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Milliardenschwelle in Sicht

28.09.2017 | 18:34 |  von K-H Goedeckemeyer (Die Presse)

Student Housing. Das einstige Nischensegment erlebt einen regelrechten Boom. In Deutschland stehen Berlin und Hamburg im Fokus der Investoren, in Österreich Wien und Graz.

Alternative Anlageklassen rücken vor dem Hintergrund des Renditeverfalls der etablierten Immobiliensegmente Büro, Einzelhandel oder Wohnen zunehmend in den Blickpunkt institutioneller Investoren. Daher sind die Investitionen in Nischensektoren wie Studentenwohnungen in den vergangenen Jahren beträchtlich gestiegen. Denn allen demografischen Prognosen der letzten Dekaden zum Trotz steigen in Deutschland, wie auch im Rest Europas, die Studentenzahlen.

Der Markt für Studentenimmobilien ist zwar ein Teilsegment des Markts für Wohnimmobilien, gehorcht aber eigenen Gesetzmäßigkeiten. Hinzu kommt, dass die Grenzen zwischen Mikro- und Serviced Apartments sowie Studentenapartments zunehmend verwischen. Da in den vergangenen Jahren viel Kapital in die amerikanischen und britischen Studentenwohnungsmärkte geflossen ist – und diese Märkte inzwischen einen hohen Reifegrad haben – suchen Investoren nach Märkten, die noch Aufholpotenzial haben. Dazu zählt in erster Linie Kerneuropa.


Im Umbruch

Der bisher größte europäische Markt für Student Housing ist Großbritannien, wo die Entwicklung im Vergleich zu Kontinentaleuropa um einige Jahre voraus ist. Der zweitgrößte Markt existiert in Deutschland (297.000 Studierende in Wohnheimen), der drittgrößte in Frankreich (275.000). „Während in Großbritannien diese Immobilien bereits als eigene Asset-Klasse anerkannt sind, nehmen die Investoren nun verstärkt Kontinentaleuropa ins Visier, da in diesem Bereich höhere Erträge zu erzielen sind als in traditionellen Wohninvestments“, sagt Philip Hillman, bei JLL Chairman of Alternatives, EMEA. Allerdings zeige der Markt für Studentenwohnungen in den einzelnen Märkten Europas unterschiedliche Entwicklungs-Stadien und Geschwindigkeiten. In Deutschland, Irland und Spanien ist das mangelnde Angebot der wichtigste Investitions-Treiber, wohingegen in Frankreich und in den Niederlanden die starke studentische Nachfrage das Wachstum stützt, betont Hillman.

Besonders groß ist das Interesse der Investoren am deutschen Student Housing Markt. Dieser zeigte sich bereits im vergangenen Jahr mit einem Investitionsvolumen von rund 750 Millionen Euro sehr robust, für heuer rechnet Savills mit dem Erreichen der Milliardenschwelle. „Während es vor zehn Jahren weniger als 10.000 Betten in privaten Wohnanlagen gab, wird sich das Angebot dank der aktuellen Neubauprojekte auf mindestens 63.000 Betten mehr als verfünffacht haben“, sagt Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills Deutschland. Zwar seien die Studentenwerke mit insgesamt rund 114.000 Betten immer noch die größten Anbieter, durch das Engagement der privaten Investoren werde sich der deutsche Studentenwohnungsmarkt jedoch rasant verändern, prognostiziert man bei Savills.


Hot Spots Berlin und Hamburg

Ähnlich wie in Großbritannien dominieren ausländische Investoren wie GSA, Catella Capital oder AXA Investment Manager den deutschen Markt und stehen für rund 60 Prozent des Transaktionsvolumens. Zu den Hot Spots zählen vor allem Berlin und Hamburg. Die steigenden Marktanteile in diesen Städten verdeutlichen, dass sich die privaten Anbieter vor allem auf die großen Metropolen mit besonders angespannten Wohnungsmärkten konzentrieren. „Berlin hat in dieser Hinsicht die bei weitem größte Pipeline und gehört zu den Hochschulstandorten mit der größten Versorgungslücke in Deutschland“, sagt Heiko Henneberg, Geschäftsführer der Upartments Real Estate GmbH. Dank weiterer 8500 Betten dürfte sich der Bestand auf rund 11.500 erhöhen. Hamburg und Frankfurt folgen auf dem zweiten und dritten Platz mit rund 2000 beziehungsweise 1650 Betten im Bau oder in der Planungsphase. Doch Experten warnen vor zu großem Optimismus: „Um Studentenwohnheime und Mikroapartments gibt es derzeit einen richtigen Hype. Die nachhaltig erzielbaren Renditen werden überschätzt“, betont etwa Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope. Savills weist darauf hin, dass künftig die Zahl der Städte mit sinkenden Studentenzahlen zunehmen wird.

Auch in Wien mit seinen 20 Hochschulen und rund 170.000 Studierenden ist der Bedarf an Studentenwohnungen groß. Für eine besonders starke Nachfrage sorgt dabei der mit 26,2 Prozent hohe Anteil ausländischer Studenten. Diese haben in der Regel nicht die Möglichkeit, bei Verwandten oder Freunden unterzukommen und sind auf den freien Markt angewiesen. Und da die Wohnheimquote mit 7,2 Prozent sehr niedrig ist, bieten auch geförderte Unterkünfte kaum Alternativen.


Neue Häuser in Wien und Graz

Daher verwundert es nicht, dass Projektentwickler wie die deutsche GBI AG in Wien einen lukrativen Markt wittern. Erst kürzlich wurde im Helmut-Zilk-Park in der Nähe des neuen Hauptbahnhofs der Grundstein für ein neues Apartmenthaus für 165 Studierende gelegt. „Österreich wird für uns der zweite Schwerpunkt-Markt werden“, betont GBI-Vorstand Markus Beugel mit Verweis darauf, dass ein weiteres Studentenhaus in Graz ebenfalls kurz vor dem Baustart steht. „Der Bedarf an solchen Unterkünften ist in beiden Städten groß.“

Die International Campus AG ist schon einen Schritt weiter: Pünktlich zum Semesterbeginn wird sie ihr neues Gebäude mit 633 Studentenapartments der Dachmarke „The Fizz Wien“ in der Dresdner Straße im 20. Bezirk eröffnen. Weitere 700 Unterkünfte sollen bis 2019 unweit der neuen Wirtschaftsuniversität hinzukommen. Das Gemeinschaftsprojekt, bestehend aus S+B-Gruppe und der Investa Immobiliengruppe, will mit den neuen Mikro- und Serviceappartements nicht nur heimische, sondern auch internationale Studierende adressieren.

AUF EINEN BLICK

Das Beratungsunternehmen Savills rechnet damit, dass das Investitionsvolumen in Deutschland bei privaten Studentenunterkünften heuer die Schwelle von einer Milliarde erreichen wird.

In Österreich stehen vor allem in Wien und Graz im Zentrum des Interesses. Am 1. Oktober eröffnet International Campus ein neues Haus mit 633 Apartments der Dachmarke „The Fizz Wien“ in der Dresdner Straße, weitere 700 Wohnungen sollen bis 2019 in der Nähe der neuen WU hinzukommen. Der Projektentwickler GBI vermeldete kürzlich die Grundsteinlegung für ein neues Gebäude beim neuen Hauptbahnhof, ein weiteres ist in Graz geplant.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 29.09.2017)