Kärnten: Was Wasserratten und Wintersportler wollen

13.07.2012 | 18:34 |  MADELEINE NAPETSCHNIG (Die Presse)

Kärntens Luxusimmobilien liegen meistens am Ufer. Aber nicht nur am Szenesee der Wiener.

Jede Gegend hat ihre preisliche Schallgrenze: In Wien liegt sie derzeit bei 27.600Euro für den Quadratmeter Wohnraum. In Kärnten haben Luxusimmobilen das 10.000-Euro-Limit überschritten. So sicherten sich Käufer etwa Residenzen von Schloss Velden. Und in Pritschitz waren die meisten „Seeresidenzen“ schnell vergeben, ohne dass die Summen für die Interessenten ein Thema waren. Das exklusive neue Objekt von „L 1 Immobilien“ in der Walterskirchner Bucht liegt schließlich in einer der idyllischsten und am wenigsten verbauten Zonen des Wörthersees.

An der Resistenz der Interessenten gegenüber Preissteigerungen am prominentesten Kärntner Gewässer dürfte sich auch in Zukunft nichts ändern: Mit Grundstückpreisen von bis zu 3000 Euro ist zu rechnen – gegenüber einem Zehntel in der zweiten, dritten Reihe inklusive Seeblick. Für eine Wohnung am Wasser muss man schon an die 6000 Euro/m2 auf den Tisch legen, auch mehr als der Wiener, Hauptklientel des Kärntner Szenewassers, im Durchschnitt gewohnt ist. „Die Preise werden sich sicher noch nach oben entwickeln. Vielleicht nicht mehr ganz so steil“, meint Immobilientreuhänder Günther Seidl. Freier Baugrund am Ufer lässt sich ja nicht unendlich reproduzieren, wenngleich sich mit sanierungsbedürftigen Tourismusbetrieben oder alten gebrauchten Häusern immer wieder einmal Gebäudereserven auftun, die für neue Developments und gemischte Nutzungen auf den Markt kommen. Wie dies zum Beispiel auch in Pörtschach geschehen soll: Geplant ist, anstelle des Hotel- und Restaurantkomplexes Prüller einen Neubau zu errichten, der sowohl Hotelzimmer als auch Residenzen mit zwei Penthäusern beherbergt.

Das „Prüller am See“ wird sich dann in eine Reihe von Wörthersee-typischen Neubauprojekten stellen, wie sie in den letzten Jahren das Gesicht der Uferzone – meist am Südufer oder in der Veldener Bucht – deutlich verändert haben: Kuben mit großen Glasflächen, breiten Balkonbändern und großem Terrassenanteil von differierender architektonischer Qualität. Die exklusiveren verfügen über einen eigenen Strandabschnitt, manche sind durch einen Weg getrennt, aber durch Unter-, Überführung oder Lift verbunden. Wohnungen in solchen Objekten kommen immer wieder auf den Markt – aktuell zwei Penthäuser in Velden mit 1,3 und 1,6 Millionen Euro. Auch einige Grundstücke sind noch zu haben, etwa in Reifnitz.

Der Interessent an einer stattlichen Seeliegenschaft hingegen kann nur warten, bis eine Rarität die Bühne betritt. „Manche Kunden suchen schon einmal fünf Jahre“, sagt Seidl, bis wirklich die richtige Seeliegenschaft mit Bootshaus (im Glücksfall mit der raren Motorbootlizenz) daherkomme. Auf diesem millionenschweren Sektor warten in Krumpendorf, Pörtschach und Velden seltene Objekte. Besitzwechsel in dieser Liga gehen meist still und heimlich über die Bühne, erzählt Seidl. Die Liegenschaft landet oft gar nicht beim Makler, und wenn, dann ist dieser zu absoluter Diskretion verpflichtet. „Mitunter wird man gebeten, die Immobilie keinem Kärntner anzubieten, weil man fürchtet, es könnte sich herumsprechen,“ sagt Alexander Hein von Engel & Völkers. Spricht sich der geplante Verkauf einer besonderen Immobilie zu öffentlich herum, tut man ihr nicht zwingend Gutes, meinen die Experten. Denn sollte sich für den hohen Preis nicht gleich ein Käufer finden und das auffällige Objekt länger auf dem Markt kursieren, bleibt dieses Image haften, selbst wenn die Preislatte schon etwas tiefer gelegt ist. Solche historistische Sommerfrischevillen und Traditionsgrundstücke würden speziell eine sehr liquide internationale Klientel ansprechen. Eine bessere Fluganbindung von Klagenfurt würde das Interesse an solchen Immobilien sicher steigern, meint Seidl.

