Wohnen mit Wald und Wiese: Feudales Landleben im Herrenhaus

14.09.2012 | 18:50 |  ELKE JAUK-OFFNER (Die Presse)

Historisches Ambiente und moderne Infrastruktur, Einzellage und Anbindung: Klienten wollen beides.

Mit der schicken Karosse vorfahren, über den knirschenden weißen Kies schlendern, die geschwungene Freitreppe hinaufschreiten und an der Tür zum Entrée den Blick wohlwollend über die parkähnliche Landschaft streifen lassen. Kann gut sein, dass dem einen oder anderen Interessenten für Herrenhäuser schon einmal ein klischeehaftes Bild wie dieses durch den Kopf gegangen ist. Weitläufige Gartenanlagen, großzügige Salons mit detailverliebten Stuckarbeiten und Wandvertäfelungen, offene Kamine und Kronleuchter – Herrenhäuser haben den Charme vergangener Tage konserviert.

Obwohl es keine geografischen Kernzonen gibt und feudale Anwesen von der Umgebung rund um Wien über den Semmering und das Salzkammergut bis hin zum Kärntner Seengebiet zu finden sind, wird das Angebot in guter Reichweite zur Bundeshauptstadt besonders nachgefragt. In der Hinterbrühl wartet aktuell eine Altvilla mit elf Zimmern und einer Schwimmhalle mit 630 Quadratmeter Wohnfläche auf neue Besitzer. Erbaut wurde sie im Jahr 1860, renoviert 2000. Knapp 2500 Quadratmeter Grund ergänzen das Anwesen, das um 2,25 Millionen Euro zu erwerben ist. Der Park mit altem Baumbestand und einem Biotop liegt in einer leicht erhöhten Lage mit Blick auf den romantischen Husarentempel.

In Klosterneuburg steht auf einem ebenso großen Grundstück eine renovierte Doppelvilla zum Verkauf, sie ist eine Symbiose von Altbau und moderner Architektur. Kostenpunkt für das Haus mit 270 Quadratmeter Wohnfläche: 1,9 Millionen Euro. „Das Haus ist nach Feng-Shui-Kriterien angelegt“, erläutert Eggert Koch von Dr. Koch Traumrealitäten.

Überschreitet die Distanz zu Wien keine 20 Kilometer, nutzen die Käufer diese Liegenschaften nicht mehr nur als Wochenend- und Urlaubsresidenz, sondern verlegen ihren Hauptwohnsitz gern ganz ins ländliche Idyll. Allerdings schlägt sich der Faktor der guten Erreichbarkeit unvermittelt in der Preisstruktur nieder. Die steigenden Preise in der Donaumetropole wirken sich in Wellenbewegungen auch auf das Umland aus – bis in einen Umkreis von 30 bis 50 Kilometer. „Ähnlich verhält es sich, wenn man einen Stein ins Wasser wirft. Je größer die Distanz ist, umso gedämpfter ist die Auswirkung“, erklärt Koch.

Größe ist schwer zu bewirtschaften

Diese Immobilienkategorie rangiert in einer eigenen Dimension: Wer nach einem feudalen Herrenhaus verlangt, denkt zugleich an Wohnflächen von mindestens 300 Quadratmetern. Die Grenzen nach oben sind aber keineswegs offen, wie Koch bestätigt, auch aus logistischen Gründen: „Niemand will auf 5000 Quadratmetern leben, denn das lässt sich nicht bewirtschaften. Ab 1000 Quadratmetern wird es mit dem Verkauf bereits schwierig. Das Höchstmaß pendelt sich bei 600 bis 800 Quadratmetern ein, sonst wird es für den Eigentümer zur Belastung.“ Bei den Grundstücken ist dagegen Weitläufigkeit sehr sehr wohl gefragt, der Wunsch nach größeren Flächen bis hin zur Eigenjagd wird immer wieder thematisiert. Dennoch macht die Umgebung den Unterschied: Ist das Anwesen von Wäldern und Wiesen direkt umgeben, müssen sich diese nicht notwendigerweise auch im eigenen Besitz befinden, das Gefühl von landschaftlicher Weite und Großzügigkeit entstehe ganz automatisch: „Wenn ich direkt auf eine unberührte Waldlichtung blicke, kann ich ganz gut verkraften, dass sie nicht mir gehört“, sagt Fridolin Angerer, Experte für Forst, Land und Schlösser bei Spiegelfeld Immobilien.

