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Klopfbalkon und Kastenfenster

30.11.2012 | 18:32 |  PATRICK BALDIA (Die Presse)

Stuckdecken, Sternparkett und Zimmerfluchten stehen bei Wohnungskäufern in Wien hoch im Kurs. Was schön ist, kostet – und braucht Betrachtung im Detail.

Stilaltbau

Ungebrochen hoch ist die Beliebtheit der klassischen Wiener Zinshäuser, der in der Gründerzeit zwischen 1848 und 1918 errichteten großen Gebäude. Ihr Anteil am Wiener Wohnungsbestand macht etwa zehn Prozent aus, es handelt sich in etwa um 15.000 Objekte, Tendenz sinkend. Eine Ausnahmestellung nehmen in diesem Segment die sogenannten Stilaltbauten ein. Während im späten 19. Jahrhundert viele Zinshäuser als schlichte Arbeiterkasernen erbaut wurden und dementsprechend über viele kleine Einheiten verfügen – ursprünglich mit Toilette am Gang und einem einzigen Bassena-Waschbecken pro Stockwerk – sind die Wohnungen in Stilaltbauten deutlich größer konzipiert worden. Sie waren für Bürgerfamilien gedacht und sind zwischen 130 und 300 Quadratmeter groß.

Was macht einen Wiener Stilaltbau aus und was reizt den potenziellen Wohnungskäufer? Für Resag-Geschäftsführer Stefan Linder gehört dazu typischerweise eine gegliederte – oft mit Stuckelementen versehene – Fassade und ein repräsentativer Eingangsbereich. In besonders schönen Objekten sind alle Türen im Stiegenhaus einheitlich gestaltet. Die Wohnungen selbst sind mit Sternparkettböden, Flügeltüren, Kastenfenstern sowie oft auch Biedermeieröfen ausgestattet. Als charakteristisch betrachtet Linder auch „Details“ wie eine außergewöhnliche Raumhöhe von bis zu fünfeinhalb Metern und Stuckatur an den Wänden.

 

Schön, aber aufwendig im Detail

„Stilaltbauten sind für mich Luxus und etwas für Liebhaber“, gerät Eggert Koch, Geschäftsführer von Dr. Koch Traumrealitäten, geradezu ins Schwärmen. Damals wiesen diese Häuser gute Raumqualität auf. Tatsächlich befanden sich in diesen Objekten die Badezimmer und Toiletten von Anfang an innerhalb der Wohnungen. Weitere Merkmale seien ganze Zimmerfluchten mit Salon, Essraum und Herrenzimmer, dazu kleinere Kabinette für das Personal sowie zumindest Klopfbalkone zum Innenhof oder zur Straße hin.

Wie bei Liebhaberobjekten oft der Fall, sind stilbewusste Käufer gern bereit, über gewisse Nachteile und Mängel hinwegzusehen. Sie fallen umso weniger ins Gewicht, je mehr man die Details beachtet. Laut Bauunternehmer und Immobilienkaufmann Johannes Kirchner, der auch Wohnungskäufer berät, können Stilaltbauten auch Schönheitsfehler aufweisen. Ein Faktor sei etwa mangelnde Energieeffizienz. So würden bei einem renovierten Stilaltbau pro Quadratmeter und Jahr zwischen 130 und 250 Kilowattstunden Energie verbraucht. Bei einem neuen Niedrigenergiehaus liegt dieser Wert bei zehn bis 13 Kilowattstunden.

Eine nicht unwesentliche Rolle spielen in diesem Zusammenhang alte Holzkastenfenster. Sie sind laut Kirchner bis zu achtmal undichter als moderne Kunststofffenster mit Dreifachverglasung. Bei Doppelflügeltüren sieht er dagegen das Problem, dass diese auch vor hundert Jahren nur zum Teil aus hochwertigem Holz hergestellt wurden. In der Heizsaison könnten sich deshalb darin Risse bilden. Alte Sternparkettböden sollten Käufer genauer unter die Lupe nehmen, denn unter der dünnen Hartholzschicht befinden sich oft einfache Fichtenbretter, die an den Ecken auf Holzklötzen liegen, um für eine einheitliche Höhe zu sorgen. „Das für Altbauten typische Knarren der Parkettböden liegt daran, dass das lockere Parkett auf dem darunterliegenden und teilweise eingesunkenen Weichholzbretterboden scheuert“, erklärt Kirchner.

 

Restaurierung, nicht Renovierung

Der Unterschied zwischen „normalen“ Zinshäusern und Stilaltbauten zeigt sich für die Besitzer nicht zuletzt an den Renovierungskosten. „Echte Stilaltbauten wurden im Laufe der Zeit nicht erneuert, sondern erhalten“, meint Linder. Für Kirchner ist es eher angebracht, von Restaurierungs- und nicht von Renovierungsarbeiten zu sprechen. „Es geht schließlich darum, Altes im alten Stil nachzubauen, obwohl Neueres viel billiger wäre“, sagt der Zinshausexperte. Die Renovierungskosten einer Wohnung in einem herkömmlichen Zinshaus sieht er bei 700 bis 800 Euro pro Quadratmeter. Bei Stilaltbauten können es bis zu 1300 Euro und mehr sein. „Einen Stilaltbau zu renovieren ist teurer, als etwas Neues hinzustellen“, bestätigt Koch.

 

Oríginalgetreue Nachbauten

Ein gutes Beispiel sind die charakteristischen Kastenfenster. Sie müssen etwa in den deklarierten Schutzzonen für erhaltenswerte Gebäude aus Holz sein und dementsprechend originalgetreu nachgebaut werden. Wer in innerstädtischen Schutzzonen genau hinschaut, kann aber feststellen, dass es so mancher Wohnungsbesitzer mit den Auflagen nicht so genau genommen und die alten Holz- gegen Kunststofffenster ausgetauscht hat.

Es gibt nicht mehr sehr viele Handwerker, die die Techniken beherrschen, um die architektonischen Details von damals wieder authentisch herstellen zu können. Experten bestätigen, dass nicht zuletzt deshalb einige Hausbesitzer nach dem Krieg den Außenstuck gänzlich abgeschlagen haben. „Das ist heutzutage natürlich verboten, darauf achtet die Baupolizei“, sagt Kirchner.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 01.12.2012)