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Mietwohnung: Wann gilt Therme als mitvermietet?

30.08.2017 | 17:06 |  Christine Kary (Die Presse)

Trotz der Mietrechtsnovelle ist nicht immer klar, wer die Therme erhalten muss.

Ein Fall landete vor dem Höchstgericht. / Bild: Imago 

Wien. Wer muss die Heiztherme in einer Mietwohnung erhalten – der Mieter oder den Vermieter? Das war jahrelang ein Dauerstreitthema. Seit Anfang 2015 ist es gesetzlich klargestellt: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Vermieter dafür zuständig. Allerdings nur, wenn das Gerät mitvermietet wurde. Mitvermietet oder nicht, kann da die nächste Streitfrage sein. Und tatsächlich landete bereits ein Fall, in dem es darum ging, vor dem Höchstgericht.

In der Wohnung hatten sich beim Abschluss des Mietvertrages nur eine schadhafte Ölheizung und ein eingeschränkt funktionsfähiger Fünf–Liter-Boiler befunden. Der damalige Mieter ließ eine Gasetagenheizung samt Therme einbauen, diverse Ein- und Umbauten auf seine Kosten wurden ihm vertraglich genehmigt. Wobei im Mietvertrag auch festgeschrieben war, dass bauliche Veränderungen unentgeltlich ins Eigentum des Vermieters übergehen. Im Jahr 1998 übertrug der frühere Mieter sein Mietrecht auf den jetzigen, dieser trat also in den Mietvertrag ein. Die Therme ging im August 2014 kaputt, geheizt wird seither mit einem Kachelofen.

Auswirkung auf Mietzins?

Und dann kam 2015 die besagte Wohnrechtsnovelle. Der Mieter verlangte daraufhin vom Vermieter die Erneuerung der Therme. Diese habe zwar der frühere Mieter eingebaut, der Vermieter habe dem aber zugestimmt. Somit gelte die Therme als mitvermietet. Der Vermieter sah das anders: Die Wohnung sei ohne Therme als Kategorie B vermietet worden, nach dem Einbau wäre sie Kategorie A gewesen, argumentierte er. Der Mietzins sei aber gleich geblieben. Die Therme sei also nie mitvermietet gewesen.

Das Erstgericht gab noch dem Mieter Recht, die zweite Instanz und der Oberste Gerichtshof (OGH) bestätigten jedoch die Ansicht des Vermieters: „Es entspricht der erklärten Absicht des Gesetzgebers, die Erhaltungspflicht des Vermieters auf die von ihm entgeltlich bereitgestellten Wärmebereitungsgeräte zu beschränken“, heißt es in der OGH-Entscheidung (5Ob201/16v).

Das umfasse zwar auch den Austausch einer irreparablen Anlage durch eine gleichwertige neue, und zwar auch dann, wenn der Mieter schon einmal einen Austausch durchgeführt hat. Hier gehe es aber um etwas anderes: Der Vorgänger des jetzigen Mieters habe nicht bloß einen Austausch, sondern eine Verbesserung vorgenommen (Gasetagenheizung statt Ölofen und Boiler). Der Mietzins sei danach aber nicht gestiegen (was auch faktisch kaum möglich gewesen wäre, denn der Mieter hätte dem zustimmen müssen). Die Gastherme sei daher nicht als mitvermietet anzusehen, und den Vermieter treffe keine Erhaltungspflicht.

Weitere offene Fragen

Damit ist eines klargestellt: Ob eine vom Mieter eingebaute Therme als „mitvermietet“ gilt, hängt nicht davon ab, ob der Vermieter dem Einbau zugestimmt hat – wobei er die Zustimmung in vielen Fällen gar nicht verweigern könnte. Sondern es kommt darauf an, ob der Einbau „mietzinsrechtlich relevant“ ist.

Alle Zweifelsfragen sind damit freilich noch nicht gelöst. Wenn – wie hier – der vom Mieter vorgenommene Heizungseinbau eine Kategorieanhebung bewirkt, sei das Ergebnis folgerichtig, sagt Christoph Kothbauer, Rechtsexperte der Online-Hausverwaltung. Aber was, wenn das nicht der Fall ist? Angenommen, die Wohnung wäre bereits Kategorie A: Soll dann ein Mieter, der ein nicht mehr zeitgemäßes Altgerät durch dieselbe veraltete Technologie ersetzt hat, vom Vermieter die Erhaltung verlangen können, während ein anderer, der vorausschauend eine modernere, ökologischere Lösung gewählt hat, durch die Finger schaut? Das wäre ein „investitionsfeindlicher Wertungswiderspruch“, meint Kothbauer. Das letzte Wort ist da wohl noch nicht gesprochen.


[NSOHC]

("Die Presse", Print-Ausgabe, 31.08.2017)