Dass im Fall von historischem Mauerwerk zumeist auch eine bewegte Geschichte im Paket inbegriffen ist, erfreut die Klientel durchaus. „Wenn man nachvollziehen kann, dass eine Familie über Generationen hinweg auf dem Anwesen gelebt hat – Details wie diese schätzen die Käufer durchaus“, sagt Elisabeth Huber vom Dr. Max Huber Realbüro. „Prominente Vorbesitzer steigern den Wert des Anwesens und beschleunigen den Verkauf“, ergänzt Koch.

Ursprünglich, gemütlich, unsaniert

Während ein Herrenhaus in seiner mehrere Jahrhunderte andauernden Geschichte zumeist auf vermögende, gutbürgerliche Herrschaften oder aristokratische Familien als Besitzer zurückblickt, kann ein gediegenes Landhaus auch einen bäuerlichen Ursprung haben. Die Attraktivität liegt hier weniger in der räumlichen Großzügigkeit als in der ursprünglichen und gemütlichen Atmosphäre, die schon auf 150 Quadratmetern gut zur Geltung kommt. Vor allem Kärnten und die Steiermark sind ein fruchtbarer Boden für derlei Suchende.

Während die einen es bevorzugen, in ein bezugsfertiges Domizil einzuziehen, „wollen die anderen nicht teuer für etwas bezahlen, was ihnen nicht gefällt“, spricht Angerer das Thema vollzogene Sanierung an. Ein Objekt muss sich nicht notwendigerweise in neuem Glanz präsentieren, um die Interessenten zu überzeugen. „Käufer nehmen gern auch unsanierte Altbauten in Kauf, in denen Details wie Deckenbalken, alte Böden und Steinmauern sowie Sandsteineinfassungen noch unverfälscht erhalten sind. Das Bewusstsein für die Erhaltung der Altsubstanz ist sukzessive gestiegen“, sagt Huber.

Sanierungskosten schwer abschätzbar

Darüber hinaus spiele noch eine andere Motivation eine Rolle: „Im Zuge einer Renovierung kann man vieles nach individuellen Vorstellungen verändern, den Abstand zum Nachbarn muss man jedoch als gegeben in Kauf nehmen“, ergänzt Koch. Dennoch ist ein guter Zustand der Bausubstanz wesentlich, „weil die Kosten der Sanierung oft nicht abschätzbar sind“. Entsprechend spannt sich die Preislatte für derartige Objekte auch von 200.000 bis zu drei Millionen Euro.

Allein und in Ruhe wohnen

Auf die urbanen Annehmlichkeiten wollen Gutsherren von heute meist nicht verzichten. Eine optimale Infrastruktur, eine gute Verkehrsanbindung, die Nähe zu Ballungszentren – damit lässt sich dem gepflegten Lebensstil von gestern frönen.

Handelt es sich allerdings um einen Freizeitwohnsitz, ist eine Topausstattung der Immobilie nicht unbedingt das oberste Kriterium: „In den Hauptwohnsitz wird auf alle Fälle mehr Geld und Zeit investiert“, sieht Angerer in der Praxis. Wichtiger sind der Klientel richtige Einzel- und Ruhelagen – je größer die Distanz zur Stadt ist, umso verstärkter wird nach einer ausgesprochenen Alleinlage verlangt.

Die Investition in Grund und Boden als sichere Anlage ist weiterhin ein Thema, das die Käufer beschäftigt. Gut auch, wenn man sein Hobby mit dem Erwerb einer derartigen Immobilie verbinden kann: Stallungen für die Pferde, ein Golfplatz vor der Haustür oder das Seeufer samt Bootsanlegesteg erhöhen die Punktezahl auf der Bewertungsskala. Nicht abträglich wirkt, so meinen viele in der Branche, wenn die Vorbesitzer Prominente waren.

Vielleicht treffen diese Immobilien den Nerv: Eine Liegenschaft mit 830 Quadratmeter Wohnfläche und einem Gartenareal von 8000 Quadratmetern steht südlich von Wien zum Verkauf, sie verfügt über Indoor- und Outdoor-Pool, Weinkeller und Biotop mit Wasserfall. Im südlichen Niederösterreich sucht eine alte Meierei Käufer, im Semmeringgebiet eine Stilvilla mit Trinkwasserquelle und Tennisplatz – Letztere soll 950.000 Euro kosten, berichtet Huber.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 15.09.2012)