Artikel drucken Drucken Artikel kommentieren Kommentare Artikel senden Senden

Gewährleistung beim Haus- oder Wohnungskauf

06.09.2012 | 14:48 |   (DiePresse.com)

Angenommen, jemand kauft ein Haus und entdeckt  kurz darauf, dass die Wände feucht sind. Oder es stellt sich nachträglich heraus, dass auf dem Kaufobjekt noch alte Schulden lasten. Das und Ähnliches sind typische Gewährleistungsfälle, für die grundsätzlich der Verkäufer einzustehen hat. Aber speziell wenn man von privat kauft, ist Vorsicht geboten - die Gewährleistung greift hier nicht immer.

Generell gilt die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe bereits vorhanden waren. Die Frist zur Geltendmachung beträgt bei „unbeweglichen Sachen“ drei Jahre. Aber: Dieser Anspruch kann auch ausgeschlossen werden, in manchen Fällen sogar ohne dass es ausdrücklich im Vertrag steht. „Wird zum Beispiel eine mangelhafte Wohnung in Kenntnis des Mangels als Erfüllung des Vertrages akzeptiert, ist dies laut herrschender Rechtsprechung als Verzicht auf die Gewährleistungsansprüche zu werten“, warnt Barbara Reichl-Bischoff, Liegenschaftsrechtsexpertin bei Lattenmayer, Luks  & Enzinger Rechtsanwälte.
Häufig wird im Kaufvertrag auch explizit ein Gewährleistungsverzicht vereinbart, etwa mit der Formulierung: „Das Objekt wurde besichtigt und wird gekauft wie es liegt ... für ein bestimmtes Ausmaß oder eine bestimmte Beschaffenheit des Objekts wird nicht gehaftet.“ Diese Klausel erstreckt sich laut ständiger Rechtsprechung allerdings nur auf Mängel, die bei ordnungsgemäßer Besichtigung erkennbar waren. „Soll auch auf die Gewährleistung versteckter Mängel verzichtet werden, so ist dies ausdrücklich festzuhalten“, so Reichl-Bischoff.

Wie überhaupt Verzichtserklärungen – zum Glück für den Käufer – grundsätzlich restriktiv ausgelegt werden. So darf beispielsweise ein Verzicht auf eine Gewährleistung für Baumängel nicht auf Rechtsmängel ausgedehnt werden. Außerdem muss der Verkäufer für ausdrücklich zugesagte Eigenschaften des Kaufobjekts immer einstehen, auch wenn ein Gewährleistungsverzicht unterschrieben wurde.
Ebenso kann man als Käufer trotzdem noch zu seinem Recht kommen, wenn sich herausstellt, dass der Verkäufer den Mangel „arglistig verschwiegen“ hat. Dass er also beispielsweise von den feuchten Wänden wusste, sie aber vor dem Besichtigungstermin noch rasch neu gestrichen hat, damit es nicht auffällt.
Es gibt auch Fälle, in denen die Einschränkung der Gewährleistung als sittenwidrig angesehen werden wird. „Die herrschende Lehre nimmt dies etwa an, wenn die Sache zum Zeitpunkt des Ausschlusses noch gar nicht existiert, sodass für den Übernehmer nicht einmal die theoretische Möglichkeit besteht, sich von ihrem Zustand zu überzeugen“, so Reichl-Bischoff. Ein typischer Fall wäre der Haus- oder Wohnungskauf direkt vom Bauträger.
Dafür gelten allerdings ohnehin andere Regeln, wenn der Käufer eine Privatperson ist. Denn dann handelt es sich um ein Verbrauchergeschäft, das dem Konsumentenschutzgesetz unterliegt. Und dieses sieht vor, dass Verbraucher vor Kenntnis eines Mangels weder vollständig noch teilweise auf ihr Gewährleistungsrecht verzichten können (bloße Erkennbarkeit des Mangels reicht nicht!)  
Unterliegt der Vertrag dem Bauträgervertragsgesetz, ist außerdem ein Haftrücklass oder eine Bankgarantie in Höhe von zwei Prozent des Kaufpreises als Sicherung für Gewährleistungsansprüche vorgesehen.