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Darf man eine Mietwohnung untervermieten?

06.09.2012 | 14:51 |  Christine Kary (DiePresse.com)

Das kommt zunächst einmal darauf an, welche Art von Mietvertrag man selbst hat. Ist es ein Vertrag, für den nur das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) und nicht das Mietrechtsgesetz gilt – was zum Beispiel der Fall ist, wenn man ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder eine Ferienwohnung gemietet hat – ist Untervermieten grundsätzlich erlaubt, wenn es nicht vertraglich ausgeschlossen ist.

Bei einem Vertrag nach dem Mietrechtsgesetz gibt es dagegen Einschränkungen. Bei Wohnungen, für die der Mieterschutz gilt, ist es ein Kündigungsgrund, wenn man nicht mehr dort wohnt, sondern die Wohnung zur Gänze untervermietet. Das dürfte man nur, wenn der Eigentümer zustimmt. Ebenso kann man als Hauptmieter gekündigt werden, wenn man zwar nur einen Teil der Wohnung weitervermietet, dafür aber einen unverhältnismäßig hohen Mietzins verlangt.

Gänzlich verbieten kann es der Vermieter jedoch nicht, dass man einen Untermieter in seine Wohnung aufnimmt. Zwar ist in den meisten Mietverträgen eine entsprechende Klausel enthalten, laut Mietrechtsgesetz kann sich der Vermieter aber auf ein solches Verbot nur aus wichtigen Gründen berufen: in den beiden oben genannten Fällen, in denen er sogar ein Kündigungsrecht hat, außerdem bei Überbelegung der Wohnung (mehr Bewohner als Wohnräume) oder wenn Grund zur Annahme besteht, dass der Untermieter den Hausfrieden stören wird. Der Vermieter kann in solchen Fällen vom Hauptmieter verlangen, dass er die Untervermietung unterlässt, und das notfalls auch einklagen.

Ist der Hauptmietvertrag befristet, bedeutet übrigens sogar eine gänzliche Untervermietung im Normalfall keinen Kündigungsgrund. Denn bei befristeten Verträgen hat der Vermieter während der Laufzeit kein ordentliches Kündigungsrecht. Allerdings würde es einen Anspruch auf vorzeitige Vertragsauflösung begründen, wenn von der Wohnung „erheblich nachteiliger Gebrauch“ gemacht wird (genauso wie beispielsweise bei Versäumnis der Mietzinszahlung). Auf Unterlassung der Untervermietung klagen kann der Vermieter aber trotzdem, wenn einer der angeführten „wichtigen Gründe“ vorliegt.