Idealfall: Mit Motorbootlizenz

Auch Hein lässt wenig über seine attraktivste Seeliegenschaft durchblicken. „Es handelt sich wirklich um eine Rarität, ein nicht sehr großes Objekt, aber eines, das in dieser Form heute wohl nicht mehr gebaut werden könnte.“ Komplett saniert sei das Objekt mit Bootshaus und Motorboot, an die drei Millionen kostet es. Auch nicht näher präzisieren will er den Standort der historischen Objekte im Kärntner Immobilienportfolio von Engel & Völkers. Zum einen handelt es sich um ein Schloss, das mitten in einem kunstvoll gestalteten Garten steht und zu dem 19.000 Quadratmeter Grund gehören. Franz Ferdinand nutzte es zu Jagdausflügen, die letzten Besitzer sanierten es von Grund auf und gestalteten es mit modernen Kunstwerken. „Allein die Ausstattung macht schon 1,5 Millionen aus.“ Kostenpunkt insgesamt: 5,2 Millionen Euro.

In Oberkärnten steht derzeit eine Burg zum Verkauf, die eigentlich gastronomisch genutzt wird, aber für private Zwecke adaptierbar ist. Engel & Völkers, ursprünglich auf den Wörthersee konzentriert, streckt seine Fühler weiter in Kärnten aus, zumal es wachsende Nachfrage in Oberkärnten vonseiten Holländern, Belgiern und Skandinaviern gebe. Und es ist ein zweiter See auf dem Radar von Freunden exklusiver Seeliegenschaften vorgerückt: Am Millstätter See blicken die Bewohner eines dicht verbauten Nordufers auf ein völlig naturbelassenes unverbautes Südufer. Lauter Berggipfel umgeben das tiefste Kärntner Gewässer. Zuletzt zogen in Dellach die „Sonnenwohnungen“ (Soravia Group) die Blicke auf sich. „Project A.01 architects“ legten diesen Bau auf einer Anhöhe in markanten weißen Terrassen an. Jetzt geht das Projekt in die zweite Bauphase mit weiteren sieben Wohnungen zwischen 63 und 109 Quadratmetern – unten befindet sich der Seezugang.

Kombination mit Badehaus

Auch ein zweites Projekt (von CPSI) trägt die Handschrift von Architekt Andreas Schmitzer: „Es weist ein urbanes Konzept auf“, erklärt er die besondere Situation, auf der einen Seite mitten in Millstatt zu liegen, auf der anderen eine Gartensituation zu haben. Wichtig war Schmitzer auch hier, die Faktoren „Stimmung“ und „Bezug zum Wasser“ zu reflektieren, um die Sache innovativ zu lösen, da das Objekt gar nicht direkt am Ufer liegt: Mit der Wohnung erwerben die Eigentümer auch den Zugang zum neuen „Ersten Kärntner Badehaus“. Dieses bis Oktober fertiggestellte Objekt (Architekten Ronacher) greift die Idee der klassischen Seebadarchitektur auf – es beherbergt nicht nur die Infrastruktur für ein Strandbad, sondern auch Wellnessbereiche und Gastronomie – für einen Ganzjahresbetrieb für Teilzeit- und Vollzeitbewohner, die den Millstätter See wegen der Nähe zu den Ski- und Wandergebieten schätzen.

Hat es oft den Eindruck, in Kärnten beschränke sich das Luxussegment fast nur aufs Wasser, verstellt das den Blick auf eine zunehmend exklusive Immobilienlandschaft. In den Bergen – von Bad Kleinkirchheim und Turrach bis Heiligenblut – wachsen Projekte, die mitten im Skigebiet liegen und dem Bewohner denselben Wohnkomfort wie zuhause vermitteln. Riedergarten Immobilien hat nun am Nassfeld, Kärntens größtem Skirevier, ein größeres Vorhaben umgesetzt, das dem Trend von „Ski-in/Ski-out“ folgt. Die bis zu 130 Quadratmeter großen Einheiten liegen direkt an der Piste, der Anmarsch zum Lift erübrigt sich. Und das Après-Ski kann der Bewohner kurzerhand auf seine eigene Terrasse verlegen – oder ins Penthouse, von denen noch zwei zu haben sind.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 14.07.2012)