Geschichtsträchtige Residenzen für heute und morgen

12.10.2012 | 18:37 |  CHRISTIAN LENOBLE (Die Presse)

Kleine Schlösser, herrschaftliche Häuser: Ihre Vergangenheit und ihr Stil machen sie begehrt. Was noch lange nicht bedeutet, dass die Objekte auch tatsächlich auf dem Markt sind.

Der Eingang zum Hauptgebäude mit vier Eckbauten erweist dem dreigeschoßigen Ensemble alle Ehre: Durch einen vorgestellten Mittelturm mit eingebauter Kapelle und spätbarockem Helmdach schreitet man in das ehemalige Wasserschloss aus dem 16. Jahrhundert. Die Restaurierung, die vor rund 30 Jahren erfolgt ist, kommt zunächst bei der großzügig angelegten Prachtstiege im Inneren zur Geltung (siehe Bild Mitte). Sie führt unter anderem zu einem mit Kronleuchtern bestückten Festsaal und zu 60 Zimmern, die auf eine Wohnfläche von 6000 Quadratmetern verteilt sind.

Weitläufig ist auch der angrenzende ehemalige Schlosspark mit knapp 40 Hektar Wald, Wiese und Teich. Wer 3,5 Millionen Euro für Liegenschaft – ohne Wald – auf der hohen Kante hat, ermöglicht sich den Traum eines historischen Luxusambientes mit revitalisierter Gebäudetechnik. Wohnen wie ein Kaiser kann man hier in Mitterndorf an der Fischa, Bezirk Baden, Niederösterreich.

Region Semmering als Ausnahme

„Baden, Bad Vöslau, Reichenau, Ischl – wer auf der Suche nach prächtigen Villen mit geschichtlicher Prägung fündig werden will, muss den Spuren des Kaisers und der Adeligen folgen“, erklärt Eggert Koch, Geschäftsführer von Dr. Koch Traumrealitäten. Historisches ist in den ehemaligen Sommerfrischeregionen wie im Salzkammergut, im Kärntner Seengebiet und am Semmering zu finden. Aber auch in Klosterneuburg, Perchtoldsdorf, Hinterbrühl und natürlich in Wien, insbesondere in Teilen Hietzings, Gersthofs oder Döblings.

Was noch lange nicht bedeutet, dass die Objekte auch tatsächlich auf dem Markt sind. „Die Nachfrage übersteigt bei Weitem das sehr begrenzte Angebot. Eine Ausnahme bildet nur die Region Semmering“, erklärt Peter Marschall, Geschäftsführer Marschall Immobilien. „Schöne, große historische Villen, die aktuell zum Verkauf stehen, sind eine Rarität. Besitzer müssen teils gezielt angesprochen werden, um in Erfahrung zu bringen, ob sie willens sind, ihren Besitz abzugeben“, bestätigt Koch. Manche Gebäude, die einen gewissen Standard unterschreiten, werden auch in mehrere Wohneinheiten unterteilt.

Chancen ergeben sich dennoch immer wieder. Wie etwa in Waldegg, einem Jahrhundertwende-Sommerfrischeort der noblen Wiener Bürger im politischen Bezirk Wiener Neustadt-Land. Dort gelangt derzeit auf einem rund 2000 Quadratmeter großen Hanglagegrundstück eine Villa mit 240 Quadratmeter Wohnfläche zum Verkauf, von deren Wohnzimmer und Balkon aus der Blick ins Piestingtal reicht. Typisch für einen Bau der Region aus der Zeit der Jahrhundertwende ist eine mit Schnitzelementen versehene Holzveranda, die den mittleren Stock des dreigeschoßigen Baus umrandet. Erfolgte die Anreise früher mit der Pferdekutsche oder der Eisenbahn, kann die Liegenschaft heute bequem mit dem Auto über eine Bundesstraße erreicht werden. Praktisch für die zukünftigen Bewohner der Villa aus dem Jahr 1865, die nach 150 Jahre Familienbesitz den Eigentümer wechseln wird.

