Kaution: Gestritten wird am Schluss

28.03.2014 | 18:34 |  von Wolfgang Pozsogar (Die Presse)

Fehlt eine entsprechende Dokumentation über den einstigen Zustand der Wohnung, hat man beim Auszug oft schlechte Karten. Das Mietrecht hilft nicht immer weiter.

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Beim Auszug aus einer Wohnung sollte ein Mieter die hinterlegte Kaution – meist drei bis sechs Monatsmieten – mit Zinsen zurückbekommen. Aber das spielt es nicht immer, weiß Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der Wiener Arbeiterkammer: „Der klassische Kautionsstreit dreht sich darum, dass der Vermieter im Gegensatz zum Mieter eine übermäßige Abnützung der Wohnung sieht und deshalb die Rückzahlung der Kaution oder zumindest eines Teils davon verweigert.“ Das Mietrechtsgesetz hilft hier kaum, denn dort heißt es nur sehr allgemein, dass die Kaution für alle über die pflegliche Benützung hinausgehenden Schäden verwendet werden darf.

 

Rechtlicher Graubereich

Die Diskussion, was ein solcher Schaden sei, beginnt oft schon bei den von Bilderhaken verursachten Löchern in der Wand. „Da muss man sich den Einzelfall genau anschauen“, meint Boschek. Er verweist auf eine Reihe von OGH-Urteilen, nach denen Löcher aus der Anbringung von Bildern oder Regalen ebenso als gewöhnliche Abnützung gelten wie Bohrlöcher in den Fliesen für die Montage von Handtuchhaken oder Seifenschale. Ein Freibrief für munteres Bohren ist das allerdings nicht. Eine übermäßig hohe Zahl an Bohrlöchern fällt nach einer anderen OGH-Entscheidung nämlich nicht unter gewöhnliche Abnützung. „Wird eine ganze Galerie von Bildern mit schweren Mauerhaken aufgehängt, und sind dabei auch noch Mauerteile abgesplittert, wird der Vermieter sehr wohl einen Schaden geltend machen können“, sagt etwa Martin Prunbauer, Rechtsanwalt und Präsident des Haus- und Grundbesitzbundes. Er empfiehlt, beim Einzug und beim Auszug die Wohnung in allen Details zu fotografieren: „Da sieht man dann genau, ob die Räumlichkeiten beim Bezug in einem miesen Zustand waren oder ob es sich um einen Erstbezug gehandelt und alles frisch geglänzt hat.“

Eine Rolle bei der Beurteilung spielt die Dauer der Miete – nach zehn Jahren werden gröbere Abnützungen eher akzeptiert als nach einem Jahr. Es gibt allerdings No-gos, so der Anwalt und Hausbesitzer-Vertreter, etwa schwarz gestrichene Wände: „Es ist schließlich relativ teuer, daraus wieder eine übliche helle Wand zu machen.“ Die Mehrkosten wird der Vermieter dann wahrscheinlich aus der Kaution begleichen. Gehen die Meinungen über Schaden oder Abnützung und damit über den Einsatz der Kaution auseinander, empfiehlt Boschek, die Schlichtungsstelle für Mietsachen einzuschalten. Es gibt sie in vielen Städten, in Wien etwa bei der MA 50. Der große Vorteil: Bei den Schlichtungsstellen fallen weder für Vermieter noch für Mieter Kosten an. Akzeptiert eine Streitpartei den Entscheid nicht, kann beim Bezirksgericht geklagt werden. Es ist auch die erste Anlaufstelle in Orten, in denen keine Schlichtungsstelle existiert. Bei Gericht tragen allerdings alle Beteiligten das Verfahrensrisiko. Entscheidet der Richter gegen eine Partei, hat diese die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Boschek rät Konsumenten deshalb, den Rechtsweg im Kautionsstreit möglichst mit Unterstützung einer Mietervereinigung zu führen. Diese haben große Erfahrungen auf diesem Gebiet, in vielen Fällen wird den Mitgliedern außerdem ein Rechtsanwalt beigestellt.

 

Versicherung statt Barzahlung

Kaum Streit gibt es um die Höhe der Kaution. Hier entschied der OGH vor einigen Jahren, dass sie in einem angemessenen Verhältnis zum Wert der Wohnung und zur Miete stehen muss. Eingebürgert haben sich Kautionen in der Höhe von drei bis sechs Monatsmieten. Mehr kann nur verlangt werden, „wenn es sich etwa um eine mit Stilmöbeln und Antiquitäten ausgestattete Luxuswohnung handelt“, erläutert Boschek. Die Kaution muss auf einem Sparbuch oder in ähnlich sicherer und ertragreicher Form angelegt werden.

Seit etwa zwei Jahren kann anstelle der Barzahlung der Kaution oder entsprechender Bankgarantie auch eine Versicherung abgeschlossen werden. Gegen eine entsprechend Prämie – sie beträgt beispielsweise für 10.000 Euro Kaution jährlich 475 Euro – garantiert mietkaution.at dem Hausherrn im Falle des Falles die sofortige Auszahlung. Thomas Cimbal, Geschäftsführer des Unternehmens, sieht eine Win-win-Situation. Der Vermieter profitiert davon, dass im Zuge der Versicherung auch eine Bonitätsprüfung des künftigen Mieters durchgeführt wird. Der Mieter kann dann sein Geld für andere Anschaffungen verwenden. In Rechtsstreitigkeiten mischt sich mietkaution.at allerdings nicht ein. Den Streit, ob die Kaution zu Recht oder zu Unrecht eingefordert wurde, müssen die beiden Parteien allein ausfechten.

Was Sie beachten sollten bei... Kautionen

Tipp 1

Pünktlich zahlen. Eine hinterlegte Kaution enthebt den Mieter selbst bei einem bereits geplanten Auszug nicht von seiner Verpflichtung, die Miete bis zur Beendigung des Vertragsverhältnisses pünktlich zu bezahlen. Wer seinem Vermieter schreibt, die Miete für die nächsten drei Monate könne er von der Kaution abziehen, läuft Gefahr, geklagt zu werden. Die Folgen: Der Mieter muss zumindest die mit einem solchen Verfahren verbundenen zusätzlichen Kosten tragen.

Tipp 2

Zustand dokumentieren. Die besseren Karten hat im Streitfall jene Partei, die bei Auseinandersetzungen zu der Frage Schaden oder Abnützung den Zustand des Mietobjektes beim Ein- und Auszug am besten belegen kann. Experten empfehlen, die Wohnung mit allen Details zu fotografieren. Insbesondere bereits bestehende Schäden oder Abnützungserscheinungen sollten festgehalten werden. Die Bilder vom Einzug am besten ausdrucken und mit dem Mietvertrag aufbewahren.

Tipp 3

Bargeld. Die Kaution wird meist bar übergeben. Der Vermieter muss das Geld auf ein Sparbuch oder in ähnlich ertragreicher Form anlegen. Beim Auszug aus der Wohnung ist der gesamte Betrag inklusive Zinsen fällig. Für den Vermieter stellt die Bargeldvariante die beste Option dar. Ein vom Mieter übergebenes Sparbuch könnte dieser als verloren melden und dann das Geld beheben. Dem Vermieter bliebe ein wertloses Sparbuch. Dem Mieter könnte allerdings eine Klage wegen Betrugs drohen.

 

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("Die Presse", Print-Ausgabe, 29.03.2014)

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