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Schenken, Vererben von Immobilien wird teurer

18.12.2012 | 16:58 |  Von Norbert Rief (Die Presse)

Der VfGH hat die Bemessung der Grunderwerbsteuer aufgrund der günstigen Einheitswerte als verfassungswidrig aufgehoben. Das könnte auch der eben erst überarbeiteten Grundbucheintragungsgebühr erneut drohen.

Wien. Die Mühlen der österreichischen Politik mahlen langsam – vor allem, wenn der Sacharbeit eine Nationalratswahl dazwischenkommt. Bis Ende Mai 2014, fast eineinhalb Jahre, gibt der Verfassungsgerichtshof (VfGH) folglich der Regierung Zeit, um ein neues Gesetz zur Berechnung der Grunderwerbsteuer zu erarbeiten. Das derzeitige hob der VfGH gestern als verfassungswidrig auf.
Grund für den erwarteten Schritt der Richter ist die Art, wie die Grunderwerbsteuer bei Schenkungen in der Familie und bei Erbschaften berechnet wird. Nämlich nach sehr geringen Einheitswerten aus dem Jahr 1973. Kauft dagegen jemand ein Haus oder eine Wohnung, berechnet sich die Steuer nach dem weitaus höheren Marktwert der Immobilie.

Dass Angehörige weniger Steuern bezahlen, wenn Immobilien in der Familie weitergegeben werden – dass also unterschieden wird zwischen entgeltlicher und unentgeltlicher Weitergabe –, daran stößt sich der VfGH nicht. Der Gesetzgeber sei „nicht gehindert, im Grunderwerbsteuerrecht differenzierende Regelungen zu treffen, die der Eigenart verschiedener Erwerbsvorgänge Rechnung tragen, somit etwa unentgeltliche Grundstückserwerbe im Familienverband anders und günstiger zu behandeln als entgeltliche Erwerbe zwischen Fremden“, heißt es in dem am Dienstag veröffentlichten Erkenntnis (G 77/126).

„Realitätsferne“ Einheitswerte

Das Problem sehen die 14 Höchstrichter aber darin, wie die Steuer berechnet wird. Wörtlich heißt es in dem 21 Seiten umfassenden Erkenntnis: Das „Abstellen auf überholte, weitgehend als Zufallswerte anzusehende Einheitswerte“ sei „nicht geeignet, diesem Anliegen Rechnung zu tragen“. Verfassungsgerichtshof-Präsident Gerhart Holzinger bezeichnete die Einheitswerte als eine „realitätsferne Bemessungsgrundlage“.

Zur Sanierung des Gesetzes muss also eine neue Bemessungsgrundlage her, die – darüber sind sich Steuerexperten weitgehend einig – zu einer Verteuerung bei der Schenkung oder Vererbung von Immobilien führen wird.

Das Finanzministerium wollte sich am Dienstag noch nicht zum Erkenntnis äußern, man werde es nun prüfen und zeitgerecht reagieren. Die SPÖ ließ wissen, man wünsche sich ein „gerechtes und faires Modell“, das die Steuer anhand des tatsächlichen Marktwerts einer Wohnung oder eines Hauses berechnet. Auch der Finanzrechtler Georg Kofler von der Uni Linz hält eine „Vereinheitlichung bei der Berechnung“ für die „sinnvollste Regelung“. Dort könnte man auch Erleichterungen für Familien einbauen. Die SPÖ denkt ebenfalls an geringere Steuern bei Weitergaben in den Familien.

Fragliches Gebührengesetz

„Man könnte den Verkehrswert heranziehen und einen Abschlag für Familien einplanen“, meint Claus Staringer vom Institut für österreichisches und internationales Steuerrecht in Wien. Als Bemessungsgrundlage für Schenkungen oder Erbschaften könnten beispielsweise „30 Prozent des Verkehrswerts gelten“. Staringer glaubt, dass man mit einem bestimmten Prozentsatz auch Teuerungen für Familien verhindern könnte.

Der emeritierte Verfassungsrechtler Werner Doralt verweist auf die Lösung in Deutschland: Dort wird die Steuer für Immobilienübernahmen in der Familie nach einem fiktiven Mietwert berechnet: „Bei Schenkungen und Erbschaften wird das 12,5-Fache des Jahresmietwerts der Immobilie herangezogen.“ In der Praxis würde dieser Betrag etwa die Hälfte des tatsächlichen Verkehrswerts einer Immobilie ausmachen.

Ausgeschlossen wird von den Experten, dass die Einheitswerte österreichweit neu festgelegt werden. Das sei in der vorgegebenen Zeit nicht möglich und zudem ein enormer Verwaltungsaufwand. Die Grundsteuer wird ja weiterhin nach Einheitswerten berechnet. Darin sieht der VfGH aber kein Problem, weil es hier keine unterschiedliche Behandlung gibt.

Aus dem gestrigen Erkenntnis kann man aber auch herauslesen, dass der Verfassungsgerichtshof mit der Reparatur der Grundbucheintragungsgebühr nicht zufrieden ist. Auch diese hatte das Höchstgericht aufgehoben, in der sanierten Version, die im Jänner 2013 in Kraft tritt, wird als Berechnungsgrundlage weiterhin der dreifache Einheitswert herangezogen.

Im einleitenden Prüfbericht zum Erkenntnis schreibt der VfGH: „Da der (dreifache) Einheitswert gegenwärtig in keinem auch nur einigermaßen vorhersehbaren Verhältnis zum Verkehrswert stehe, sei ein solcher Wert von vornherein ungeeignet, eine allfällige unterschiedliche Nutzensituation unentgeltlicher Erwerbe abzubilden.“ Das könnte bedeuten, dass der VfGH auch die überarbeitete Grundbucheintragungsgebühr für verfassungswidrig hält.

Auf einen Blick
Der VfGH hat festgestellt, dass der Gesetzgeber bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer zwar zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Erwerb unterscheiden darf. Der Unterschied zwischen Verkehrswert und Einheitswert sei aber so groß, dass Letzterer als Berechnungsgrundlage nicht geeignet ist.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 19.12.2012)