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Die neuen Stars am Bürohimmel

28.09.2017 | 18:34 |  von K-H Goedeckemeyer (Die Presse)

Deutschland. In punkto Rendite laufen die Bürostandorte aus der zweiten und dritten Reihe den großen Metropolen inzwischen den Rang ab. Auch die Leerstandsraten sind geringer.

In den vergangenen Jahren lag der Fokus institutioneller Investoren in Deutschland zumeist auf Tophochburgen wie Frankfurt, München oder Berlin. Wegen des deutlichen Renditeverfalls in diesen Städten geraten nun aber die sogenannten B- und C-Standorte zusehends auf den Radarschirm deutscher und internationaler Anleger. „Unterschätzt wurden bislang vor allem Standorte der sogenannten Hidden Champions – und davon gibt es eine Vielzahl“, weiß Thomas Beyerle, Head of Research bei Catella, mit Verweis auf Bielefeld, Regensburg oder Osnabrück. Der typische deutsche Hidden Champion sitzt in den Klein- und Mittelstädten im Umland, deren Volumen im Gewerbeimmobilienbereich meist deutlich unter einer Million Quadratmetern liegt.


Geringere Volatilität

Untermauert wird dies durch die Studie „Secondary Cities: Investmentchancen auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt“, die von der Demire Deutsche Mittelstand Real Estate AG in Zusammenarbeit mit dem Beratungsunternehmen Bulwiengesa erstellt wurde. Demnach bieten ausgewählte deutsche B-, C- und D-Standorte bei Büroinvestments in der Regel höhere Renditepotenziale bei gleichem oder geringerem Risikoprofil als die sieben deutschen A-Städte. Die untersuchten Standorte wiesen im Durchschnitt höhere Nettoanfangsrenditen bei einer geringeren Volatilität bezüglich Mieten und Leerstandsraten auf.

Zu einem ähnlichen Schluss kommt eine weitere Analyse, die von Wüest Partner im Auftrag von TLG Immobilien erstellt wurde. Dabei wurden insgesamt 27 B-Standorte identifiziert. „Jeder der im Zuge der Studie analysierten Bürostandorte bietet attraktive Rahmenbedingungen, die vor allem aus der Zunahme der Büroflächennachfrage in den kommenden fünf Jahren resultieren“, sagt Niclas Karoff, Mitglied des Vorstands von TLG Immobilien. Benannt werden neben altbekannten Stars aus der zweiten Reihe wie Hannover, Leipzig oder Nürnberg auch Städte wie Bremen, Dortmund, Karlsruhe oder Mannheim.

Die Experten von Bulwiengesa sind sich sicher, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird: Für neun der insgesamt 21 untersuchten Secondary Cities wird bis 2020 mit einer Zunahme der Bürobeschäftigung von mehr als fünf Prozent gerechnet, bei Leipzig sogar mit 9,4 Prozent. „Zwar haben viele internationale Unternehmen und Großkonzerne Niederlassungen in den A-Städten. Dennoch arbeiten rund zwei Drittel der deutschen Arbeitnehmer bei kleineren und mittleren Unternehmen, deren Standorte sich oft weitab der Metropolen befinden“, betont Markus Drews, Vorstand der Demire. Laut Drews hat die Bürobeschäftigung an allen untersuchten B-, C- und D-Standorten zwischen 17 und 25 Prozent zugenommen. Interessant sind Mittel- und Kleinstädte vor allem aus der Renditeperspektive. Während die Nettoanfangsrenditen von Büros in zentralen Lagen in den A-Städten im Durchschnitt mittlerweile unter die Vier-Prozent-Marke gefallen sind – Berlin und München etwa weisen mittlerweile Einstiegsrenditen von nur mehr rund drei Prozent auf – beträgt die durchschnittliche Rendite laut Bulwiengesa-Studie in B-Städten durchschnittlich 5,1 Prozent, in C-Städten 5,7 und in D-Städten sogar 6,7 Prozent.


Bis 3,7 Prozent mehr Rendite

Wüest Partner und TLG Immobilien beziffern in ihrer Studie das Renditeniveau in den großen Metropolen mit 3,4 bis vier Prozent, in den analysierten Mittelstädten kommen sie hingegen auf Werte zwischen 4,8 Prozent (Bonn) und 7,6 Prozent (Braunschweig). Damit liegen die Renditen der B-Städte um 1,4 bis 3,7 Prozentpunkte über denen der Top-sieben-Standorte, so die Studienautoren. Bemerkenswert dabei ist, dass viele der untersuchten Städte auch niedrigere Leerstände aufweisen. So lagen die Leerstandsquoten im Jahr 2016 in Ludwigshafen bei 1,4 Prozent, in Bielefeld, Bonn und Duisburg bei jeweils 2,4 Prozent und in Braunschweig bei 2,6 Prozent. Damit firmierten sie sogar unter jener von Berlin, das mit 2,9 Prozent den derzeit geringsten Büroleerstand unter den großen Metropolen aufweist.

Die österreichischen Entwickler hingegen konzentrieren sich bisher meist noch auf die großen sieben. Die Immofinanz etwa ist derzeit in Düsseldorf sehr aktiv, wo sie erst jüngst drei große Projetentwicklungen abgeschlossen hat. Dazu gehört zum Beispiel das globale Headquarter der Hotelsuchmaschine Trivago im Düsseldorfer Medienhafen.

AUF EINEN BLICK

Zwei aktuelle Analysen bescheinigen deutschen Bürostandorten aus der zweiten, dritten und vierten Reihe deutlich höhere Renditepotenziale als in den großen sieben Metropolen. Während etwa Berlin oder München mit Stand Juli 2017 nur mehr Einstiegsrenditen von rund drei Prozent aufwiesen, betrugen sie laut Studie von bulwiengesa in B-Städten durchschnittlich 5,1 Prozent, in C-Städten 5,7 und in D-Städten sogar 6,7 Prozent. Darunter fallen Mittelstädte wie Braunschweig, Karlsruhe oder Duisburg.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 29.09.2017)