Flughafennähe gefragt

„Generell gilt: Je näher ein historisches Gebäude an Ballungszentren gelegen ist, desto größer ist das Ungleichgewicht zwischen großer Nachfrage und geringem Angebot. Das ist nicht nur in Wien so, das stellen wir auch in Salzburg fest“, sagt Immobilienkanzlei-Geschäftsführer Alexander Kurz. Neben den wesentlichen Kaufkriterien wie Gebäudegröße, Bauweise und Stilrichtung wirkt sich vor allem die schnelle Anbindung an Flughäfen fördernd auf die Nachfrage aus.

„Insbesondere ausländische Kaufinteressenten, die sich mit einer historischen Villa einen Zweit- oder Drittwohnsitz im Sinn der Sommerfrische anschaffen wollen, haben wenig Lust, vom Flughafen aus noch stundenlang anreisen zu müssen“, so Koch. Er weist auf eine Klientel hin, die neben heimischen Industriellen, Unternehmern, Topmanagern und vermögenden Freiberuflern speziell betuchte Personen aus Osteuropa umfasst.

Wurde die Wunschvilla einmal gefunden, empfehlen Immobilienfachleute dringend, vor der Kaufentscheidung Experten zurate zu ziehen. Gebäude, die vor hundert und mehr Jahren errichtet worden sind, bedürfen schließlich einer eingehenden Prüfung. „Wichtig ist, auf die Qualität der Bausubstanz zu achten, die technische Ausstattung genau zu checken, Denkmal- oder Ensembleschutz zu hinterfragen und die Vorbesitzverhältnisse unter die Lupe zu nehmen“, so Marschall. Denn was oberflächlich oftmals gut aussieht, kann hinter der Fassade jede Menge an Problemstellen offenbaren. „Die größten Schwierigkeiten, auf die man in der Regel stößt, betreffen feuchte Fundamente, defekte Leitungen und veraltete Haustechnik sowie riesige, sanierungsbedürftige Dachflächen“, weiß Marschall aus Erfahrung.

Klarheit verschaffen diesbezüglich Architekten, Bauingenieure und auf Altbauten spezialisierte Fachleute, die bei der Besichtigung der historischen Villen vor Ort sein sollten. Auch juristischer Beistand ist gefragt, wenn es gilt, unliebsamen Überraschungen vorzubeugen. Gerade bei großen Grundstücken und alten Immobilien ist beispielsweise abzuklären, ob Rechte von Drittnutzern gegenüber dem Grundstückseigentümer, sogenannte Dienstbarkeiten oder Servitute, vorliegen. „Personen, die sich für eine historische Villa interessieren, ziehen am besten Anwälte ihres Vertrauens hinzu oder lassen sich vom Makler Immobilienjuristen empfehlen“, so Marschall.

Gestaltungsfreiraum gewünscht

„Wer viel Geld in eine Liegenschaft investiert, will keine unnötigen Scherereien haben“, meint Koch. In der Regel habe man es mit Kunden zu tun, die entweder eine fixfertige Immobilie beziehen oder bei notwendigen Renovierungen und Revitalisierungen wenigstens deren Absehbarkeit und Bezifferbarkeit vor Augen haben möchten. „Auf der anderen Seite gibt es gerade bei historischen Villen Käufer, die das Objekt nach sehr individuellen Vorstellungen teilweise umformen wollen. Dabei kann es sich um Raumneugestaltungen, Garagenzubauten oder Ähnliches handeln“, so Koch. Ein nicht optimaler Bauzustand, der sich freilich im Preis niederschlagen muss, werde demnach von einigen Käufern akzeptiert, solange sich daraus ein Gestaltungsfreiraum ergibt.

Auch bei dieser Beurteilung der Immobilie leisten Baufachleute, die von Anfang an miteinbezogen werden sollten, wertvolle Dienste. Nicht zuletzt müssen Interessenten an alten Bausubstanzen damit rechnen, dass etwaige Instandhaltungswünsche nach denkmalschützerischen Grundsätzen zu erfolgen haben. Bei Sanierungskonzepten und Fassadengestaltungen haben in diesem Fall auch noch die Experten des Bundesdenkmalamtes unter Rückgriff auf die Baugeschichte der Villa ein gewichtiges Wörtchen mitzureden.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 13.10.2012)