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Grundstücke: Gebührennovelle schafft Begünstigung

25.11.2012 | 18:44 |  MARTIN PUCHINGER UND ERNST MARSCHNER (Die Presse)

Die bevorstehende Neuregelung der Grundbuchsgebühr führt in ihrer aktuellen Version nicht nur zu Verteuerungen. Das Verschenken von Zinshäusern wird billiger.

Wien/Linz. Der Gesetzesentwurf des Justizministeriums zur Änderung der Grundbuchsgebühren ließ die Emotionen der Liegenschaftseigentümer hochgehen. Die 1,1%-ige Gebühr anlässlich der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch hätte künftig vom Verkehrswert der Liegenschaft bemessen werden sollen. Bisher hatte sich das Justizressort bei Schenkungen und Erbschaften mit dem weitaus geringeren dreifachen Einheitswert als Berechnungsgrundlage begnügt. Der dreifache Einheitswert ist die Basis für die Grunderwerbsteuer. Ende Oktober wurde der Entwurf entschärft; er wurde bereits vom Justizausschuss des Nationalrats abgesegnet.

Mit dem bisherigen Gleichklang zwischen Gebühr und Steuer ist ab 1.Jänner2013 Schluss. Bei näherer Betrachtung des Zusammenspiels beider Gesetzesmaterien zeigen sich durchaus skurril anmutende Konstellationen. Ein erhöhter Verwaltungs- und Beratungsaufwand ist programmiert.

Bei Erbschaften und Schenkungen fällt die Grunderwerbsteuer ausschließlich vom dreifachen Einheitswert an. Es kommt nicht darauf an, ob Geschenkgeber und -nehmer familiär verbunden sind. Die Grundbuchsgebühr hingegen stellt ab 1.Jänner2013 auf einen engen Familienbegriff ab. Im Justizausschuss wurde klargestellt, dass auch eine Aufteilung des ehelichen Vermögens im Zuge einer Scheidung begünstigt ist. Wird nicht innerhalb der Familie geschenkt, kommt es zur Bemessung vom Verkehrswert. Bei Cousin/Cousine bzw. bei der Übertragung an Großneffe/Großnichte hört das Familienverständnis des Gesetzgebers auf. Sie kommen nicht mehr in den Genuss der begünstigten Übertragung, sondern müssen die Gebühr vom Verkehrswert bemessen.

Weitaus größer kann die Abweichung bei der schenkungsweisen Übertragung von Zinshäusern sein. Verschenkt der Eigentümer das Haus, behält er sich aber das Wohn- oder Fruchtgenussrecht bis zum Ableben vor, muss für Zwecke der Grunderwerbsteuer der Wert der bis zum Lebensende vorbehaltenen Einkünfte kalkuliert werden. Der Wert wird in der Regel höher als der dreifache Einheitswert sein. Bisher galt dies auch für die Grundbuchseintragungsgebühr.

Ab 1.Jänner2013 dient in Grundbuchssachen bei Übertragungen im Familienverband der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage. Das ist gegenüber der bisherigen Rechtslage sogar eine Vergünstigung für den Gebührenschuldner. Schenkungen unter Fruchtgenussvorbehalt könnten daher aus Sicht der Grundbuchsgebührennovelle ins neue Jahr verschoben werden. Sollte die Schenkung noch 2012 erfolgen, wäre zu überlegen, das Grundbuchsgesuch erst im Jänner 2013 zu stellen.

 

Grenze vor Cousins, Großneffen

Wird ein Grundstück zu fremdüblichen Bedingungen verkauft, dient verständlicherweise der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Ein Bewertungsproblem kann nicht bestehen, somit ist der Einheitswert nicht heranzuziehen. Etwas anderes gilt künftig bei der Eintragungsgebühr: Der Gesetzgeber begnügt sich auch bei fremdüblicher Veräußerung mit dem dreifachen Einheitswert, wenn die Übertragung des Grundstücks im Familienverband stattfindet. Cousin/Cousine bzw. Großneffe/Großnichte bleiben jedoch wieder auf der Strecke; sie müssen die Gebühr vom Verkehrswert tragen.

Dort, wo sich der Immobilienwert in den letzten Jahren schlecht entwickelt hat, liegt der Einheitswert oft näher beim Verkehrswert als in Gegenden mit rasanten Wertsteigerungen. In ertragsschwachen Gegenden hilft der Gesetzgeber mit einer Deckelung: Ist der dreifache Einheitswert höher als 30% des Verkehrswerts, dient der geringere Wert als Bemessungsgrundlage.

Auch an die Unternehmer wurde gedacht: Bei der Fusion von Gesellschaften, aber auch bei der Teilung (Spaltung) von Gesellschaften kann es zur Übertragung von Grundstücken kommen. Bisher kam man bei der Grunderwerbsteuer und der Eintragungsgebühr mit dem zweifachen Einheitswert als Bemessungsgrundlage aus. Das Justizressort möchte zukünftig den dreifachen Einheitswert heranziehen und verkauft diese Gebührenerhöhung als Begünstigung! Bei Überlassung eines land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücks an ein Familienmitglied „zur weiteren Bewirtschaftung gegen Sicherung des Lebensunterhaltes des Übergebers“ war bisher sogar nur der einfache Einheitswert anzuwenden.

Privatstiftungen scheinen nicht im Fokus der Novelle gestanden zu sein. Weder bei der Übertragung der Liegenschaft in die Stiftung noch bei der Zuwendung von Grundstücken an die Begünstigten kommt der dreifache Einheitswert zur Anwendung. Bei Umgründungen, im land- und forstwirtschaftlichen Bereich und bei Stiftungsgeschäften sollte überlegt werden, den Grundbuchsantrag noch bis 31.Dezember zu stellen oder die Selbstberechnung vom Notar oder Rechtsanwalt noch heuer durchführen zu lassen, um in den Genuss der Altregelung zu kommen.

Was bringt die Zukunft? Auch das Finanzressort wird sich wohl mit dem Grunderwerbsteuergesetz und der darin verankerten Einheitsbewertung beschäftigen müssen, da derzeit eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof anhängig ist. Bleibt zu hoffen, dass eine administrierbare, verständliche und systemkonforme Regelung geschaffen wird und die Neuregelung des Justizministeriums nicht unreflektiert ins Grunderwerbsteuerrecht übertragen wird. Nicht auszudenken, würden die Verwandten beim nächsten Familientreffen auch noch wegen unterschiedlicher Gebühren- und Besteuerungsbelastung zu streiten beginnen.

Martin Puchinger ist Partner
bei Theiss Puchinger,
Ernst Marschner ist Senior Manager bei Ernst & Young.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 26.11.2012)