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Steuerfallen beim Schenken und (Ver-)Erben

23.11.2016 | 10:48 |  Von Christine Kary (Die Presse)

Auch ohne Erbschafts- und Schenkungssteuer können Belastungen drohen. Worauf man speziell bei Immobilien achten muss - und warum es sich rächen kann, einen Zweitwohnsitz in Deutschland zu haben.

Bild: (c) www.BilderBox.com 

Wien. Gar so häufig kommt es nicht vor, dass Österreich mit steuerlichen Standortvorteilen punkten kann. In einer Hinsicht sei das aber der Fall, sagt Christian Wilplinger, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer bei Deloitte: Dass es hier seit August 2008 keine Erbschafts- und Schenkungssteuer mehr gibt, habe Österreich als Wohnsitz für gut situierte Senioren attraktiv gemacht. Denn viele wollen ihren Kindern Vermögen weitergeben, ohne dass der Fiskus mitnascht. Nicht nur für Deutsche kann das ein Argument sein, sich in Österreich niederzulassen. „Sogar aus Irland übersiedeln jedes Jahr ein paar Leute hierher“, sagt Wilplinger.

Die immer wieder aufflammende Diskussion über eine Wiedereinführung der Steuer sorgt freilich für Verunsicherung – nicht nur bei Zuzugswilligen, auch in österreichischen Familien. Einen ersten Schritt in diese Richtung gab es ja bereits: Die Grunderwerbsteuer wurde – durch die neue, in den meisten Fällen höhere Bemessungsgrundlage für Weitergaben an Angehörige – faktisch zu einer versteckten Erbschafts- und Schenkungssteuer. „Das ist ein echter Kostenfaktor und ein Riesenthema“, sagt Wilplinger. Vermeiden könne man diese Belastung nur, indem man seinen Realbesitz verkauft. Das Geld, oder damit angeschaffte Wertpapiere, könnte man steuerfrei weitergeben.

Aber auch sonst lauert hierzulande – trotz Schenkungssteuerfreiheit – bei der Vermögensnachfolge die eine oder andere Steuerfalle. Kompliziert wird es etwa, wenn Eltern ihren Kindern eine vermietete Immobilie schenken wollen, es gibt Konstellationen, in denen man davon besser Abstand nimmt. Zum Beispiel kann dadurch eine Vorsteuerabzugsmöglichkeit verloren gehen. Konkret betrifft das Geschäftsräume, deren Mieter Umsätze machen, die nicht umsatzsteuerpflichtig sind (z. B. Ärzte, Banken). Hier kommt es darauf an, wann das Mietverhältnis begonnen hat: Bei einem Beginn ab 1. September 2012 darf man den Mietzins nicht mit Umsatzsteuer belasten und kann dementsprechend auch keine Vorsteuern geltend machen. Bei früher abgeschlossenen Mietverträgen ist der Vorsteuerabzug dagegen weiterhin möglich. Wechselt jedoch bei einem solchen Altvertrag durch eine Eigentumsübertragung die Person des Vermieters, interpretiert das die Finanzverwaltung als Entstehung eines neuen Mietverhältnisses, und schon ist es mit dem Vorsteuerabzug vorbei. Laut Wilplinger lässt sich über diese Rechtsansicht streiten, denn zivilrechtlich tritt der neue Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag ein und es wird kein neuer geschlossen. Wie die Gerichte die steuerliche Seite beurteilen werden, ist aber offen, noch gibt es dazu keine Judikatur.

Ebenso ist Vorsicht geboten, wenn Eltern zwar das Eigentum an einer vermieteten Immobilie auf die Kinder übertragen wollen, sich aber den Fruchtgenuss vorbehalten, um weiterhin die Mieteinnahmen zu lukrieren. Hier stellt sich unter anderem die Streitfrage, ob die Eltern dann noch die Absetzung für Abnützung (AfA) geltend machen können. Möglich ist das, wenn sie wirtschaftliche Eigentümer bleiben. Nach der Rechtsansicht der Finanzverwaltung setzt das aber voraus, dass sie sogar den Verkauf der Immobilie erzwingen können – was bei einem Fruchtgenuss selten der Fall ist.

 

Schenkung oder Verkauf?

Aufpassen heißt es auch, wenn anlässlich einer Immobilienschenkung Ausgleichszahlungen an Geschwister vereinbart werden. Angenommen, die Eltern schenken ihrer Tochter eine Wohnung mit der Auflage, dass sie ihrem Bruder einen bestimmten Betrag zahlt. „Überschreitet die Ausgleichszahlung den halben Verkehrswert, gilt das wirtschaftlich als Verkaufsfall“, sagt Wilplinger. Das hat zur Folge, dass Immobilienertragsteuer (Immo-ESt) anfällt. Bleibt es der Tochter überlassen, freiwillig eine solche Zahlung zu leisten, tritt diese Wirkung zwar nicht ein – der Bruder hat dann jedoch keinen Rechtsanspruch auf das Geld. Die dritte Variante: Die Zusatzvereinbarung über die Ausgleichszahlung wird separat geschlossen und ein Dokument darüber, ohne Wissen des Finanzamts, irgendwo in einem Safe verwahrt. Auch das kann nach hinten losgehen, warnt der Steuerberater: „So etwas ist Abgabenhinterziehung.“

Zur Steuerfalle kann auch ein Zweitwohnsitz im Ausland werden – egal, ob Ferienwohnung oder beruflich benötigte Unterkunft, und unabhängig davon, wie oft und wie lang man sich dort aufhält. Problematisch wird das, wenn es in dem betreffenden Land eine Erbschafts- und Schenkungssteuer gibt und dafür beim Wohnsitz angeknüpft wird. Hat der Erblasser z. B. in Deutschland eine Wohnung, entsteht dort Erbschaftssteuerpflicht auf sein gesamtes Weltvermögen. Ein deutscher Wohnsitz führt aber auch dazu, dass man steuerpflichtig wird, wenn man selbst etwas erbt. So gesehen sollte man eine Wohnung dort lieber aufgeben, wenn man sie nicht unbedingt braucht. [ iStockphoto]

("Die Presse", Print-Ausgabe, 21.11.2016)