Artikel drucken Drucken Artikel kommentieren Kommentare Artikel senden Senden

Zuzug füttert den Markt

28.09.2017 | 18:34 |  von Patrick Baldia (Die Presse)

Berlin. Trotz immenser Steigerungen bei Miet- und Wohnungspreisen sehen die Experten den Plafond noch längst nicht erreicht. Das stimmt sie zuversichtlich für künftige Investments.

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Laut Jones Lang LaSalle (JLL) sind die Mietpreise am Berliner Wohnungsmarkt seit 2004 um satte 80 Prozent gestiegen, die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sogar um 129 Prozent. Damit lässt die deutsche Bundeshauptstadt die anderen „Big Five“ – sprich Hamburg, München, Frankfurt und Düsseldorf – weit hinter sich. Auch wenn Experten betonen, dass das Wachstum von einem niedrigen Niveau ausgegangen sei und Berlin bei den Miet- und Kaufpreisen den anderen größten deutschen Städten hinterherhinkt, sprechen manche bereits von einer Blase.


Geringes Angebot

Nicht so Daniel Riedl, CEO der Buwog: „Wir erkennen im aktuellen Wohnungsmarkt grundsätzlich keinerlei Anzeichen dafür, dass der Markt heiß gelaufen sein könnte.“ Als treibende Kraft der Entwicklung der Berliner Miet- und Kaufpreise sieht er nämlich vor allem der Zuzug. „Diesem steht gegenwärtig ein viel zu geringes Angebot gegenüber“, betont er. „Außerdem sind die Zuziehenden, gemessen am Neubauvolumen, in ausreichender Zahl mit guten Gehältern ausgestattet.“ Der CEO des heimischen Wohnspezialisten weist zudem darauf hin, dass die Kosten am Grundstückmarkt in den vergangenen fünf Jahren auf das Doppelte bis Dreifache gestiegen sind. Auch der Markt für Bauleistungen sei mit einer Verteuerung von rund 400 Euro pro Quadratmeter in den letzten vier Jahren sehr angespannt. „Das alles und das Anspringen des Gewerbeimmobilienmarktes als Beleg für die wirtschaftliche Dynamik deuten klar darauf hin, dass wir eine konstant positive Entwicklung erleben werden“, meint Riedl.

Positiv heißt, dass die Mieten weiter steigen werden. Denn trotz des bemerkenswerten Anstiegs der durchschnittlichen Angebotsmieten auf derzeit 10,8 Euro pro Quadratmeter ist die deutsche Hauptstadt noch immer relativ billig. Zum Vergleich: In München, dem teuersten Wohnpflaster Deutschlands werden 18,70 Euro verlangt, in Frankfurt, der zweitteuersten Stadt, 13,70 Euro pro Quadratmeter und Monat. Tatsächlich lassen die aktuellen Baugenehmigungszahlen für 2017 in Berlin bestenfalls eine Stagnation der Bautätigkeit vermuten, sodass die Mieten, trotz aller Versuche der Politik, sie zu deckeln, aufgrund der immensen Nachfrage weiter deutlich ansteigen werden. „Baulandverknappung, langsame Genehmigungsprozesse in den Baubehörden, steigende politische Anforderungen im sozialem Wohnungsbau und Bürgerproteste gegen Verdichtung und Neubau erschweren und verteuern letztlich nicht nur in Berlin das Bauen zunehmend“, betont Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin.

Auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen ist der Abstand von Berlin, wo für den Quadratmeter 3730 Euro verlangt werden, zum Teil erheblich. Spitzenreiter in diesem Bereich ist einmal mehr München, wo Quadratmeterpreise von 6790 Euro verlangt werden, gefolgt von Frankfurt mit 4550 Euro und Hamburg mit 4210 Euro. „Trotz der Steigerungen der letzten Jahre findet man am Berliner Wohnungsmarkt immer noch Gelegenheiten mit attraktivem Chance-Risiko-Verhältnis“, betont denn auch Florian Mundt, Geschäftsführer der Deutschen Investment KVG. „Vor allem im Bestand.“


Investments in Bestand

Laut Mundt liegen die Kaufpreise für Bestandsgebäude – abhängig von Baujahr sowie Bestands- und Lagequalität – zwischen 2000 und 3000 Euro pro Quadratmeter und damit immer noch unter den aktuellen Herstellungskosten. Zu den weiteren Vorteilen von solchen Investments zählt der Experte die laufenden Mieterträge sowie eine planbare Ertrags- und Kostensituation. „Demgegenüber stehen Schwächen wie hohe Kosten für Instandhaltung und Sanierung sowie die Tatsache, dass Mietsteigerungen von der Fluktuation beziehungsweise der Wiedervermietung abhängig sind“, so Mundt.

Der Hintergrund: Mit der Einführung der Mietpreisbremse 2015 darf die Miete im Falle einer Wiedervermietung maximal auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent angehoben werden. Davon ausgenommen sind neu errichtete und umfassend renoviert Wohnungen. Bei bestehenden Mietverhältnissen dürfen die Mieten in Gebieten, in denen die Versorgung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen in Gefahr steht, laut dem Mietrechtsänderungsgesetz von 2013 hingegen über einen Zeitraum von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent steigen.

INFO

Die durchschnittlichen Angebotsmietenliegen in Berlin derzeit bei 10,80 Euro/m2. In München werden 18,70 Euro verlangt, in Frankfurt 13,70 Euro. Eigentumswohnungen kosten 3730 Euro/m2, München und Frankfurt sind mit 6790 bzw. 4550 Euro/m2 deutlich teurer.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 29.09.2017)