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Mietrecht: Drum prüfe, wer sich lange bindet

08.11.2017 | 12:52 |  Wolfgang Pozsogar (Die Presse)

Mietnomaden und andere zahlungsunwillige Mieter sind der Albtraum eines jeden Vermieters. Mit speziellen Maßnahmen kann das Risiko minimiert werden.

THEMENBILD: WOHNEN, UMZUG, MIETEN
THEMENBILD: WOHNEN, UMZUG, MIETEN / Bild: (c) APA/HELMUT FOHRINGER (HELMUT FOHRINGER) 

Für Vermieter sind sie der Albtraum schlechthin: Mietnomaden, die eine Wohnung anmieten, nach zwei oder drei Monaten die Zahlung der Miete einstellen und dann kurz vor der Zwangsräumung auf Nimmerwiedersehen verschwinden. Um ihren Vergehen die Krone aufzusetzen, wird die Wohnung vor dem heimlichen Auszug manchmal auch noch verwüstet. Der Schaden für den Vermieter ist in solchen Fällen groß: Mietrückstand für ein Jahr oder länger, die Kosten der Räumungsklage und die Aufwendungen für die Instandsetzung der Wohnung summieren sich mitunter zu einem fünfstelligen Betrag. Dieser ist kaum einzutreiben, da die Delinquenten meist kein Einkommen haben oder nicht mehr auffindbar sind.


Bonitätsprüfungen


In den Medien finden sich immer wieder Berichte über solche Vorfälle. Vor einigen Jahren gab es sogar den Versuch, im Internet eine Datenbank aufzubauen, in der Mietnomaden verzeichnet sind. Das Prangerprojekt wurde aus rechtlichen Gründen eingestellt. Im September griff eine Immobilienplattform in Deutschland das heiße Thema wieder auf und bietet seitdem seinen gewerblichen Kunden Bonitätsprüfungen potenzieller Mieter an. Die Einführung des Services wird jetzt auch in Österreich überlegt, erzählt Barbara Schmid, Sprecherin der Immowelt AG. „Wir denken daran, das auch in Ihrem Land zu machen. Wir schauen aber vorerst, wie das Angebot in Deutschland angenommen wird.“
Hierzulande üben sich große Teile der Branche noch in Zurückhaltung. Abfragen der Bonität künftiger Mieter beim KSV oder bei Crif, die nur mit Zustimmung des Mieters und auf Kosten des Vermieters erfolgen dürfen, sind eher die Ausnahme. Im Allgemeinen funktioniere die klassische Überprüfung gut, sagt etwa Anton Holzapfel vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft. „Der Makler checkt den künftigen Mieter einmal vor, der Hausverwalter als Vertreter des Eigentümers führt die finalen Verhandlungen.“ Zur Bestätigung der Bonität wird hierzulande meist der Lohnzettel verlangt.


Hohe Zahl an Rückständen


Geht diese Überprüfung schief, kann der Ärger allerdings groß sein. Denn es sind nicht allein die klassischen Mietnomaden, die im Einzelfall erheblichen Schaden anrichten. Das sei letztlich eine Frage der Definition dieses Begriffes, meint Martin Prunbauer, Jurist und Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB). „Die Zahl der Mietnomaden, die in eine Wohnung mit dem bewussten Vorsatz einziehen, nicht zahlen zu wollen, hält sich in überschaubaren Grenzen.“ Aber wer aus welchen Gründen immer seine Miete später nicht zahlt, bereitet dem Vermieter genau die gleichen Schwierigkeiten. „Hier haben wir tatsächlich ein ernstes Problem“, betont der Jurist.
Bei Immowelt schätzt man, dass in Österreich rund 40.000 bis 60.000 Haushalte Rückstände beim Vermieter haben. Der Haken dabei: Zahlungsunwillige oder -unfähige Mieter haben mit oder ohne Vorsatz viele Möglichkeiten, um dem Vermieter das Leben schwer zu machen. Im Gegensatz etwa zu Mobilfunk- oder Strom- und Gasanbietern, die schon nach wenigen Wochen Zahlungsverzug die Leitungen kappen, kann ein Mieter selbst dann, wenn er keinen Cent zahlt, viele Monate in der Wohnung bleiben. Das Mietrechtsgesetz bietet ihm hohen Schutz, und das impliziert auch eine starke Position bei Kündigung: „Wehrt sich ein Mieter, der nicht zahlen will, gegen die Kündigung, dauert es unter Umständen ein bis zwei Jahre, bis man ihn aus der Wohnung bekommt“, erläutert Prunbauer.


Eigeninitiative vermeiden


Der Präsident des ÖHGB rät Vermietern, selbst bei hartnäckigen Zahlungsverweigerern keinesfalls zur Selbsthilfe zu greifen: „Auch wenn es schon eine Räumungsklage gibt, darf der Hausherr nicht in Eigeninitiative aktiv werden und etwa die Schlösser austauschen“, erläutert er. Das Gewaltmonopol und damit die Räumung ist den staatlichen Organen vorbehalten – auch wenn diese Mühlen oft langsam mahlen. Effektiver als Selbsthilfe sei es, das Zahlungsverhalten der Mieter genau zu beobachten und bei Verzug frühzeitig einen Anwalt einzuschalten. Wer sich um die Begleichung seiner Schuld drücken will, kennt unzählige Ausreden: Diese reichen von der Überweisung auf das falsche Konto bis hin zur Großtante, die leider erst nächste Woche das Geld borgen kann. Möglichst früh sollte bei kritischen Mietern eine Mahnung ausgeschickt werden. „Ist der Zins am fünften des Monats fällig, kann theoretisch schon am nächsten Tag gemahnt werden“, erklärt Prunbauer. Die Mahnung ist Voraussetzung für eine Kündigung nach dem Mietrechtsgesetz. Wurde nicht gemahnt, besteht die Möglichkeit einer Mietzins- und Räumungsklage. Aber alle Maßnahmen bringen viel Ärger, hohe Kosten und dauern ihre Zeit.