Artikel drucken Drucken Artikel kommentieren Kommentare Artikel senden Senden

Rechtsfrage: Ist eine mündliche Befristung gültig?

19.01.2017 | 13:49 |   (DiePresse.com)

Was passiert, wenn beim Mietvertrag das Schriftform-Gebot nicht eingehalten wird?

Bild: (c) FABRY Clemens 

Ich habe vor mittlerweile fast drei Jahren meine Wohnung vermietet. Ich habe mit dem Mieter mündlich einen befristeten Mietvertrag auf drei Jahre abgeschlossen. Da der Endtermin immer näher rückt, habe ich sicherheitshalber meinen Mieter auf den Endtermin hingewiesen. Dieser hat mir mitgeteilt, dass er nicht daran denkt auszuziehen, da der Mietvertrag als unbefristet gilt. Dies angeblich, da nichts Schriftliches vereinbart wurde. Es stimmt zwar, dass wir keinen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen haben – wäre dies aber wirklich für die Durchsetzbarkeit der Befristung notwendig gewesen?

Sofern auf das Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz (MRG) anwendbar ist, stimmt die Aussage Ihres Mieters – der gegenständliche Mietvertrag gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Das MRG legt nämlich explizit fest, dass ein befristet abgeschlossener Mietvertrag, dessen Ablauf wegen eines Verstoßes gegen die Bestimmungen des § 29 Abs. 1 Z 3 MRG nicht durchgesetzt werden kann, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Die genannte Bestimmung legt zwei Voraussetzungen für die Durchsetzbarkeit einer Befristung fest. Erstens muss die vereinbarte Vertragsdauer mindestens drei Jahre betragen. Zweitens muss im Mietvertrag schriftlich vereinbart worden sein, dass er durch den Ablauf der ausgemachten Zeit erlischt. Nur wenn beides zutrifft endet ein Mietvertrag hinsichtlich einer Wohnungen durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer.

Aufgrund der Nichteinhaltung der Schriftform ist die Befristung des Mietvertrages somit gegen Ihren Mieter nicht durchsetzbar.

Beachten Sie künftig jedoch nicht nur die Mindestdauer sowie das Schriftformgebot, sondern auch, dass es für die Durchsetzbarkeit einer Befristung darüber hinaus auch eines unbedingten Endtermins bedarf. Halten Sie den Endtermin somit am besten datumsmäßig fest. Ein Hinweis darauf, dass der Mietvertrag ohne Kündigung erlischt, ist hingegen nicht notwendig und kann daher unterbleiben.

Marlene Rahmann

Marlene Rahmann

Rechtsanwältin Mag.a Olivia Eliasz ist Immobilien- und Arbeitsrechtsexpertin, Northcote.Recht, www.northcote.at‎