Jahre alt war, ist jedenfalls kein ausreichender Beweis, um eine Abschreibung auf eine Restnutzungsdauer von etwa 47 Jahren zu rechtfertigen (steuerliche Abschreibung von 67 Jahren abzüglich 20 Jahre bisherige Nutzung). Die (Rest-)Nutzungsdauer kann sich nicht aus einer Rechenübung ableiten. Vielmehr ist in der Regel ein Gutachten eines Sachverständigen vorzubringen. Dieses Gutachten unterliegt dann der „freien Beweiswürdigung“ der Behörde. Die Behörde ist also nicht daran gebunden (Stichwort Gefälligkeitsgutachten). Geht sie bei ihrer Einschätzung davon ab, muss sie allerdings begründen, warum sie das Gutachten für unrichtig hält.

Die Anforderungen an ein solches Gutachten konnte nun der VwGH aktuell im Fall des Herrn A. erläutern (2009/15/0108); die Grundsätze gelten aber ebenso für sonstige vermietete Gebäude (z.B. Eigentumswohnung).

Nach Ansicht des VwGH muss das erforderliche Gutachten über den (technischen) Bauzustand zum Zeitpunkt des Erwerbs Auskunft geben. Konkret wurde der vormalige Hofermarkt am 31.März 2005 angeschafft; unmittelbar danach, am 5.April 2005, erfolgte die Besichtigung durch den Sachverständigen. Dabei wurde festgestellt, dass etwa die konstruktiven Bauteile und die Stützen durch Anfahrspuren des Anliefer- und Abholverkehrs stark beansprucht waren. Ebenso wurden tragende Wände bzw. das Gebäude durch Heizungs-, Kühlungs- und Lüftungsinstallationen sowie durch ein schadhaftes Dach in Mitleidenschaft gezogen. Die (Rest-)Nutzungsdauer wurde mit lediglich 23 Jahren festgestellt.

Dass der Zeitpunkt der Gutachtenserstellung – jedoch auf Basis der erhobenen Informationen zum Anschaffungszeitpunkt – erst Monate später im Jahr 2006 stattfand, war steuerlich nicht schädlich. Ebenso wenig störte es den VwGH, dass der Gutachtensauftrag auf die Ermittlung des Verkehrswertes und nicht auf die Ermittlung der (Rest-)Nutzungsdauer gerichtet war; dies umso weniger, als eine Gutachtensergänzung die Restlebensdauer des Gebäudes beinhaltete.

Der Einwand der Behörde, die angeführten Schäden wären mit wirtschaftlich vertretbaren Maßnahmen behebbar und würden damit eine kürzere Restnutzungsdauer nicht rechtfertigen, konnte nicht überzeugen. Wie der VwGH zu Recht erkannte, geht es in dem Gutachten um die Feststellung der Nutzungsdauer des angeschafften Gebäudes, nicht um die Nutzungsdauer des Gebäudes nach fiktiver Sanierung oder Renovierung. Im Ergebnis hat der VwGH die kurze (Rest-)Nutzungsdauer von 23 Jahren bestätigt.

Grund, Boden nicht abschreibbar

Ein Gutachten, das sich auf eine Bestandsaufnahme zum Zeitpunkt der Anschaffung stützt und Gebäudetyp, Baujahr, Bauweise sowie insbesondere Bau- und Erhaltungszustand und darauf Bezug nehmend die Restnutzungsdauer dokumentiert, ist bei seriöser Erstellung durch einen Sachverständigen wohl nur sehr schwer von der Behörde angreifbar. Umgekehrt gilt: Bei sehr kurzen (Rest-)Nutzungsdauern ist zu beachten, dass die Betriebsprüfung dann versuchen könnte, den Gesamtkaufpreis überwiegend dem nicht abschreibbaren Grund und Boden und nur einen geringen Teil dem, offenbar in schlechtem Bauzustand befindlichen aber abschreibbaren, Gebäude zuzuordnen. Damit kann der steuerliche Vorteil einer kürzeren Abschreibungsdauer des Gebäudes durch den Nachteil der Nicht-Abschreibbarkeit des Grund und Bodens aufgehoben werden.

Mag. Dr. Andreaus ist Steuerberater bei LeitnerLeitner in Linz.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 03.09.2012)