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Lifteinbau: Wenn der Aufzug durchs Wohnzimmer fährt

25.01.2013 | 10:22 |  Christine Kary (DiePresse.com)

Bei Verbesserungsmaßnahmen im Haus haben Mieter weitreichende Duldungspflichten. Im Extremfall müssen sie sogar Wohnraum abtreten.

Lifteinbau Wenn Aufzug durchs

Angenommen, man hat eine 86-Quadratmeter-Wohnung gemietet, mit einem Wohnzimmer mit annähernd quadratischem Grundriss. Dann erwartet man höchstwahrscheinlich, dass das für die gesamte Vertragsdauer so bleibt.Es kann aber auch ganz anders kommen, das mussten im Vorjahr drei Wohnungsmieter erfahren: In ihr Haus sollte ein Lift eingebaut werden, dafür sollten sie jeweils 4,6 Quadratmeter ihrer Wohnfläche abtreten. Und zwar eine Ecke ihres Wohnzimmers, das dadurch L-förmig würde.

Die Mieter wehrten sich dagegen, gingen zu Gericht und bekamen in den ersten beiden Instanzen recht. Jedoch nicht vor dem OGH, denn im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes haben Mieter weitgehende Duldungspflichten im Zusammenhang mit Verbesserungsarbeiten an allgemenen Teilen des Hauses. Und müssen, so das Höchstgericht, eventuell sogar eine Verkleinerung ihrer Wohnung und Veränderung des Grundrisses hinnehmen, solange die Umgestaltung nicht so tiefgreifend ist, dass „der Mietgegenstand in einem wesentlichen Punkt seiner bisherigen Funktion nicht mehr entspricht“. Im konkreten Fall wären die betroffenen Zimmer auch nach der Umgestaltung immer noch als Wohnräume benützbar, wenn auch mit ungünstigerem Grundriss, meinte der OGH.

Das letzte Wort war damit noch nicht gesprochen, der Fall ging zur Prüfung, ob es vielleicht doch noch eine schonendere Möglichkeit für den Lifteinbau gibt, zurück ans Erstgericht. Dass aber Eingriffe in die Rechte von Mietern überhaupt so weit gehen dürfen, hat doch viele überrascht. Zwar gibt es ältere OGH-Entscheidungen, die in dieselbe Richtung weisen, dabei ging es aber um vergleichsweise minimale Wohnraumverkleinerungen.
Die Bestimmung des Mietrechtsgesetzes, die all dem zugrundeliegt, besagt, dass Mieter die verübergehende Benützung, aber auch die Veränderung ihres Mietgegenstandes zulassen müssen, wenn und soweit das zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses oder zur Behebung ernsthafter Schäden notwendig oder zweckmäßig ist (§ 8 Abs 2 Z 1 MRG). Einzige Einschränkung: Es darf dabei nicht mehr als unbedingt nötig in die Rechte des Mieters eingegriffen werden (§ 8 Abs 3 MRG).

Soll heißen: Gibt es für die beabsichtigte Verbesserungsmaßnahme einen Plan B, der für den Vermieter nicht ungünstiger ist und eine geringere Beeinträchtigung von Mietern bedeutet, muss der Vermieter diese Alternative wählen. Übrigens auch dann, wenn dadurch andere Wohnungen betroffen sind als bei der ursprünglichen Variante. Darüber hinaus ist aber keine Interessenabwägung vorgesehen. Der Vermieter muss also beispielsweise nicht auf eine schwierigere, teurere, weniger zweckmäßige Lösung ausweichen, nur um Eingriffe in Rechte der Mieter zu vermeiden. Und er muss schon gar nicht auf die Verbesserungsmaßnahme verzichten, auch dann nicht, wenn sie nicht unbedingt nötig ist.

Anspruch auf Entschädigung

Der Lichtblick aus Mietersicht: Der Vermieter muss den Mieter für Beeinträchtigungen angemessen entschädigen, und zwar „bis hin zu den Kosten eines Ersatzquartiers“, so Christoph Kothbauer, FH-Dozent und leitender Jurist der online hausverwaltung. Vor- und Nacharbeiten der eigentlichen Baumaßnahme, wie das Demontieren und neuerliche Montieren von Möbeln, Reinigung und Ausmalen, muss der Vermieter natürlich auch bezahlen.
Bei der dauerhaften Verkleinerung eines Zimmers wird der Mieter außerdem verlangen können, dass der Vermieter für die Anpassung der Möbel an die geänderten Raumverhältnisse oder für neues, passendes Mobiliar aufkommt. Und: Man muss künftig auch weniger Miete zahlen, denn man hat, so Kothbauer, als „logische Folge“ einer Verringerung der Wohnfläche einen Anspruch auf  Mietzinsminderung.

Wie hoch dieser Anspruch ist, hängt allerdings vom Einzelfall ab. So viel abzuziehen, wie es der Flächenreduktion entspricht, wird meist nicht ganz verkehrt sein. Eventuell könnte es sogar mehr sein, wenn die Beeinträchtigung über den reinen Wohnflächenverlust hinausgeht. Wenn ein bisher quadratisches Wohnzimmer plötzlich eine unpraktische L-Form hat, ist das naheliegend. Auch eine allfällige Lärmbelästigung durch den Lift könnte einen zusätzlichen Abzug rechtfertigen.
Das Gegenargument des Vermieters wird wahrscheinlich sein, dass die Mieter durch den Lifteinbau ja schließlich auch Vorteile haben. Dafür einseitig auf den Mietzins etwas aufschlagen darf er jedoch nicht, eine Erhöhung wäre nur im Einvernehmen mit dem Mieter möglich (oder bei befristeten Verträgen anlässlich der Vertragsverlängerung). Nicht einmal zum Mittragen der Betriebskosten können Mieter gezwungen werden. Wer nicht zustimmt, zahlt nicht mit, darf den  Aufzug allerdings auch nicht benützen.

Feedback, Anregungen an: immobilien@diepresse.com

1 Kommentare
just4fun
26.01.2013 14:09
0 0

warum sollt das nicht gehn?

immerhin gets ja da um mietwohnungen, und da sollts ja wohl selbstverständlich sein dass solche veränderungen durchgeführt werden können.
wenn die leute das nicht wollen sollen sie sich eben eine eigentumswohnung kaufen, oder solln sie sich eben eine andere mietwohnung suchen. aber wahrscheinlich wohnes dort noch zu vorkriegsmietpreisnievau.