Genossenschaften: Gewinn für Gemeinschaft

26.10.2012 | 18:48 |  MARTIN HECHENBLAICKNER (Die Presse)

Gemeinnützige Bauträger blicken nach vorn und wollen Wohnraum für mehrere Generationen schaffen. Gemeinnützige sind für Bau und Verwaltung von über 900.000 Einheiten verantwortlich.

Etwa 18 Prozent ihres Netto-Haushaltseinkommens geben die Österreicher im Schnitt für Wohnkosten aus, das besagt eine Sozialerhebung der EU-SILC 2010, Statistik Austria. Als Faustregel gilt: Je weniger man verdient, desto schwerer schlagen sich die Wohnkosten auf das Budget. In Österreich wenden armutsgefährdete Menschen 34 Prozent ihres geringen Einkommens dafür auf, bei einem Anteil von über 25 Prozent werde es kritisch. Bei Gruppen mit sehr hohem Einkommen beträgt die Zahl nur neun Prozent.

Während die freien Marktpreise für Mieten und Eigentum in die Höhe klettern, wirkt sich vor allem der starke Anteil der gemeinnützigen Bauträger dämpfend aus: „Unsere Preise orientieren sich nicht am Markt, sondern an den tatsächlichen Kosten“, erklärt Herbert Ludl, Vorstandsmitglied des Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV).

Für viele Generationen

Das durch Bau, Miete und Verkauf erwirtschaftete Kapital werde wieder in die Genossenschaft reinvestiert und beispielsweise für Sanierungen oder Neubauten verwendet. „Damit sind wir unabhängiger von den Bewegungen an den Kapital- und Hypothekarmärkten.“ Da so auch die längerfristige Erhaltung der Objekte gesichert sei, sieht AK-Wohnexperte Walter Rosifka in der öffentlichen Förderung des genossenschaftlichen Wohnbaus ein nachhaltiges Investment: „Hier wird für vier oder fünf Generationen etwas getan.“

Gemeinnützige sind für Bau und Verwaltung von über 900.000 Einheiten, also von fast einem Viertel aller österreichischen Wohnungen, verantwortlich. Im vergangenen Jahr wurden 1,7 Milliarden Euro investiert und 17.300 Wohnungen in Österreich fertiggestellt – eine Steigerung von 31 Prozent gegenüber 2010. Der Hauptteil entfiel dabei auf Wien, wo allein fast 5000 neue Einheiten entstanden sind. Für heuer erwartet sich der Verband landesweit einen geringeren Zuwachs von 14.600 Wohnungen. Weiters bremsen auch die Kürzungen der Wohnbauförderung, die strengeren Kreditvergaberichtlinien und die höheren Zinsaufschläge beim Neubau. Wurden im Jahr 2010 noch 70 Prozent aller errichteten Wohnungen staatlich gefördert und nur 30 Prozent frei finanziert, so sind heuer nur noch 57 Prozent gefördert und bereits 43 Prozent frei finanziert.

„Echte“ Genossenschaften?

In Österreich wird der Begriff Genossenschaft zumeist synonym für den gesamten Bereich gemeinnütziger Bauträger verwendet – auch für jene Kapitalgesellschaften ohne Genossenschaftsstruktur, die keine Anteile verkaufen oder keinen Finanzierungsbeitrag einheben. Umgangssprachlich ist daher auch bei Wohnungen von Gemeinnützigen, die nicht von genossenschaftlichen Bauträgern errichtet und verwaltet werden, oft die Rede von Genossenschaftswohnungen.

Es bestehen allerdings Unterschiede: Nur in „echten“ Genossenschaftswohnungen besitzt man die volle Mitsprache eines Anteilseigners, mit der man über Aktivitäten auch mitentscheiden darf. Neben den rein ökonomischen Vorteilen des begünstigen Mietzinses erkennt Ludl im genossenschaftlichen Wohnen auch einen sozialen Nutzen in der größeren Verbundenheit der Bewohner untereinander: „Wir versuchen in den einzelnen Häusern Gemeinschaftsbildung zu betreiben, das geht über die bloße Hausverwaltung hinaus.“

Die rechtliche Situation ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) geregelt. Darin sind auch die zentralen Fragen der Weitergabe- beziehungsweise Kaufmöglichkeit geregelt. Auch wenn die Domizile heiß begehrt sind, dürfen sie nicht beliebig weitergegeben werden, erläutert Gabriele Etzel, Immobilienrechtsexpertin bei Wolf Theiss. Die Übergabe des Mit- oder Nutzungsrechts ist mit einigen Einschränkungen und auch nur innerhalb der engsten Familie möglich. Weitere Hürden können eine Beschränkung auf die Mitglieder bestimmter Personengruppen oder Unternehmen sein, wie beispielsweise auf Bahnbedienstete.

Eine Ablöse darf grundsätzlich nur dann verlangt werden, wenn ein Weitergaberecht besteht. Für Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 1993 gefördert gebaut wurden, besteht nach Ablauf von zehn Jahren und vor dem Ablauf von 15 Jahren nach dem Erstbezug unter gewissen Umständen auch ein Kaufrecht durch den Mieter. Die Miete wird dabei jedoch nicht auf den Kaufpreis angerechnet. Vor diesem Stichtag gab es keine Kaufrechtsoption.

Steuerlicher Vorteil

Auf Sparpotential beim zumeist mehrere tausend Euro teuren Finanzierungsbeitrag weist PWC-Steuerexperte Erik Malle hin. Durch eine Kreditfinanzierung über eine Laufzeit von mehreren Jahren hinweg ist es möglich, die Abzahlungen jährlich, je nach Einkommen, bis zu einer Höhe von 2900 Euro (für Alleinverdiener verdoppelt sich der Betrag) steuerlich als Sonderausgabe zur Wohnraumschaffung zu deklarieren. So muss man den vollen Betrag nicht sofort aus eigener Tasche bezahlen und kann nicht nur in diesem einen Jahr in den Genuss der steuerlichen Vergünstigung kommen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 27.10.2012)