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Bei Mängeln weniger Miete zahlen?

28.09.2012 | 13:38 |  Christine Kary (DiePresse.com)

Baulärm, laute Nachbarn oder unerwünschte Küchengerüche - Dieses Mal geht es um die Möglichkeiten einer Mietzinsminderung.

Defekte Heizung, undichte Fenster, Schimmelbildung an der Wand, unerwünschte Küchengerüche aus dem Restaurant im Erdgeschoß, Baulärm, laute Nachbarn: Unannehmlichkeiten wie diese können einem das Leben in den eigenen vier Wänden gründlich vermiesen. Da drängt sich oft die Frage auf, ob die Wohnung noch das Geld wert ist, das man Monat für Monat als Miete zahlt.

Tatsächlich hat man als Mieter bei gröberen Beeinträchtigungen, für die man selbst nichts kann, ein Recht auf Mietzinsminderung. Und zwar laut Gesetz grundsätzlich dann, wenn die Wohnung „zu dem bedungenen Gebrauch nicht mehr taugt“. In diesem Fall darf man die Zinszahlung für die Dauer und entsprechend dem Ausmaß der Unbrauchbarkeit reduzieren – und zwar unabhängig  davon, ob der Vermieter an der Misere schuld ist oder nicht.

Und jetzt die schlechte Nachricht: Exakte Regeln, wann man wie viel von der Miete einbehalten darf, gibt es nicht. Gerichtsurteile liefern immerhin Richtwerte. Beispielsweise wurde einem Mieter 50 Prozent Mietzinsreduktion wegen Ausfall der Wasserversorgung zugestanden. Ein anderer, der ohne Wasser und Strom auskommen musste, durfte für den entsprechenden Zeitraum 80 Prozent abziehen – allerdings nicht die Zahlungen ganz einstellen, weil er die Wohnung ja immer noch als Lagerraum für seine Habe benutzte. Bei völliger Unbeheizbarkeit kann dagegen sogar ein gänzlicher Zahlungsstopp gerechtfertigt sein, wobei aber schon ein Heizstrahler genügen kann, damit die Bleibe eben doch nicht als total unbewohnbar gilt. Zehn Prozent Mietzinsminderung gab es in einem weiteren Fall für ungemütliche 18 Grad Raumtemperatur im Winter, ebenso viel bei Unbenützbarkeit der Dusche. Gesundheitsgefährdende Schimmelbildung an den Wänden kann bis zu 90, ja sogar 100 Prozent Mietzinsminderung rechtfertigen – es sei denn, man hat sie sich selbst zuzuschreiben, zum Beispiel durch falsches Lüften.

Auch für andere Ärgernisse, vom undichten Wintergarten über Geruchs- oder Lärmbelästigungen – einschließlich Baulärm vom Nachbargrundstück – bis hin zu verdreckten, verwahrlosten Gängen und Treppen, gibt es Präzedenzfälle. Zu beachten ist allerdings, dass die Gerichte daran formal nicht gebunden sind und es immer auf die Gegebenheiten des Einzelfalles ankommt. So wird beispielsweise der Ausfall des Lifts für einen gehbehinderten achtzigjährigen Mieter, der im vierten Stock wohnt, die Brauchbarkeit der Wohnung zweifellos stark einschränken, ein im ersten Stock lebender, gesunder Zwanzigjähriger wird damit aber kaum eine Mietzinsminderung rechtfertigen können. Denn dass ein Mangel besteht, reicht als Grund dafür noch nicht aus. Entscheidend ist, ob es zu einer Beeinträchtigung beim Wohnen kommt.

Und wie geht man im Fall des Falles vor? Jedenfalls sollte man sofort den Vermieter oder die Hausverwaltung schriftlich verständigen, die Behebung des Mangels verlangen, wenn er in der Sphäre des Vermieters liegt, und darauf hinweisen, dass einem Mietzinsminderung zusteht und man diese auch geltend macht. Grundsätzlich darf man von sich aus die Zahlungen reduzieren, was aber riskant ist: Stellt sich am Ende heraus, dass man mit seiner Einschätzung unrecht hatte, muss man den Fehlbetrag nachzahlen. Bei „grobem Verschulden“ des Mieters – im Klartext: wenn er mit einer fadenscheinigen, unhaltbaren Begründung  zu wenig zahlt – droht sogar eine Räumungsklage. Am besten, man lässt sich fachlich beraten, etwa von einer Mieterschutzorganisation oder einem Anwalt.Will man auf der sicheren Seite sein, kann man auch ausdrücklich unter Vorbehalt die volle Miete zahlen und einen entsprechenden Anteil zurückfordern.

Nähere Infos und Musterfälle finden sich zum Beispiel auf 
der Homepage der Arbeiterkammer.  Oder im Praxishandbuch „Mietzinsminderung“ von Eike Lindinger (erschienen 2011 im Manz Verlag), das auch den „Wiener Mietzinsminderungsspiegel“, eine Übersicht über die Rechtsprechung, enthält.  

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