Hausbau: Der Idealfall eines Grundstücks

29.06.2012 | 14:24 |  Von Stephanie Dirnbacher (Die Presse)

SERIE Hausbau, Teil 1. Im Grundbuch frei von Lasten, nicht kontaminiert, unbebaut und in bester Lage: Bereits mit der Wahl der Liegenschaft steht und fällt der Erfolg eines Bauprojekts.

Für viele Familien wird es irgendwann zum Thema: ein eigenes Haus. Allerdings ist der Weg dahin kein leichter. Zuallererst gilt es, ein geeignetes Grundstück zu finden, was sich laut dem Immobilienmakler Georg Spiegelfeld durchaus schwierig gestalten kann. „Es herrscht ein riesiges Gerangel“, behauptet er  – unabhängig davon, ob es sich um noch unbebaute Flächen oder um Grundstücke handelt, auf denen bereits ein Haus steht.

Am Beginn der Suche steht die klare Eingrenzung, wo man künftig wohnen will. Die Entscheidung für die Lage ist natürlich budgetabhängig. „Wenn ich nicht viel Geld zur Verfügung habe, werde ich mir wahrscheinlich kein Grundstück im 19. Bezirk kaufen können“, sagt der Immobilienmakler. Um die richtige Liegenschaft aufzuspüren, gibt es mehrere Möglichkeiten, auch ganz simple – in der Gegend herumfahren und nach einem Grund und Verkaufstafeln Ausschau halten. Klassisch sucht man auch über Inserate. Wer so nicht fündig wird, dem rät Spiegelfeld, einen Makler zu kontaktieren. Diese haben meist mehr Angebote in petto, als in Inseraten aufscheinen.

Ausrichtung und Anschlüsse

Ist man auf den vermeintlichen Traumgrund gestoßen, sollte man das Objekt gründlich durchchecken: Wie ist die Ausrichtung? Sind Wasser-, Strom- und Kanalanschlüsse schon vorhanden? Wie schaut es mit der Infrastruktur aus? „Eine Süd-West-Ausrichtung ist immer besser, weil es sonniger ist“, sagt Spiegelfeld. Aber Achtung: Die schönste Ausrichtung kann zunichtegemacht werden, wenn die Sonnenseite an einer dicht befahrenen Straße liegt. Wer das Grundstück im Sommer begutachtet, sollte sich immer überlegen, wie sich die Gegend im Winter darstellt. Hier kann die Zufahrt auf einer steilen Straße schon zum Problem werden. Die Zufahrtsmöglichkeiten sind noch aus einem weiteren Grund ausschlaggebend: Der Hausbau kommt deutlich billiger, wenn die Straßen breit genug für Lkw und Kräne sind. „Es macht einen Unterschied, ob ich alles zu Fuß auf den Grund tragen muss oder ob ich mit einem Laster einfach zufahren kann“, erläutert der Bauberater Reinhard Laszloffy von der Firma LN2 Baumanagement.

Schwierig zu beurteilen ist, ob sich der Grund überhaupt zum Bauen eignet. „Als Laie sieht man nicht, wenn das Grundstück kontaminiert ist, weil zum Beispiel früher eine Tankstelle darauf gestanden ist“, sagt Spiegelfeld. Er rät daher, bei der Inspektion einen Profi beizuziehen. „Wenn einem das Grundstück gefällt, ist es üblich, dass man sich zuerst einmal für etwa zwei Monate eine Option auf einen Kauf einräumen lässt und die Liegenschaft in dieser Zeit mit einem Architekten abcheckt“, erzählt der Makler. In der Regel verlangt der Verkäufer für diese Reservierung ein Optionsgeld, das aber im Fall des Kaufs vom Preis abgezogen wird.

Was (nicht) im Grundbuch steht

Vor dem Kauf der Liegenschaft ist der Gang zum Grundbuch jedenfalls unerlässlich, um sicherzugehen, dass der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer ist. Darüber hinaus sieht man im Grundbuch etwaige Belastungs- oder Veräußerungsverbote, die für das Grundstück gelten. Solche Verbote sind beispielsweise üblich, wenn ein Landesdarlehen auf das Grundstück läuft oder wenn Eltern ihrem Kind eine Liegenschaft mit der Auflage geschenkt haben, dass der Sprössling diese nicht wieder verkauft. „In diesen Fällen brauche ich die Zustimmung desjenigen, zu dessen Gunsten das Veräußerungsverbot eingeräumt ist“, erklärt Rechtsanwalt Volker Flick. Tückisch sind langjährige Nutzungsrechte Dritter an der Liegenschaft, die nicht im Grundbuch aufscheinen – etwa, wenn der Nachbar seit Jahrzehnten über einen Trampelpfad eine Abkürzung über das angrenzende Grundstück nimmt. „Diese Rechte muss man gegen sich gelten lassen, wenn sie offenkundig sind, auch wenn sie nicht im Grundbuch stehen“, gibt Flick zu bedenken. Wenn der Nutznießer auf sein Recht nicht verzichtet, bleibt einem nichts anderes übrig, als dieses zu dulden.

Vorausschauend planen

Neben dem Grundbuchauszug ist auch der Blick in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ein Muss. Hier sieht man, welchen Bereich man in welcher Höhe bebauen kann. Diese Informationen sollte man sich auch für die Umgebung einholen, rät Laszloffy. Schließlich kann es passieren, dass vor dem Traumobjekt, das jetzt noch so schön im Grünen liegt, in ein paar Jahren ein zweistöckiges Haus gebaut wird, das den einst sonnigen Grund in den Schatten stellt. An der Kategorie der Bauklasse sieht man, was einem im schlimmsten Fall drohen kann. Dabei gilt: je niedriger die Bauklasse, desto niedriger die erlaubte Bauhöhe.

Lohnt ein Umbau?

Wer ein Grundstück kauft, auf dem bereits ein Haus steht, hat die Qual der Wahl: Soll man abreißen oder umbauen? „Dahinter stehen meistens wirtschaftliche Überlegungen“, weiß Laszloffy, „prinzipiell ist der Umbau immer günstiger als der Abriss.“ Der Bauexperte gibt jedoch zu bedenken, dass man ein bestehendes Gebäude teilweise nicht mehr auf den heutigen technologischen beziehungsweise thermischen Stand bringen kann. „Man muss daher damit leben können, so wie es ist“, betont er. Manchmal bleibt einem aber, sagt Laszloffy, nichts anderes übrig als das alte Haus abzureißen – „wenn man aufstocken möchte und es die Statik des alten Gebäudes nicht zulässt“.