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Wie man beim Auszug Ärger vermeidet

06.01.2017 | 17:21 |  Ursula Rischanek (Die Presse)

Mietrecht. Damit die Rückgabe der Wohnung reibungslos über die Bühne geht, sollten Mieter und Vermieter ein paar Punkte beachten. Bewährt hat sich unter anderem eine genaue Dokumentation.

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ARCHIVBILD: THEMENBILD: MIETE / WOHNUNGEN / WOHNBAU / MIETPREISE / EIGENTUM / IMMOBILIEN / Bild: (c) APA/GEORG HOCHMUTH  

Die Freude über die neue Wohnung ist groß – doch genauso generalstabsmäßig wie die Übersiedlung dorthin sollte die Rückgabe der alten Bleibe organisiert werden. Schließlich soll diese reibungslos über die Bühne gehen. „Die Rückgabe selbst muss spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses persönlich an den Vermieter oder dessen Verwalter erfolgen“, sagt Markus Kaspar, Notar in Wien. Auch die Schlüsselübergabe muss face to face erfolgen – „es ist nicht zulässig, diese dem Vermieter per Post zu schicken oder in den Postkasten zu werfen“, so der Experte. Spätestens bei diesem Termin wird auch der aktuelle Zustand der Wohnung festgehalten. „Geschickter wäre es, die Begehung bereits ein oder zwei Wochen vorher durchzuführen, um eventuelle Unklarheiten noch zeitgerecht regeln zu können“, erklärt Kaspar. Denn diese gibt es immer wieder: Bohrlöcher in Wand oder Fliesen oder Kratzer im Parkett lassen die Wogen oft hochgehen. „Normale Benutzung führt zu Abnützung“, erklärt Walter Rosifka, Mietrechtsexperte der Arbeiterkammer. Und diese hat der Vermieter zu akzeptieren.

Was gilt als Schaden?

Darunter fallen in der Regel die erwähnten Kratzer im Parkett, aber auch normale Flecken auf der Wandfarbe. „Löcher in Wänden oder Fliesen, die durch das Aufhängen von Regalen, Bildern oder Einbauschränken entstanden sind, gelten ebenfalls als normale Abnützung“, sagt Rosifka. Selbst wenn der Mieter ursprünglich in eine weiß ausgemalte Wohnung eingezogen ist, den Wänden dann aber eine andere Farbe gegeben hat, darf der Vermieter dafür keinen Schadenersatz fordern. „Schwarze oder rote Wände hingegen gelten nicht als normale Abnützung“, betont Rosifa. In einem solchen Fall kann der Vermieter darauf bestehen, dass der scheidende Mieter die Wohnung wieder weiß ausmalt. Brandlöcher in Teppichböden oder ein Parkettboden, der mit einem Teppichboden überklebt wurde, gelten in der Regel als vom Mieter verursachte Schäden. Bei der Behebung derselben kann der Vermieter den Zeitwert, jedoch nicht den Neupreis in Rechnung stellen. Oder er kann den entsprechenden Betrag von der Kaution abziehen. Knackpunkt dabei ist die Nutzungsdauer, die zwischen zehn Jahren bei Tapeten und Teppichen und 30 Jahren bei Innentüren liegt: Ist diese beim Auszug abgelaufen, muss der Mieter für den Schaden nicht mehr aufkommen. „Ist der Mieter mit dem verlangten Betrag nicht einverstanden oder geht der Fall vor Gericht, muss ein Sachverständiger sowohl Alter als auch das Schadensausmaß feststellen“, sagt Rosifka. Falls der Schaden höher ist als die Kaution, kann der Vermieter binnen eines Jahres ab Rückstellung der Wohnung einen Schadensersatzanspruch gerichtlich geltend machen.
Aber auch der Mieter hat in gewissen Fällen Anspruch auf finanziellen Ersatz (abzüglich einer zehn- bzw. 20-prozentigen Abwertung pro Jahr), sofern er in die Wohnung investiert hat. „Im Altbau ist dies dann der Fall, wenn der Wohnwert nach objektiven Kriterien für den Nachmieter erhöht wurde“, erläutert der Experte. Dies sei unter anderem beim Einbau von Bad/WC, der Errichtung oder Umgestaltung von Leitungen, Thermen oder der Zusammenlegung zweier Wohnungen der Fall. Liegen diese Arbeiten länger als 20 Jahre zurück, sind sie nicht mehr ablösepflichtig. Bei Investitionen in Neubauten, die nach dem 8. Mai 1945 baubewilligt wurden, müssen die Investitionen hingegen zum klaren, überwiegend subjektiven Vorteil des Vermieters sein. Wichtig ist dabei noch, dass der Mieter den Ersatzanspruch rechtzeitig und schriftlich geltend macht.

