Woher das Geld für den Hauskauf nehmen?

06.07.2012 | 14:15 |  Von Stephanie Dirnbacher (DiePresse.com)

Hausbau, Teil 2. Bauspardarlehen oder Wohnbaukredit? Bei der Finanzierung des Eigenheims sind Verhandlungsgeschick und Genauigkeit gefragt. Oft sind die baulichen Kosten um 20 Prozent höher als erwartet.

Wer ein Haus baut oder kauft, kommt um einen Kredit oder ein Darlehen meist nicht herum. Doch worauf genau muss geachtet werden und welche Schritte sind dazu notwendig? Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollte man sich für die Suche nach der passenden Finanzierungsform auf jeden Fall Zeit nehmen. Dann gilt es einen Finanzplan aufzustellen, um sich die Kosten für das Eigenheim auszurechnen. Hier lautet die Devise: eher großzügig bemessen.

Ein Hausbau koste prinzipiell um 20 Prozent mehr, als man glaubt: Zu dieser Erkenntnis kommt der Finanzierungsberater Friedrich Stepan. Nicht zu vergessen sind Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchsgebühr, Makler-, Rechtsanwalts- oder Notarkosten –  die insgesamt bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können.

Und wie viel muss zu Beginn aus eigener Tasche gezahlt werden? Mit Eigenmitteln um die 20 Prozent ist man gut beraten. Denn Banken finanzieren in der Regel nicht mehr als 80 Prozent. Wer allerdings über eine sehr gute Bonität verfügt, kann unter Umständen auch mehr bekommen.
Dafür werde der Kredit jedoch teurer, weil das Geldinstitut ein höheres Risiko trage, gibt der Wiener Finanzierungsexperte Johann Massenbauer zu bedenken. Zwei Formen der Fremdfinanzierung stehen zur Auswahl: einerseits der klassische Wohnbaukredit und andererseits das Bauspardarlehen.

Unterschiede gibt es in der Verzinsung. Mit sechs Prozent ist das Darlehen nach oben hin begrenzt. Mehr Zinsen fallen hingegen bei einem Kredit an. „Beim Bauspardarlehen hat man eine sichere Kalkulation, der Wohnkredit ist flexibler“, bringt es die Finanzierungsexpertin Katja Fries von der Erste Bank auf den Punkt. Wer bei einem Kredit verhindern möchte, dass die Zinsen eine gewisse Höhe überschreiten, muss dafür extra zahlen und einen sogenannten Zins-Cap kaufen. Sowohl Massenbauer als auch Stepan raten jedoch davon ab. „Die Preise des Zins-Caps sind so, dass die Banken daran verdienen“, sagt Stepan. Außerdem habe man das Risiko eines kompletten Verlustes, wenn die Zinsen nicht steigen.

Wie viel konkret zu zahlen ist, muss von Fall zu Fall ausgehandelt werden. Als Richtwert wird üblicherweise ein Indikator, der Euribor, herangezogen. Banken und Bausparkassen addieren dann ihre jeweiligen Aufschläge.

Vergleichen lohnt sich

„Hände weg“, rät Stepan etwa, wenn in den Vertragsbedingungen angeführt ist, dass sich die Aufschläge der Bank ändern dürfen. In der Regel bleiben diese nämlich gleich. Bearbeitungs- und Kontogebühren fallen je nach Institut unterschiedlich aus. Mehrere Angebote zum Vergleich einzuholen und zu feilschen ist jedenfalls sinnvoll.

Wegen niedriger Zinsen haben Kreditnehmer momentan gute Karten in der Hand. „Banken verlangen derzeit rund 2,25 Prozent Sollzinsen“, sagt Andreas Herold, Wohnbauexperte der Volksbank Wien. Bei Bauspardarlehen steige man hingegen mit einer höheren Belastung von drei Prozent ein. Langfristig sei man damit aber um einiges besser unterwegs als mit Bankkrediten, erklärt Massenbauer. Geldinstitute seien wegen der Eigenkapitalsvorschriften ausschließlich auf Profit aus.

Gewinne für die Banken

In dasselbe Horn stößt Stepan: „Die Banken wollen Gewinn machen und haben daher hohe Aufschläge.“ Ein Darlehen könne auch ohne Bausparvertrag und mittels einer Sofortfinanzierung in Anspruch genommen werden: Rund 0,99 Prozent plus 0,25 Prozent Kapitalbeschaffungskosten verlangt etwa Wüstenrot.

Zu beachten wären auch die Laufzeiten von Darlehen oder Krediten. „Die Monatsbelastung soll nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens ausmachen“, so Massenbauer. Kann man sich die Rückzahlung nur in niedrigen Raten leisten, dauert es natürlich länger, bis man seine Schulden abgestottert hat. Was man laut Fries noch bedenken sollte: „Je länger die Laufzeit, desto höher ist auch die Gesamtbelastung durch die Zinsen.“

Unterwegs im Förderdschungel

Haben künftige Eigenheimbesitzer all die Fragen geklärt, spielen noch Förderungen eine wichtige Rolle. Wer sich bei diesem Thema nicht zurechtfindet, ist bei Experten in guten Händen. Sich unbedingt beraten zu lassen, empfiehlt auch Finanzierungsfachmann Herold. Die Förderung hänge vom Einkommen des Bewerbers und von der Größe der Wohnnutzfläche ab. Und ökologische Mindeststandards erhöhen die Wahrscheinlichkeit eines Zuschusses. Wer ein bestehendes Haus kauft und eine Sanierung vornimmt, kommt in den Genuss des Fördertopfes.
An dieser Stelle sei ein kleiner Wermutstropfen erwähnt: Erst nach Abschluss der baulichen Maßnahmen kommen die Häuslbauer in den Genuss des Geldes, spricht Herold aus Erfahrung. Banken bieten in der Regel Zwischenfinanzierungen an.

("Die Presse" Printausgabe vom 7.7.2012)