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Mietrecht: Eine Frage der Beweisführung

07.07.2017 | 15:23 |  von Patrick Baldia (Die Presse)

Was sind die häufigsten Kündigungsgründe? Wann ist eine Kündigung gerechtfertigt und wann nicht? Und wie kann man sich dagegen wehren? Ein Überblick.

Meist ein Schock, aber dank des Mietrechtsgesetzes kein Grund zur Panik: die Kündigung der Wohnung.
Meist ein Schock, aber dank des Mietrechtsgesetzes kein Grund zur Panik: die Kündigung der Wohnung. / Bild: (c) FABRY Clemens 

Miriam Eder (Name von der Red. geändert) staunte nicht schlecht, als sie vor einigen Wochen wieder einmal ihre Eltern in Oberösterreich besuchte. Ihr Vater empfing die Außendienstmitarbeiterin eines Pharmakonzerns, die seit mehr als 15 Jahren in Wien lebt, mit einem Schreiben des Bezirksgerichts Alsergrund, das er kurz zuvor entgegengenommen hatte. Der Inhalt: eine Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung, in der sie seit seit Februar 2001 wohnte. Als Kündigungsgrund wurde mit Verweis auf § 30 Abs 2 Z 6 des Mietrechtsgesetzes angegeben, dass die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Mieterin regelmäßig verwendet würde. Was Frau Eder widerfahren ist, ist kein Einzelschicksal. „Dass eine Wohnung nicht regelmäßig und ausreichend genutzt wird, ist sicherlich der am häufigsten vorgebrachte Kündigungsgrund seitens der Vermieter“, sagt Manuela Robinson, Mietrechtsexpertin beim Verein für Konsumenteninfo (VKI). Davon betroffen seien oft Pensionisten, die viel reisen oder Zeit an einem Zweitwohnsitz verbringen, oder Personen, die aus beruflichen Gründen viel unterwegs sind. Sie hätten in der Regel eines gemein, berichtet Robinson: ein sehr günstiges Mietverhältnis. „Hinter einer solchen Kündigung steht oft der Wunsch, die betreffende Wohnung umzubauen und teurer weiterzuvermieten oder zu verkaufen.“ Wie Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer Wien, erklärt, kann ein Vermieter, der glaubt, dass seine Wohnung vom Mieter nicht regelmäßig genutzt wird, über das zuständige Bezirksgericht die Kündigung aussprechen. „Für den Fall, dass der Mieter dagegen Einspruch erhebt, muss der Vermieter den Kündigungsgrund allerdings beweisen“, so der Experte. In der gegenständlichen Causa behauptete der Vermieter, Frau Eder benütze das Mietobjekt höchstens wenige Tage im Jahr als „Absteige“ und wohne offenbar im Haus ihrer Eltern in Oberösterreich. Als Beweis wurde ein Detektivbericht angeführt. Weiters gebe es Zeugenaussagen, die die häufige Abwesenheit der Mieterin belegen.

Einspruch erheben

Wie kann man als Betroffener in so einem Fall reagieren? Den Kopf in den Sand stecken sollte man jedenfalls nicht. „Erhebt der Mieter keinen Einspruch, wird die Kündigung rechtswirksam“, warnt Boschek. Als Beleg für die regelmäßige Nutzung können etwa Zeugenaussagen von Nachbarn oder Angehörigen angeführt werden oder der Nachweis des Strom-, Gas- oder Fernwärmeverbrauchs. Auch eine häufige berufsbedingte Nichtanwesenheit kann als Argument herhalten. „Der Richter muss dann entscheiden, ob eine regelmäßige Nutzung vorliegt oder nicht“, so der Experte. Aber auch wenn die Wohnung nicht regelmäßig genutzt wird, tritt nicht automatisch das Kündigungsrecht in Kraft – etwa wenn nahe Angehörige, wie Kinder oder Ehegatten auf die Wohnung angewiesen sind. „Ein weiterer häufiger Kündigungsgrund ist ein Mietrückstand“, weiß Robinson. Der Mieter hat in so einem Fall allerdings bei geringem Verschulden bis zum Ende der Verhandlung in erster Instanz die Möglichkeit, den Rückstand zu begleichen, um die Kündigung abzuwenden – auch wenn er die Verfahrenskosten tragen muss. Robinson empfiehlt Betroffenen, mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen, um die weitere Vorgangsweise, etwa die Vereinbarung von Ratenzahlungen, zu besprechen.

Ermessensspielräume

Während das Vorliegen eines Mietrückstands relativ klar ist, ist es für den Vermieter schwieriger, die nicht regelmäßige Nutzung oder Weitergabe an jemand anderen zu beweisen. Das Gleiche gilt für andere Kündigungsgründe wie einen „erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstands“ oder ein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten, das Nachbarn das Zusammenleben verleidet. „Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt dann vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benutzung des Bestandsobjekts oder durch Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen die Interessen der Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt oder auch nur droht“, erklärt Ulrich Ortner, Rechtsanwalt in der Rechtsanwaltskanzlei Prader Ortner Fuchs Wenzel. Welche Erhaltungspflichten der Mieter treffen muss, hängt davon ab, ob das Mietobjekt in den Voll- und Teilausnahmebereich oder den Vollanwendungsbereich des MRG fällt. „Im Voll- und Teilausnahmebereich obliegt die gesamte Erhaltung grundsätzlich dem Vermieter – soweit es sich nicht um Bagatellreparaturen handelt“, weiß Ortner. Im Vollanwendungsbereich habe der Vermieter zwingende Erhaltungsmaßnahmen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft durchzuführen.
Der Mieter wiederum ist für diverse Wartungs- und Erhaltungspflichten am Mietgegenstand verantwortlich, sowie für die dafür bestimmten Einrichtungen. Dazu gehören unter anderem Strom-, Gas- oder Wasserleitungen sowie sanitäre und Heizungsanlagen, soweit es sich nicht um ernste Schäden am Haus oder der Wohnung selbst handelt.

Was Sie wissen sollten bei einer . . . . . . Kündigung

Tipp 1

Betroffene. Von vorzeitigen Kündigungen sind häufig Mieter betroffen, die sehr geringe Mieten zahlen. Dahinter steht meist der Wunsch der Vermieter, über eine teurere Weitervermietung oder Verkauf einen wirtschaftlichen Ertrag zu realisieren. Oft werden in diesem Zusammenhang bereits geringe Anhaltspunkte für eine Kündigung herangezogen.

Tipp 2

Reagieren. Nach dem Eingehen der Kündigung sollte man sofort Einspruch erheben. Wenn nicht, wird die Kündigung rechtswirksam. Experten empfehlen Betroffenen, sich an einen Rechtsanwalt oder eine Mieterschutzorganisation wie etwa die Mietervereinigung zu wenden. Empfehlenswert sind Rechtsschutzversicherungen, die mietrechtliche Angelegenheiten abdecken.

Tipp 3

Kündigungsschutz. Dabei handelt es sich um ein wichtiges Element des MRG, das besagt, dass der Vermieter dem Mieter nur kündigen darf, wenn ein Kündigungsgrund gemäß § 30 MRG vorliegt. Dazu gehören unter anderem ein Mietzinsrückstand, die nicht regelmäßige Nutzung, ein grob nachteiliger Gebrauch der betreffenden Immobilie sowie ein Eigenbedarf des Vermieters.

 

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