Sicher mit Übergabeprotokoll

Nicht ersetzt werden muss dem Mieter jedoch beispielsweise ein Wandverbau oder eine Einbauküche. „Privat kann man das natürlich vereinbaren“, erläutert Roman Ressler vom Zentralverband Haus und Eigentum. Allerdings sei bei dieser Vorgehensweise Vorsicht geboten: „Abwäsche und Herd gelten als kategoriebestimmende Bestandteile“, erklärt er. Werden diese dem scheidenden Mieter vom Nachmieter abgelöst, könnte Letzterer bei der Miete gar eine Kategorieherabstufung verlangen. Übrigens: Bei der Rückgabe sollten alle Gegenstände, die der Vermieter oder gegebenenfalls ein potenzieller Nachmieter nicht übernimmt, aus der Wohnung entfernt werden. Ist dies nicht der Fall, wird nämlich ein Benützungsentgelt fällig. „Lässt sich der frühere Mieter bei der Räumung zu viel Zeit, kann der Vermieter sogar eine Räumungsklage einbringen“, warnt der Notar. „Besenrein heißt in diesem Zusammenhang das Zauberwort – die Wohnung sollte so übergeben werden, wie sie übernommen wurde.
Bewährt hat sich in diesem Zusammenhang ein Übergabeprotokoll. „Im Idealfall sollte dieses sowohl beim Ein- als auch beim Auszug verfasst werden“, rät Ressler. Darin sollte jeweils mit Fotos der Allgemeinzustand der Wohnung beschrieben werden. „Und zwar möglichst detailliert – vom Zustand der Küche und anderem Inventar über jenen von Leitungen und Therme bis zu dem von Fliesen, Armaturen und Wänden.“ Auch die Zählerstände können darin vermerkt werden.

Was Sie beachten sollten beim

 . . . . . . Auszug

Tipp 1

Protokoll. Übergabeprotokolle, die sowohl beim Ein- als auch beim Auszug verfasst werden, haben sich bei Unklarheiten bewährt. Empfohlen werden auch Fotos. Setzen sowohl Mieter als auch Vermieter am Ende der Wohnungsrückgabe eine Unterschrift auf das Schriftstück, haben sie das Protokoll anerkannt. Das heißt, die getroffenen Vereinbarungen sind bindend.

Tipp 2

Rückgabe. Die Wohnung sollte bei Rückgabe sauber und besenrein, also frei von beweglichen Dingen, sein. Zurückgelassene Gegenstände können im schlimmsten Fall eine Räumungsklage zur Folge haben. Grundsätzlich muss die Wohnung so übergeben werden, wie sie bei Beginn des Mietverhältnisses ursprünglich übernommen wurde.

Tipp 3

Kaution. Die Kaution, die stets vertraglich vereinbart werden muss, dient als Sicherstellung etwa für ausstehende Mieten oder bei Schäden an der Wohnung. In der Regel darf sie nicht höher als sechs Bruttomonatsmieten sein und muss beim Auszug samt Zinsen rückerstattet werden, sofern sie nicht zur Tilgung einer Forderung des Vermieters dient.

 

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