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Gemeinsam eine Wohnung kaufen?

06.09.2012 | 14:54 |  Christine Kary (DiePresse.com)

Dass Paare, die sich eine Eigentumswohnung anschaffen, dafür ihr Erspartes zusammenlegen und gemeinsam den Kredit abstottern, ist an sich nichts Ungewöhnliches. Es bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass sie auch formal gemeinsam Wohnungseigentümer werden.

Ursprünglich war das rechtlich gar nicht möglich, es konnte jeweils nur eine Person als Wohnungseigentümer in Kaufvertrag und Grundbuch stehen. Dieser Grundsatz wurde zwar schon vor Jahrzehnten für Ehepaare durchbrochen, aber erst das Wohnungseigentumsgesetz 2002 eröffnete generell die Möglichkeit einer „Eigentümerpartnerschaft“.

Seither können zwei Personen gemeinsam Wohnungseigentum erwerben, unabhängig davon, in welcher Beziehung sie zueinander stehen. Nicht nur Ehepaare und Lebensgefährten, auch Freunde oder Verwandte können auf dieser Basis eine Wohngemeinschaft gründen, private Investoren können gemeinsam eine Wohnung als Geldanlage anschaffen. Aber: Es dürfen immer nur zwei Partner sein. Und sie können sich das Eigentum nur im Verhältnis 50 : 50 teilen.
Das kann Probleme aufwerfen, wenn einer von beiden deutlich mehr vom Kaufpreis aufgebracht hat als der andere. Oder wenn zum Beispiel Eltern ihrer Tochter und deren Lebensgefährten eine Wohnung schenken und dabei der Tochter den größeren Anteil zukommen lassen wollen. Grundbücherlich lässt sich das nicht abbilden – man kann in solchen Fällen nur vertraglich vereinbaren, was geschehen soll, wenn die Partnerschaft aufgelöst wird. Etwa, dass dann einer der beiden die Wohnung behält und den anderen mit einem (wertgesicherten) Fixbetrag oder einem Prozentsatz vom Verkehrswert ablöst. Oder dass die Wohnung verkauft und der Erlös nach einem bestimmten Schlüssel aufgeteilt wird.

Ohne eine solche Vereinbarung kommt es nach einer Trennung oft zu langwierigen und aufreibenden Streitereien um die gemeinsamen vier Wände – bis hin zur Teilungsklage und Versteigerung der Wohnung. In diesem Fall wird der Erlös so aufgeteilt, wie es den Eigentumsanteilen laut Grundbuch entspricht: Jeder bekommt die Hälfte, ungeachtet dessen, wie viel man seinerzeit zur Anschaffung beigetragen hat. Wer sich dadurch benachteiligt fühlt, kann höchstens versuchen, einen Bereicherungsanspruch gegen den anderen geltend zu machen, was aber voraussetzt, dass man entsprechende Beweise vorlegen kann. Die Teilungsklage kann man zwar vertraglich ausschließen, aber nicht auf Dauer, sondern jeweils nur für einen Zeitraum von drei Jahren.

Etwas anders ist die Situation bei Ehepaaren: Während aufrechter Ehe ist von vornherein keine Teilungsklage möglich, wenn zumindest einer der Partner die Wohnung zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses braucht. Bei einer Scheidung gibt es mehrere Varianten: Entweder einigt man sich über die Auflösung der Eigentumsgemeinschaft, oder die Wohnung wird im Zuge der gerichtlichen Vermögensaufteilung einem Partner zugesprochen. Man kann die Eigentümerpartnerschaft aber auch nach der Scheidung fortsetzen (zum Beispiel bei einer vermieteten Vorsorgewohnung).
Solange die Partnerschaft aufrecht ist, können beide Partner – egal ob miteinander verheiratet oder nicht – nur einvernehmlich über die Wohnung verfügen. Beispielsweise können sie sie nur gemeinsam als Kreditbesicherung verpfänden und nicht jeder seinen Hälfte-Anteil. Auch über die Nutzung und Verwaltung muss man sich einig werden. Und: Keiner darf ohne Zustimmung des anderen seinen Anteil verkaufen, man kann also dem Partner keinen neuen  Miteigentümer „aufzwingen“.

Für Aufwendungen, zum Beispiel die Betriebskosten, haften die Partner „zur ungeteilten Hand“. Soll heißen: Man kann sich zwar im Innenverhältnis ausmachen, wer welchen Anteil an den Kosten zahlt, das hat aber keine Wirkung nach außen. Die Hausverwaltung kann von jedem der beiden Partner den Gesamtbetrag einfordern. Sie darf ihn aber insgesamt natürlich nur einmal kassieren.