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„Der Blick hat sich geweitet“

28.09.2017 | 18:34 |  von Patrick Baldia (Die Presse)

Gewerbeimmobilien. In den Core-Segmenten wird die Luft langsam dünn. Investoren weichen daher zunehmend auf alternative Anlageklassen aus.

Geht da noch was oder war es das schon? Diese Frage stellen sich derzeit viele europäische Immobilieninvestoren. Der deutsche Immobilienmarkt etwa eilt seit nunmehr acht Jahren von einem Hoch zum anderen, und auch im ersten Halbjahr 2017 wurde mit einem Gewerbe-Investmentvolumen von 25,8 Milliarden Euro ein neuer Rekordwert erzielt. Interessante Einblicke gewährt eine aktuelle Studie von Union Investment unter 168 professionellen Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien. Demnach erwartet mit 75 Prozent die große Mehrheit der Befragten, dass der aktuelle Marktzyklus seinen Zenit erst 2019 überschreiten wird. Nur ein Viertel geht davon aus, dass der Umschwung in Kürze einsetzen wird.


Aufschwung stützt Märkte

Tatsächlich gibt es gute Gründe dafür, dass sich die Entwicklung der letzten Jahre fortsetzt. „Gerade in Europa passt das Umfeld – die volkswirtschaftlichen Rahmendaten verbessern sich“, sagt Jan Linsin, Head of Research CBRE Deutschland. Vor allem Deutschland stehe sehr gut da. Das schlage sich letztlich auch in den Vermietungszahlen an Unternehmen nieder. Sehr gut entwickelt sich laut Linsin etwa der Büromarkt, der Retail-Bereich läuft weiter stabil.

Nach Einschätzung von Karl-Josef Schneiders, Head Asset Management Germany bei der Credit Suisse, weisen aber auch andere europäische Länder wie die Niederlande, Spanien oder Italien, in denen der Aufschwung bislang zögerlich verlaufen ist, ein positives wirtschaftliches Momentum auf, das sich auf die Immobilienmärkte auswirken sollte. „Gerade für internationale Investoren sind die großen europäischen Immobilienmärkte wie Deutschland, Frankreich und Großbritannien im aktuellen geopolitischen Umfeld sehr gefragt, da sie als besonders sicher eingestuft werden“, nennt Linsin einen weiteren Grund für die starke Investorennachfrage in den Core-Märkten. Allerdings dünne sich das Angebot bei den Top-Objekten zunehmend aus. „Viele Investoren schauen sich daher zunehmend geplante und laufende Projektentwicklungen an, die mit intensivem Asset Management verbunden sind.“


Suche nach Ausweichinvestments

Aber auch alternative Assetklassen rücken angesichts des Produktmangels zunehmend in den Investorenfokus, wie es in der Studie von Union Investment heißt. Knapp ein Drittel der befragten Investoren schätzt die Chancen für attraktive Büroinvestments in den kommenden zwölf Monaten nämlich als „tendenziell schlecht“ ein. Im Einzelhandelsbereich glauben das sogar 51 Prozent. Aufgrund des hohen Preisniveaus in beiden Assetklassen verfolgt daher rund die Hälfte der Befragten Ausweichstrategien und konzentriert sich vor allem auf Logistik-, Hotel- oder Student Housing (Siehe dazu auch Artikel auf F10).

„Investoren haben ihren Blick auf den Immobilienmarkt insgesamt ausgeweitet“, bringt es Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch Union Investment, auf den Punkt. Unter den befragten britischen Investoren, die nach alternativen Anlageprodukten suchen, würden 83 Prozent auf Logistik und 61 Prozent auf Hotel und Wohnen setzen. Unter deutschen würden jeweils rund 50 Prozent verstärkt auf diese drei Nutzungsarten setzen. „Stark ist in Deutschland aktuell das Interesse an Pflegeheimen“, weiß Linsin. Allein im Vorjahr wurden drei Milliarden Euro in das Segment investiert. Allerdings sei auch hier der Anlagedruck zu spüren, was sich in sinkenden Renditen (aktuelle Spitzenrendite: fünf Prozent) spiegle.

Laut Janßen haben ein Viertel aller französischen, knapp 30 Prozent der deutschen und 67 Prozent der britischen Befragten, die eine alternative Investitionsstrategie verfolgen, das Thema Micro-Wohnen – zu dem auch studentisches Wohnen zählt – auf dem Ankaufsradar. „Das Gesamtbild ist noch positiv. Man muss aber zunehmend differenzieren – auch innerhalb der einzelnen Immobiliensegmente“, meint Schneiders. Schließlich würden überall andere Risiken zum Tragen kommen.

Gegen eine Fortsetzung des aktuellen positiven Trends an den europäischen Core-Märkten spricht seiner Einschätzung zufolge eines: „Die durchschnittlichen Gesamtrenditen und Mieterlöse liegen derzeit über den langfristigen Durchschnittswerten.“ Der Experte erinnert aber an das Sprichwort „Was steigt, muss auch wieder fallen“. „Das muss man in Erinnerung behalten und sich überlegen, welche Immobilien sich wie entwickeln könnten.“

AUF EINEN BLICK

Aufgrund des weiterhin positiven Umfelds gehen Investoren in den entwickelten europäischen Märkten langsam die Objekte aus. Da sich mit Büroimmobilien, Shopping Centern oder klassischen Wohnimmobilien kaum noch vernünftige Renditen erwirtschaften lassen, geraten zunehmend andere Assetklassen in den Blick. Dazu gehören neben Logistik- und Hotelimmobilien auch Stundentenwohn- und Pflegeheime. Allein in letztere wurden im Vorjahr in Deutschland rund drei Milliarden Euro investiert.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 29.09.2017)