Artikel drucken Drucken Artikel kommentieren Kommentare Artikel senden Senden

Die Tücken bei der Befristung

19.10.2012 | 18:32 |  BEATE LAMMER (Die Presse)

Mieter ziehen meist unbefristete Mietverhältnisse vor, Vermieter befristete. Letztere können für beide Seiten aber zur Falle werden.

Die Tücken bei der Befristung

Wer eine Mietwohnung sucht, zieht meistens ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Das hat den Vorteil, dass man praktisch nicht gekündigt werden kann– außer man zahlt die Miete nicht, oder es liegen andere schwerwiegende Gründe vor. Viele Eigentümer vermieten dagegen lieber befristet auf drei, fünf oder zehn Jahre. So behalten sie sich die Möglichkeit vor, die Wohnung danach selbst zu nutzen. Beide Modelle haben jedoch auch ihre Tücken. Was Mieter und Vermieter beachten müssen.


•Weniger Miete bei Befristung:Wer eine Altbauwohnung mietet und einen befristeten Mietvertrag unterschreibt, zahlt um ein Viertel weniger Miete, als er in einem unbefristeten Mietverhältnis zahlen müsste. In Altbauwohnungen ist die Miete meist von vornherein durch den Richtwert (dieser liegt in Wien bei etwa fünf Euro pro Quadratmeter) begrenzt, es kann aber Zuschläge für Lage oder Ausstattung geben. Für alles zusammen zahlen Mieter in befristeten Verhältnissen um 25 Prozent weniger, erklärt Stefan Artner, Rechtsanwalt bei Dorda Brugger Jordis. In frei finanzierten Neubauwohnungen gibt es keinen solchen Rabatt, dort gelten aber ohnehin keine so strikten Mietobergrenzen.


•Auszug nicht immer möglich:
Hat man befristet eine Wohnung gemietet, kann man erst nach einem Jahr und vier Monaten ausziehen: Denn nach einem Jahr hat man erstmals die Möglichkeit zu einer Kündigung, die drei Monate im Voraus und zum Monatsletzten erfolgen muss. Will man schon vorher ausziehen, muss man die Miete trotzdem weiterzahlen, sagt Artner. Hat man ein Geschäftslokal befristet gemietet, gibt es laut dem Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) normalerweise keine Möglichkeit, vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen. Es sei denn, man verhandelt neu. Aus unbefristeten Mietverhältnissen kann man als Mieter dagegen jederzeit aussteigen.


Schriftlich befristen: Grundsätzlich sind auch mündliche Verträge gültig. Das gilt jedoch nicht bei Befristungen von Mietverträgen. Hat man eine solche nur mündlich vereinbart, hat der Vermieter ein Problem: Sie gilt dann nicht, und der Mieter hat ein unbefristetes Mietverhältnis. Das bedeutet, dass er faktisch unkündbar ist. Es sei denn, er zahlt die Miete nicht, verwüstet die Wohnung oder verhält sich unleidlich. Theoretisch reicht es auch, wenn man als Vermieter dringenden Eigenbedarf nachweisen kann. Die Kriterien sind dafür allerdings sehr streng.


•Mindestens drei Jahre: Bei Wohnungen muss eine Befristung mindestens drei Jahre dauern. (Bei Büros oder Geschäftslokalen sind auch kürzere Fristen möglich.) Schließt man sie für zwei Jahre ab, ist sie unwirksam. „Das bedeutet: Wenn der Mieter nach zwei Jahren dann doch nicht ausziehen will, hat der Vermieter ein Problem“, erklärt Christian Marth, Partner bei PHHV Rechtsanwälte. Denn das Mietverhältnis ist dann automatisch ein unbefristetes.


•Fristablauf nicht übersehen:
Vermieter sollten das Ende der Frist nicht übersehen. Läuft die Frist ab und bleibt der Mieter weiter in der Wohnung, tut man als Vermieter gut daran, innerhalb von 14 Tagen eine Räumungsklage einzubringen oder zumindest deutlich klarzumachen, dass man keine Verlängerung will. Macht man das nicht, verlängert sich der Vertrag automatisch um drei Jahre. Vergisst der Vermieter dann noch einmal auf das Ende der Frist, kommt es zu einem unbefristeten Vertrag. Das kann für den Vermieter weitere unangenehme Folgen haben. Kritisch wird es, wenn er vergessen hat, eine Wertsicherung zu vereinbaren (Anpassung der Miete an die Inflationsrate), weil er angenommen hatte, dass der Mieter nach zwei Jahren ausziehen würde. Dann kann er das nach der Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis nicht mehr nachholen, warnt Marth. „Daher sollten Wertsicherungsregelungen immer, auch bei befristeten Mietverhältnissen, aufgenommen werden.“

Den Befristungsabschlag (25 Prozent Rabatt) muss der Vermieter nicht mehr gewähren, wenn aus dem befristeten ein unbefristetes Verhältnis wird. Auch hier gibt es Einschränkungen: Der Abschlag musste zuvor im Mietvertrag „ziffernmäßig schriftlich und ausgewiesen“ gewesen sein, sagt Marth.


•Gegen hohe Miete vorgehen: Noch einen Vorteil haben Mieter in befristeten Verhältnissen. Stellen sie fest, dass ihre Miete zu hoch war, können sie dagegen bis zu einem halben Jahr nach Ende des Mietverhältnisses für die gesamte Mietdauer vorgehen. Im Extremfall kann man dann die Differenz über einen Zeitraum von zehn Jahren zurückfordern. Bei unbefristeten Mietverhältnissen muss man gegen eine zu hohe Miete bis zu drei Jahre nach Vertragsabschluss vorgehen. Andernfalls gilt die Miethöhe als akzeptiert, sagt Artner.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 20.10.2012)